Gli immobili vicini concorrono al valore
Si considera congruamente motivato, anche con l’utilizzo, seppur non esclusivo, dei riferimenti Omi, l’avviso di rettifica che, per la determinazione del maggior valore su una compravendita, si fondi anche sul confronto con compravendite aventi a oggetto immobili collocati nelle vicinanze.

Lo si legge nelle motivazioni rese dalla Ctr del Lazio con la sentenza n. 127/11/2022 depositata lo scorso 13 gennaio.

Veniva infatti opposto in primo grado un avviso di rettifica e liquidazione con cui era stato accertato un maggior valore, con conseguente recupero d’imposta di registro, sanzioni e interessi, su una cessione di immobile sito in Roma, per la quale l’ufficio era passato a stabilire, dall’importo dichiarato dalle parti di circa 84 mila euro, il maggior valore di complessivi euro 178.500, ai sensi degli artt. 51 e 52 del dpr n. 131/1986.

Soccombente in primo grado, il contribuente proponeva appello, deducendo il difetto di motivazione dell’atto impugnato in quanto, ai fini della determinazione del valore reale dell’immobile, si era basato sull’utilizzo dei dati statistici ricavati dall’osservatorio del mercato immobiliare (valori cosiddetti Omi). Gli stessi, essendo di carattere indiziario in quanto volti a fornire una rappresentazione di larga massima sulla zona di riferimento, non potevano costituire elemento fondante l’accertamento.

L’immobile, oltretutto, necessitava di ristrutturazioni, e di ciò non era stato tenuto conto dagli accertatori i quali, sempre secondo l’appellante, avrebbero dovuto procedere a un sopralluogo sullo stesso.

Ciò posto, la Ctr ha scandagliato il metodo usato dall’amministrazione per determinare il valore venale in comune commercio dell’immobile acquistato dal contribuente. Era infatti vero che, a tal fine, venivano impiegati i valori Omi, ma a questi si aggiungevano anche dati presi a comparazione relativi ad altre cessioni immobiliari di stessa tipologia e collocazione, peraltro effettuate non oltre i 3 anni da quella che occupava. I valori Omi, dunque, isolatamente non idonei a fondare una siffatta rettifica, erano quindi stati accompagnati nel caso di specie da ulteriori elementi dotati di precisione e di gravità, in ossequio ai principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 24550 del 04/11/2020).

L’appello di parte veniva quindi respinto, atteso, altresì, che nemmeno era condivisibile l’eccezione del contribuente tesa a rilevare la diversità degli immobili presi a riferimento: questi, infatti, si collocavano in strade parallele al contesto dell’immobile ceduto e ne riprendevano, oltretutto, anche una simile metratura catastale.

Nicola Fuoco

(…) Con la sentenza n. (…) la Commissione tributaria provinciale di Roma ha rigettato il ricorso presentato da D. G. avverso l’avviso di rettifica e liquidazione (…) con il quale era stato accertato, ex artt. 51 e 52 del dpr n. 131/1986 un valore di cessione dell’immobile sito in Roma, (…), con il conseguente recupero dell’imposta complementare di registro (…). Avverso la decisione ha interposto appello. (…)

Quanto ai criteri utilizzati per determinare il valore venale in comune commercio dell’immobile acquistato dal contribuente, rileva la Commissione (…) che l’Ufficio ha fatto ricorso alla combinazione dei valori Omi con i dati relativi ad altre cessioni di immobili della stessa tipologia, situati nelle immediate vicinanze di quello in esame ed effettuate da non oltre tre anni, ai sensi dell’art. 51, comma 3, del dpr n. 131/1986 (Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro).

Conseguentemente, l’Agenzia delle entrate si è attenuta ai criteri fissati dalla normativa, non avendo fondato la sua valutazione soltanto sui valori Omi, non sufficienti a tale scopo, ma anche sugli ulteriori elementi sopra ricordati, dotati dei necessari requisiti di precisione e di gravità, in tal modo conformandosi ai principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., sez. 5, sent. n. 21813 del 7/9/2018; Cass., sez. 5, ordinanza n. 24550 del 4/11/2020).

Avendo presente detta combinazione di dati, l’Ufficio ha determinato per il negozio di cui trattasi il valore unitario/mq di euro 3.827,00/mq (ottenuto dalla media dei valori Omi e degli atti presi come riferimento), considerando la superficie catastale di mq. 56. Inoltre, sono state riconosciute le spese di ristrutturazione (per euro 26.400,00) ed è stata applicata un’ulteriore riduzione dei 5%, in considerazione dello stato del locale.

Per quanto detto, non possono essere condivise le doglianze dell’appellante in ordine alla mancata valorizzazione dello stato di conservazione dell’immobile e delle spese affrontate per la ristrutturazione.

Va detto, infine, che risulta priva di pregio l’obiezione dell’appellante circa il fatto che gli immobili presi a riferimento sarebbero siti in zone del tutto differenti, giacché rispetto a via Palestro (ove si trova l’immobile) via XX Settembre è ortogonale e via Castelfidardo è una parallela. Quindi, nessun dubbio si può nutrire sulla comparabilità degli immobili considerati, stante anche la similare superficie catastale. (…)

fonte italiaoggi