LE PRECISAZIONI DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE SULLA CONCLUSIONE DELLA SOSPENSIONE DEI TERMINI
Bonus prima casa, è ripartito il timer per gli adempimenti
Con la fine dell’emergenza sanitaria, sono ripartiti i termini per ottemperare agli impegni richiesti dalla legge per ottenere o conservare le agevolazioni fiscali sull’acquisto della «prima casa»: è, infatti, cessata il 31 marzo 2022 la sospensione prevista dall’art. 24 del dl n. 23/2020 e più volte prolungata, in considerazione del protrarsi della pandemia. La sospensione, come precisato dall’Agenzia delle entrate con la recente circolare n. 8/2022, copre ininterrottamente il periodo dal 23 febbraio 2020 al 31 marzo 2022, includendo quindi anche la fase tra il 1° gennaio 2022, giorno successivo alla scadenza del termine come prorogato dalla legge n. 183/2020, e il 28 febbraio 2022, giorno precedente all’entrata in vigore dell’ultimo scivolamento accordato dalla legge n. 15/2022 di conversione del dl n. 228/2021 (cosiddetto milleproroghe). In sostanza, anche i termini cadenti nella predetta fase rientrano nella sospensione fino al 31 marzo 2022, successivamente disposta, senza soluzione di continuità, dalla legge n. 15/2022 mediante modifica della disposizione originaria. Di conseguenza, chiarisce la circolare, i contribuenti che, ritenendo di essere incorsi nella decadenza dalle agevolazioni per inutile decorso dei termini nell’anzidetta fase, medio tempore «scoperto» ma poi recuperato dall’ultima proroga, avessero versato le maggiori somme dovute a titolo di imposta, interessi e sanzioni, hanno diritto al rimborso, fermo restando che la definitiva spettanza delle agevolazioni è subordinata al mancato verificarsi della causa di decadenza. La sospensione, ai sensi dell’art. 24 del dl n. 23/2020, riguardava «i termini previsti dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa parte prima», allegata al dpr 131/86, «nonché il termine previsto dall’articolo 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa». Decodificando i richiami, la sospensione, come segnalato da ItaliaOggi del 7 aprile 2020 e poi confermato dall’Agenzia con la circolare 9/2020, interessava i seguenti termini collegati alle agevolazioni in esame:

– il periodo di 18 mesi dall’acquisto agevolato dell’immobile, entro il quale l’acquirente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l’abitazione;

– il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l’immobile acquistato con le agevolazioni prima del decorso di cinque anni dalla stipula dell’atto di acquisto, deve procedere, per non incorrere nella decadenza, all’acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;

– il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha acquistato l’immobile dichiarando di voler fruire delle agevolazioni deve procedere alla vendita della abitazione precedentemente acquistata con le agevolazioni e ancora in suo possesso alla data del nuovo acquisto;

– il termine di un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici «prima casa», stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, del credito d’imposta cosiddetto «bonus riacquisto».

Nella recente circolare n. 8/2022 l’Agenzia ha puntualizzato, sebbene non vi fossero dubbi in proposito alla luce della lettera e dello spirito della norma, che il periodo di sospensione non riguarda il termine quinquennale di decadenza dall’agevolazione in caso di rivendita (si veda l’articolo nella pagina successiva), né i termini di decadenza previsti per l’ultimazione di immobili trasferiti in corso di costruzione, che, una volta realizzati, presentino le caratteristiche di case di abitazione riconducibili in una categoria catastale diversa da A1, A8 e A9. In relazione a quest’ultima ipotesi, la circolare richiama le risposte a interpello n. 39 e n. 235 del 2021, ricordando di avere precisato, nella seconda, «che il termine triennale entro il quale un soggetto deve ultimare i lavori di ristrutturazione su immobili contigui acquistati con l’intenzione di realizzare un’unica unità abitativa (finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto) per essere ammesso al beneficio prima casa, non rientra tra i termini sospesi.»

Occorre rammentare come il suddetto termine triennale non abbia fondamento normativo, ma interpretativo. Nella circolare n. 38/2005 è stato osservato che, nell’ipotesi di applicazione dell’agevolazione con riferimento all’immobile in costruzione, il beneficio è applicato sulla base delle dichiarazioni del contribuente, tra cui l’intento di non rendere l’abitazione «di lusso» nel prosieguo dei lavori. Resta salvo il potere dell’amministrazione di accertare la decadenza laddove, tra l’altro, l’immobile ultimato presenti caratteristiche diverse da quelle agevolabili. Qualora venga realizzata un’abitazione difforme rispetto al progetto o alla concessione edilizia, ricorre un’ipotesi di mendacio «successivo», per cui il termine per l’esercizio del potere di accertamento decorre dalla data in cui il fatto successivo si è verificato. Il termine di decadenza dell’azione accertatrice non può decorrere dalla data della registrazione dell’atto di acquisto; la dichiarazione, infatti, non attiene a situazioni in corso, ma a propositi futuri, per cui non è mendace fin dal principio; può, tuttavia, diventarlo in seguito, laddove, al termine dei lavori, il contribuente, contrariamente a quanto dichiarato nell’atto di acquisto, abbia realizzato un’abitazione con caratteristiche di lusso. La circolare ha inoltre osservato che l’effettiva ultimazione dei lavori è attestata dal direttore degli stessi e che, di norma, essa coincide con la dichiarazione da rendere in catasto in base all’art. 24, comma 4, del dpr n. 380/2001. Le suddette indicazioni, naturalmente, devono essere adattate al criterio della classificazione catastale che ha sostituito il precedente criterio delle caratteristiche costruttive. La conclusione in base alla quale la decadenza triennale si computa dalla data di ultimazione dei lavori, puntualizza poi la circolare, va tuttavia coordinata con quanto ulteriormente statuito dalla Corte di cassazione in merito alla necessità che i lavori siano ultimati entro il termine a disposizione dell’ufficio per esercitare il potere di accertamento. La Corte ha precisato che i benefici prima casa possono essere conservati soltanto qualora la finalità dichiarata dal contribuente nell’atto di acquisto, di destinare l’immobile a propria abitazione, venga realizzata entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell’ufficio in ordine alla sussistenza dei requisiti per fruire di tali benefici (tre anni dalla registrazione dell’atto) e se il legislatore non ha fissato un termine entro il quale si deve verificare una condizione dalla quale dipende la concessione di un beneficio, tale termine non potrà mai essere più ampio di quello previsto per i controlli. Con esclusivo riferimento alla fattispecie in esame, pertanto, è necessario che l’aspettativa dell’acquirente a vedersi riconosciuta l’agevolazione anche in ipotesi di acquisto di immobile in costruzione, si contemperi con il potere dell’amministrazione di accertare nei termini di decadenza il diritto di fruire della agevolazione in esame. È da ritenere, conseguentemente, che la verifica della sussistenza dei requisiti dell’agevolazione non possa essere differita «sine die» e che il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, debba dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto. Solo successivamente, infatti, l’amministrazione potrà controllare l’effettiva spettanza del beneficio, provvedendo al recupero dell’imposta nei casi in cui i lavori non siano ultimati, o qualora il contribuente abbia costruito un’abitazione «di lusso». Con sentenza n. 12988/2003, la Corte suprema, in relazione all’acquisto di immobile in corso di costruzione, ha escluso la possibilità di ricorrere alla denuncia di fatti sopravvenuti di cui all’art. 19 del dpr 131/86.

Tornando alla sospensione «anti-Covid» disposta dall’art. 24 del dl n. 23/2020 per il periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 marzo 2022, la circolare n. 8/2022, nel segnalare la ripresa della decorrenza dei termini a far tempo dal 1° aprile 2022, fornisce conclusivamente le seguenti esemplificazioni in merito all’operatività della sospensione, assumendo come riferimento il termine di diciotto mesi previsto per il trasferimento della residenza:

– se l’acquisto è avvenuto prima del 23 febbraio 2020, il termine è sospeso da tale data e riprende a decorrere dal 1° aprile 2022; in sostanza, si aggiungono 25 mesi e 8 giorni. Se quindi l’acquisto è stato effettuato il 23 gennaio 2020, il termine per il cambio di residenza non scadrà il 23 luglio 2021 (18 mesi dall’acquisto), ma il 31 agosto 2023;

– se l’acquisto è avvenuto tra il 23 febbraio 2020 e il 31 marzo 2022, il termine inizierà a decorrere dal 1° aprile 2022 e scadrà, quindi, il 1° ottobre 2023.

Se l’acquisto è effettuato dopo il 31 marzo 2022, il decorso del termine di decadenza non è interessato dalla sospensione.

italiaoggi