Contratto preliminare: ultime sentenze

Contratto preliminare: ultime sentenze
28 Marzo 2022

La partecipazione dell’acquirente alla dolosa preordinazione dell’alienante; la diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore e la mancata fissazione di data e ora della stipula.

Indice

1 Stipulazione del contratto definitivo
2 Preliminare di compravendita e recesso del promittente venditore
3 Consegna anticipata dell’immobile
4 Preliminare di compravendita immobiliare: può essere oggetto di revocatoria ordinaria?
5 Contratto preliminare e termine
6 Sottoscrizione di un contratto preliminare di preliminare
7 Stipulazione di un preliminare di compravendita
8 Preliminare e alienazione a soggetto diverso
9 Posizione del contraente del preliminare
10 Obbligo di stipulare una vendita
11 Contratto preliminare di compravendita immobiliare e validità del contratto
12 Compravendita immobiliare e recesso della controparte
13 Contratti di compravendita preliminare e definitivo: la volontà dei contraenti
14 Contratto definitivo e prescrizione
15 Preliminare di compravendita immobiliare: diffida ad adempiere
16 Detraibilità dell’Iva assolta sull’acquisto di un bene immobile
17 Preliminare di compravendita e caparra confirmatoria
18 Il contratto preliminare di compravendita e la garanzia fideiussoria
19 Fallimento del promittente venditore
20 Revoca del contratto preliminare di compravendita immobiliare

Stipulazione del contratto definitivo
In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell’articolo 1457 del codice civile, solo quando, all’esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell’oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), come nella specie, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l’utilità economica del contratto con l’inutile decorso del termine.

Cassazione civile sez. II, 19/01/2022, n.1552

PUBBLICITÀ

Preliminare di compravendita e recesso del promittente venditore
Nell’ipotesi di preliminare di compravendita, infatti, ove più soggetti si siano obbligati, con un’unica promessa, ad acquistare pro indiviso un immobile, l’adesione di uno dei promittenti compratori all’unilaterale recesso del promittente venditore non impedisce agli altri di chiedere l’emissione della sentenza costitutiva che tiene luogo del contratto non concluso ex articolo 2932 del codice civile, rendendosi acquirenti dell’intero immobile.

Cassazione civile sez. II, 05/01/2022, n.254

Consegna anticipata dell’immobile
Se in un contratto preliminare di compravendita venga pattuita la consegna anticipata dell’immobile prima della stipula dell’atto definitivo, in virtù di tale negozio il promissario acquirente è qualificabile come mero detentore qualificato, con la conseguenza che in caso di restituzione dell’immobile il promissario acquirente non potrà invocare l’art. 1150 c.c., trattandosi di norma eccezionale dettata in favore del possessore, non suscettibile di applicazione analogica.

Tribunale Piacenza sez. I, 10/12/2021, n.582

Preliminare di compravendita immobiliare: può essere oggetto di revocatoria ordinaria?
Il contratto preliminare di vendita di immobile non produce effetti traslativi e, di conseguenza, non è qualificabile quale atto dispositivo del patrimonio, assoggettabile come tale all’azione revocatoria ordinaria, la quale può invece colpire il contratto definitivo di compravendita successivamente stipulato.

Corte appello Venezia sez. II, 04/11/2021, n.2788

Contratto preliminare e termine
In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto.

Tribunale Termini Imerese, 20/10/2021, n.999

Sottoscrizione di un contratto preliminare di preliminare
La stipulazione di un contratto preliminare di preliminare, in virt๠del quale le parti si obbligano a concludere un successivo contratto che preveda soltanto effetti obbligatori (nella specie, relativo ad una compravendita immobiliare), ha natura atipica ed è valido ed efficace, ove sia configurabile un interesse delle parti, meritevole di tutela, ad una formazione progressiva del contratto, perché la procedimentalizzazione delle fasi contrattuali non può essere considerata, di per sé, connotata da disvalore, se intesa a comporre un complesso di interessi che sono realmente alla base dell’operazione negoziale.

Corte appello Palermo sez. III, 05/10/2021, n.1594

Stipulazione di un preliminare di compravendita
L’art. 12 della l. n. 475 del 1968, che consente il trasferimento della farmacia solo a favore di persona dotata di particolari requisiti, non impedisce la stipulazione di un preliminare di compravendita della farmacia, condizionato alla futura acquisizione dei requisiti di legge da parte del promissario acquirente o di un terzo a favore del quale il contratto preliminare sia destinato ad operare e che lo stipulante si riservi di indicare, dovendosi pertanto ritenere tale contratto non già nullo, ma privo di efficacia in caso di mancato avveramento della condizione sospensiva legale, consistente, nella disciplina fissata dall’art. 12 della legge n. 475 del 1968, nella formulazione “ratione temporis” applicabile, nel riconoscimento ad opera del medico provinciale, con proprio decreto ex art. 12 cit., della sussistenza, in capo all’acquirente, dei requisiti richiesti dalla stessa legge per la gestione del servizio farmaceutico.

Cassazione civile sez. II, 28/07/2020, n.16050

Preliminare e alienazione a soggetto diverso
In tema di compravendita, ai fini dell’accoglimento di una revocatoria è necessaria la prova della partecipazione dell’acquirente alla dolosa preordinazione dell’alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito; nel caso di contratto preliminare di compravendita a seguito del quale il promittente-venditore abbia alienato il bene oggetto del preliminare ad un diverso soggetto, la prova che l’acquirente dell’immobile fosse a conoscenza del precedente contratto preliminare non è sufficiente, essendo necessaria la prova della sua partecipazione alla dolosa preordinazione dell’alienante, consistente nella specifica intenzione di pregiudicare la garanzia del futuro credito.

Corte appello Milano sez. II, 08/07/2020, n.1728

Posizione del contraente del preliminare
Nel caso del contratto preliminare di compravendita contenente la clausola di riserva della nomina non si può ritenere che il terzo poi nominato (in sede di rogito notarile) si surroghi automaticamente ed ex tunc nella posizione del contraente del preliminare: appare invece necessario vagliare l’intenzione delle parti e cioè verificare se la clausola preveda la nomina prima della stipula del definitivo oppure se rinvii ad esso, con la conseguenza che, in tal caso, i diritti e gli obblighi nascenti dal preliminare restano in capo al soggetto contraente.

Tribunale Brindisi, 02/07/2020, n.834

Obbligo di stipulare una vendita
L’azione diretta alla coattiva esecuzione in forma specifica dell’obbligo di stipulare una vendita ai sensi dell’articolo 2932 del codice civile, non ha natura reale, ma personale, siccome diretta a far valere un diritto di obbligazione nascente da un contratto al fine di conseguire una pronuncia che disponga il trasferimento del bene di pertinenza del promittente alienante, onde tale azione deve essere esperita soltanto nei confronti di chi ha assunto una simile obbligazione e che l’oggetto della domanda giudiziale prevista dall’articolo 2932 del codice civile, diretta all’esecuzione in forma specifica di un contratto preliminare di compravendita, che dà luogo ad una azione di carattere personale, non è costituito dal bene o dai beni compromessi in vendita, bensì da quella particolare obbligazione di “facere”, consistente nel trasferimento dei beni o dei diritti che avrebbero dovuto essere trasferiti con il contratto definitivo non concluso.

Cassazione civile sez. II, 25/06/2020, n.12642

Contratto preliminare di compravendita immobiliare e validità del contratto
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l’insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, ma integrano un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, salvo che quest’ultimo non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o comunque esonerato il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza.

Cassazione civile sez. VI, 05/06/2020, n.10665

Compravendita immobiliare e recesso della controparte
La clausola contenuta in un contratto preliminare di compravendita immobiliare che prevede l’assenza del certificato di agibilità non è sufficiente per considerare illegittimo il rifiuto del promittente acquirente a stipulare il contratto definitivo. Difatti, tale clausola non implica necessariamente una rinuncia da parte del promissario acquirente a ottenere dal promittente venditore il documento attestante l’agibilità dell’immobile compromesso in vendita, stante un obbligo generale del venditore a consegnare i documenti relativi “alla proprietà e all’uso della cosa venduta”, in base a quanto disposto dall’articolo 1477, comma 3, del Cc.

Per la Cassazione, dunque, l’omessa produzione della documentazione relativa all’agibilità costituisce inadempimento di non scarsa importanza del venditore, tale da legittimare pienamente il recesso della controparte.

Cassazione civile sez. II, 20/05/2020, n.9226

Contratti di compravendita preliminare e definitivo: la volontà dei contraenti
Il contratto preliminare di compravendita si differenzia dal definitivo per il diverso contenuto della volontà dei contraenti laddove nel primo ci si impegna a prestare il consenso mentre nel secondo il consenso è prestato.

(Nel caso di specie, si trattava di un atto di compravendita definitivo di un terreno, né l’impegno di formalizzare l’atto dinnanzi al notaio in data successiva non appena la parte venditrice avesse liberato il bene dal vincolo può influire sulla volontà delle parti espressa nel contratto).

Tribunale Lecce, 30/04/2020, n.1099

Contratto definitivo e prescrizione
Nel caso in cui al contratto preliminare di compravendita non sia seguita la stipulazione del contratto definitivo, la ripetuta manifestazione di disponibilità del promittente venditore alla stipula del definitivo deve essere valutata quale comportamento oggettivamente idoneo ad interrompere il decorso della prescrizione.

Cassazione civile sez. II, 10/12/2019, n.32224

Preliminare di compravendita immobiliare: diffida ad adempiere
Nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, ove spetti al promissorio acquirente la scelta del notaio rogante, la diffida ad adempiere intimata dal promittente venditore è efficace anche se contenga soltanto la necessaria fissazione del termine entro il quale l’altra parte dovrà adempiere alla propria prestazione e non indichi, altresì, il giorno, l’ora ed il luogo della stipula del contratto definitivo, giacché grava sull’intimato promissario acquirente l’onere di contattare il notaio per detta stipula.

Tribunale Lecce, 18/11/2019, n.3586

Detraibilità dell’Iva assolta sull’acquisto di un bene immobile
Ai fini della detraibilità dell’IVA assolta sull’acquisto di un bene immobile, la stipulazione del contratto preliminare di compravendita, accompagnata dal versamento anticipato del corrispettivo, è sufficiente a realizzare il presupposto dell’imposizione, ai sensi dell’art. 6, commi 1 e 4, del d.P.R. n. 633 del 1972, nei limiti dell’importo fatturato o pagato, a meno che non venga accertata la natura fittizia dell’operazione.

Cassazione civile sez. trib., 03/10/2019, n.24671

Preliminare di compravendita e caparra confirmatoria
Qualora all’atto della stipula di un contratto preliminare di compravendita il promissario acquirente abbia versato al promittente venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria ed il contratto preliminare sia stato successivamente dichiarato nullo con sentenza passata in giudicato, il promissario acquirente ha diritto – senza che possa configurarsi la preclusione del giudicato – alla restituzione della caparra stessa.

Cassazione civile sez. VI, 19/09/2019, n.23409

Il contratto preliminare di compravendita e la garanzia fideiussoria
L’escussione della garanzia fideiussoria di cui all’art. 3 d.lg. 20 giugno 2005, n. 122 presuppone che il contratto preliminare di compravendita sia ancora efficace tra le parti nel momento in cui si è verificata la situazione di crisi del promittente venditore. (Nella specie, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva accolto la richiesta avanzata dal promissario acquirente nei confronti del garante, sebbene il contratto preliminare fosse stato risolto prima della presentazione della domanda del costruttore di ammissione alla procedura di concordato preventivo).

Cassazione civile sez. III, 29/08/2019, n.21792

Fallimento del promittente venditore
In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare ed in ipotesi di fallimento del promittente venditore, l’esercizio da parte del curatore della facoltà di scelta tra lo scioglimento o il subingresso nel contratto, ai sensi dell’art. 72 l.fall. (nel testo previgente alle modifiche introdotte dal d.lgs. n. 5 del 2006), può anche essere tacito, ovvero espresso per fatti concludenti, non essendo necessario un negozio formale, né un atto di straordinaria amministrazione soggetto ad autorizzazione del giudice delegato, in quanto tale scelta costituisce espressione di una prerogativa discrezionale del curatore stesso.

(Nella specie, la S.C. ha ritenuto che il curatore avesse validamente espresso la volontà di sciogliersi dal vincolo contrattuale, proponendo l’azione di rilascio dell’immobile promesso in vendita dal fallito).

Cassazione civile sez. VI, 25/07/2019, n.20215

Revoca del contratto preliminare di compravendita immobiliare
In presenza della prova della “scientia decoctionis”, può essere revocato, ai sensi dell’art. 67, comma 2, l.fall., il contratto preliminare di compravendita immobiliare, stipulato con atto pubblico nei sei mesi anteriori alla dichiarazione di fallimento del promittente venditore, prima già redatto con scrittura privata, in quanto volto a costituire in favore del promissario acquirente un diritto di prelazione, sfruttando gli effetti dell’art. 2775 bis c.c., che non nasce da una fattispecie legale, in sé non suscettibile di revoca, ma consegue alla formazione di un atto negoziale, volto esclusivamente alla rinnovazione del primo contratto con le forme idonee alla trascrizione, senza che abbia rilievo il fatto che tale atto non riguardi crediti contestualmente creati, posto che la valutazione negativa dell’ordinamento nei confronti della violazione delle regole della “par condicio creditorum”, resa manifesta nel disposto dell’art. 67, comma 1, l.fall. con riguardo alla costituzione negoziale di garanzie per crediti preesistenti anche non scaduti, vale “a fortiori” anche per gli atti costitutivi di diritti di prelazione che riguardino crediti già sorti.

Cassazione civile sez. I, 05/07/2019, n.18181

laleggepertutti