DALL’ANNO DI IMPOSTA 2021 (DICHIARAZIONI 2022) CAMBIANO LE REGOLE PER LA COMPILAZIONE
Le locazioni brevi in Redditi Pf
Locazioni brevi fuori dal 730/2022. Come ricordano le istruzioni alla compilazione del modello, a partire dall’anno d’imposta 2021 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, l’attività di locazione da chiunque esercitata si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’art. 2082 del codice civile in base al quale è imprenditore chi esercita professionalmente un’attività economica organizzata al fine della produzione o dello scambio di beni o di servizi. La conseguenza è dunque una soltanto: se nel corso del 2021 sono stati destinati a locazione breve più di 4 appartamenti, non può essere utilizzato il modello 730, ma va obbligatoriamente utilizzato il modello Redditi Pf. Per molti proprietari immobiliari dediti all’attività di locazione breve degli immobili di loro proprietà, magari utilizzando i portali web specializzati nelle locazioni turistiche, l’estromissione dal modello 730/2022 potrebbe trattarsi di una vera e propria sorpresa. La norma che ha stabilito il suddetto limite e la conseguente attività imprenditoriale in caso di locazione breve di più di quattro appartamenti nell’anno è infatti la legge n°178/2020, (legge di bilancio 2021) che, all’articolo 1, comma 595 stabilisce quanto segue: «Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2021, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta». Dopo aver stabilito quanto sopra la norma in commento prosegue specificando che negli altri casi, ovvero quando il contribuente abbia assoggettato alla locazione breve più di quattro appartamenti, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Al fine di evitare elusioni o raggiri, la norma in commento conclude stabilendo che le disposizioni in oggetto si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione. Sull’intervento normativo in oggetto non vi sono stati chiarimenti da parte dell’Agenzia delle entrate e, non è da escludere che per molti proprietari immobiliari la stagione del modello 730/2022 sia proprio il momento nel quale verranno a conoscenza del nuovo obbligo a loro carico. Il problema, infatti, non è tanto nell’impossibilità di utilizzare il 730 quanto nel fatto che in presenza delle condizioni suddette l’attività esercitata di locazione breve di più di quattro appartamenti nel corso del 2021 deve ritenersi, a tutti gli effetti, attività imprenditoriale con il conseguente obbligo di apertura di partita iva, scelta del regime contabile, istituzione dei registri obbligatori e così via. In una situazione del genere non resta che correre ai ripari e sanare, per quanto possibile, le omissioni compiute. In presenza di più di quattro locazioni brevi di “appartamenti”, definizione da interpretare nel senso letterale del termine, nel corso del 2021 occorrerà aprire, con effetto retroattivo la partita iva e scegliere il regime contabile più appropriato. Se vi sono le condizioni oggettive e soggettive il contribuente in questione potrebbe adottare il regime forfetario che gli consentirebbe il minor numero di adempimenti e il non assoggettamento a iva delle prestazioni svolte, oltre all’esclusione dai punteggi Isa e da altri adempimenti dichiarativi. Il regime forfetario permetterebbe inoltre di usufruire di una tassazione piatta sui canoni di locazione breve che consentirebbe al contribuente di evitare aggravi notevoli di imposizione. In assenza di dette condizioni la situazione da rimediare potrebbe essere ben più problematica. Il passaggio al reddito d’impresa delle locazioni brevi 2021 significherebbe infatti istituire un impianto contabile – semplificato o ordinario, l’assoggettamento dei redditi conseguiti al regime Irpef a scaglioni, l’obbligo del regime iva e agli indicatori sintetici di affidabilità fiscale. Se i Caf o gli intermediari abilitati verificheranno la presenza di contratti di locazione breve su più di quattro appartamenti, dovranno avvisare il contribuente della impossibilità di redigere il 730, dirottandolo sul modello Redditi 2022 PF.
fonte italiaoggi