GIUDICI DI LEGITTIMITÀ CHIARISCONO ALCUNI ASPETTI LEGATI ALL’UTILIZZO DEL CORTILE CONDOMINIALE
Il posto auto? Non è per sempre
Semaforo rosso per il posto auto a tempo indeterminato nel cortile condominiale. Tutti i condomini hanno pari diritto di utilizzare gli spazi comuni per la sosta dei veicoli. Non basta, quindi, una semplice deliberazione assembleare per provvedere all’assegnazione di un’area all’uso esclusivo del proprietario di una data unità immobiliare. Ciò è infatti possibile soltanto con un regolamento contrattuale o con un accordo che coinvolga la totalità dei condomini. Questo il chiarimento fornito dalla seconda sezione civile della Corte di cassazione con la recente sentenza n. 9069, pubblicata lo scorso 21 marzo 2022, che consente di fare luce su alcuni aspetti legati all’utilizzo del cortile comune per la sosta dei veicoli.

Il caso concreto. Quella del parcheggio delle auto nel cortile è indubbiamente una delle questioni sulle quali maggiormente si litiga in condominio, soprattutto nelle grandi città. Nel caso pervenuto alla Suprema corte un condomino aveva impugnato due delibere con le quali l’assemblea aveva stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del condominio adibita a parcheggio in favore dei soli condòmini proprietari delle unità abitative dell’edificio, escludendo pertanto dal godimento dell’area i condòmini proprietari dei locali commerciali. E questo perché il regolamento condominiale prevedeva che i condòmini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel «cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione che saranno deliberate dall’assemblea uno per appartamento». In entrambi i primi due gradi di giudizio l’impugnazione era stata respinta. In particolare, la Corte di appello aveva reputato infondata la domanda, ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, che prevedeva la destinazione a parcheggio del cortile, l’assemblea si fosse limitata a disciplinare la ripartizione dello spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti. Di tutt’altro avviso si è dimostrata la Cassazione.

L’utilizzo dei beni comuni e il parcheggio delle auto nel cortile condominiale. Funzione normale del cortile è quella di fornire aria e luce alle unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale. Tuttavia, tenuto conto della conformazione del fabbricato e dello stato dei luoghi, è evidente come tale bene comune possa essere utilizzato dai condomini per ulteriori e svariati utilizzi, dalla sosta dei veicoli al gioco dei bambini, dall’area di svago e di riposo al ricovero delle biciclette, e così via. Un limite forte a questi utilizzi alternativi è sicuramente rappresentato dal principio di cui al noto art. 1102 cc che, se ben si riflette, è posto però proprio a garanzia di tale possibilità. Infatti, il legislatore, nel disporre che i beni comuni possono essere utilizzati da ciascun condomino purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, chiarisce bene che in tanto è da considerarsi legittimo un dato utilizzo del cortile comune in quanto lo stesso non esaurisca completamente le diverse possibili utilità che possono ricavarne gli altri condomini e sempre che non venga stravolta la sua funzione.

La Suprema corte, in un precedente del 2014 (sentenza n. 9522), ha ribadito che non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 cc un uso più intenso

della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione, nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini, fermo restando che «per quanto attiene, ai cortili, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano e i titoli non vi ostino, l’uso degli stessi per l’accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni». Di conseguenza, tanto per fare un esempio, se il cortile è molto ampio sarà certamente più agevole parcheggiare delle auto e al contempo garantire lo spazio agli altri condomini per fare una passeggiata o giocare a palla o ricoverare qualche bicicletta. Viceversa, se il cortile è molto piccolo, è del tutto evidente che anche la sosta di poche auto renderà impossibile agli altri condomini utilizzare altrimenti la parte comune.

La disciplina della sosta delle auto a opera del regolamento condominiale o delle deliberazioni assembleari. Il principio di cui all’art. 1102 cc, nella sua elasticità, ammette quindi la possibilità che i condomini intervengano per disciplinare al meglio l’utilizzo delle comuni. Non mancano, infatti, esempi di regolamenti o deliberazioni assembleari che introducono delle regole per un migliore e più ragionevole utilizzo del cortile condominiale, soprattutto in tema di parcheggi. Se, come accade il più delle volte, le dimensioni di quest’ultimo non consentono una sosta simultanea di tutte le vetture di proprietà dei condomini, possono infatti essere individuate delle soluzioni che contemperino gli opposti interessi, anche arrivando a disciplinare un uso turnario del bene comune.

Gli strumenti che possono essere utilizzati a tale scopo sono naturalmente il regolamento condominiale e le delibere assembleari. Ed è su questo aspetto che la Suprema corte è intervenuta con la sentenza in commento, chiarendo in maniera esemplare che una cosa è disciplinare le modalità del parcheggio delle auto nel cortile condominiale e un’altra è disporre delle assegnazioni perpetue di posti auto in favore dei condomini. Per disporre validamente in tal senso non basta un regolamento o una delibera espressione della maggioranza, per quanto ampia. Serve, invece, un accordo che vincoli tutti i condomini, nessuno escluso. Quindi una delibera approvata dall’intera compagine condominiale oppure un regolamento cosiddetto contrattuale che, come pure ricordato di recente dai giudici di legittimità, è opponibile ai successivi acquirenti delle unità immobiliari solo se questi vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito o se il vincolo sia stato trascritto nei registri immobiliari. E questo perché l’attribuzione in via esclusiva e a tempo indeterminato a un condomino del diritto di parcheggiare l’auto in una parte del cortile condominiale vale a costituire un vero e proprio diritto reale. È dunque consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni a essa spettante, individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario o turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene infatti un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. La maggioranza dei condomini, invece, anche ove utilizzi lo strumento regolamentare, non può validamente operare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e, quindi, il consenso di tutti i condomini. Il regolamento adottato a maggioranza dai condomini, infatti, avendo la stessa forma e lo stesso fondamento delle delibere dell’assemblea, ne conosce le medesime limitazioni.

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