Mutui, il mercato corre: il tasso fisso in aumento (occhio all’Eurirs)
Ultima chiamata per chi cerca un mutuo a tasso fisso sotto il 2 per cento. Un incremento del costo del denaro era dato per scontato in tutte le previsioni sull’andamento del mercato immobiliare nel 2022 ma a non essere prevedibile era lo scenario bellico che ha portato alla fibrillazione dei mercati e a un’accelerazione dei rincari.
L’Eurirs, il parametro generalmente adottato per la definizione del pricing dei mutui fissi, è aumentato da inizio anno di 70 centesimi per il ventennale e di 50 per la durata a 30 anni; ancora una volta le banche hanno scelto di limitare la loro marginalità e hanno scaricato, solo in parte l’incremento sul costo finale del mutuo.
Mutui a tasso variabile e fisso: le rate in aumento per il ventennale
Non è detto che continuerà ad andare così, ovvero che il mutuo a tasso fisso continui a costare di più e il tasso fisso a crescere. Meno tensioni ci sono però sui mutui a tasso variabile: il parametro dei finanziamenti «variabili», l’Euribor, è rimasto ancora in territorio negativo, a -0,53 per cento per il parametro mensile, a -0,47 per il trimestrale.

Venendo alla nostra solita rilevazione di un finanziamento per 120 mila euro finalizzato all’acquisto di un’abitazione del valore di 200 mila (un mutuo che viene concesso senza problemi in presenza di un reddito certo), i numeri evidenziano che per una durata ventennale il tasso fisso medio, calcolato sulle dieci offerte più convenienti aggiornate al 29 marzo dal portale mutuiOnline.it, si pone all’1,45 per cento nominale (1,65 effettivo) con una rata di 576 euro, mentre per il variabile il tasso è dello 0,64 per cento (0,83 effettivo) per una rata di 533 euro.
Mutui a tasso fisso e variabile: le rate per il trentennale
Nel trentennale si allarga il gap tra fissi e variabili: i primi hanno un tasso all’1,61 (1,77 effettivo) con rata da 421 euro, gli indicizzati quotano in media 0,76 (0,92 effettivo) con rata da 373 euro. I numeri cambiano in maniera sensibile se anziché un mutuo con Ltv 60 (l’acronimo sta a indicare il rapporto tra rata e reddito) si sale a quota 80. Il tasso medio effettivo del fisso a 20 anni, infatti, si pone all’1,80 per cento a fronte dello 0,9 dell’indicizzato; nel trentennale il fisso è al 2,1 per cento (con banche che però già arrivano oltre il 2,5) contro l’1 del variabile.
L’incertezza del variabile
La differenza di tasso tra le due tipologie di finanziamento non è ancora tale da rendere appetibile per la maggioranza delle famiglie in cerca di mutuo la scelta del variabile, tanto più che anche sui tassi a breve sono previsti movimenti al rialzo; nel giro di un anno, stando alle quotazioni attuali dei futures sull’Euribor, il parametro trimestrale è atteso in crescita di un punto.

La minore instabilità del fisso
Quanto al tasso fisso, se l’Eurirs salisse ancora di un punto portando il costo finale dei mutui a sfondare la barriera del 3 per cento, a valori immobiliari invariati le conseguenze sarebbero tutto sommato accettabili: il passaggio di un finanziamento a trent’anni dal 2 al 3 per cento costerebbe in ragione di 52 centesimi di euro al mese per ogni mille euro di mutuo. Certo se si andasse oltre il 3 per cento (in epoca di euro abbiamo visto i tassi fissi anche al 7 per cento dieci anni fa) le conseguenze sul mercato immobiliare sarebbero inevitabili: o si venderà a meno o si venderà meno.
Il mutuo per gli under 36: i giovani svantaggiati
Una categoria particolarmente vulnerabile in caso di aumento dei tassi sarebbe quella degli under 36, che fino alla fine di quest’anno, salvo possibili proroghe, hanno la possibilità di ottenere i finanziamenti fino al 100 per cento, a tassi agevolati con la garanzia dello Stato, tramite un fondo gestito da Consap.
Un aumento sostenuto dei tassi rischierebbe di tagliare fuori una parte dei potenziali beneficiari perché condizione per l’accesso ai benefici di legge è avere un Isee inferiore a 40mila euro: un mutuo al 3 per cento da 200 mila euro senza apporto di contanti a chi ha un reddito sotto i 40mila euro ben difficilmente verrebbe concesso anche in presenza della garanzia pubblica.

Stando all’Osservatorio di mutuiOnline.it gli under 36 trainano il mercato perché da loro proviene quasi una richiesta su due (il 49 per cento), mentre i mutui con Ltv superiore a 80 (e che necessitano secondo la legge bancaria di una garanzia supplementare oltre all’ipoteca) sono aumentati del 53 per cento rispetto ai primi mesi del 2021.
Tre giovani su quattro chiedono il mutuo contando di ottenere l’assistenza pubblica e nel 54,5 per cento dei casi chiedono durate dai 25 anni in su. In teoria tutte le banche italiane possono erogare i mutui per gli under 36; in realtà a pubblicizzare la possibilità di avere un finanziamento che copra l’intero valore dell’immobile (non oltre 250 mila euro) sono un manipolo di istituti: a 30 anni sono quattro a tasso fisso e sei a tasso variabile ipotizzando l’acquisto di una casa a Milano.

fonte corrieresera