Superbonus 110%: quando impugnare la delibera condominiale?

Interventi di manutenzione e innovazioni che rientrano nel Superbonus: tutti i motivi per opporsi alla decisione dell’assemblea.

Da quando, nel 2020, la legge ha introdotto il cosiddetto Superbonus 110%, i lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico dei fabbricati si sono moltiplicati in modo impressionante. Ciò grazie alle evidenti agevolazioni che consentono di ottenere detrazioni di importo perfino superiore all’effettiva spesa sostenuta. Allo stesso tempo, però, sono aumentate a dismisura le richieste di quanti non intendono aderire ai lavori deliberati dall’assemblea, in quanto ritengono che gli stessi non siano vantaggiosi o siano perfino deleteri. Ecco allora un utile vademecum che permetterà di capire, nel caso di Superbonus 110%, quando impugnare la delibera condominiale.

Si tratta di un tema molto sentito in quanto, come vedremo a breve, la legge ha previsto una maggioranza davvero minima per votare gli interventi necessari al Superbonus, nonostante questi possano rientrare a tutti gli effetti tra le innovazioni o comunque tra i lavori di straordinaria manutenzione, per i quali occorrerebbero, di norma, maggioranze molto elevate. Se anche tu nutri perplessità sui lavori decisi dall’assemblea, prosegui nella lettura: vedremo quando impugnare la delibera condominiale del Superbonus 110%.
Indice

1 Superbonus 110%: quale maggioranza serve?
2 Superbonus: che succede se ci sono condòmini contrari?
3 Accollo del Superbonus: cos’è e come funziona?
4 Delibera Superbonus 110%: quando impugnare?
4.1 Impugnazione Superbonus per violazione proprietà privata
4.2 Impugnazione Superbonus per documentazione insufficiente
4.3 Impugnazione Superbonus per assenza fondo speciale
4.4 Impugnazione Superbonus per alterazione decoro architettonico
4.5 Impugnazione Superbonus non previsto all’ordine del giorno
Superbonus 110%: quale maggioranza serve?
La legge [1] ha stabilito che, per approvare i lavori condominiali utili ad ottenere i benefici fiscali del Superbonus 110%, occorre una delibera votata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Come anticipato, si tratta di una maggioranza davvero ridotta, che consente di raggiungere l’accordo in maniera molto semplice, nonostante gli interventi da effettuare siano spesso complessi e costosi.

Superbonus: che succede se ci sono condòmini contrari?
Come spiegato nell’articolo Superbonus 110%: cosa succede se un condomino è contrario?, la delibera con cui si decidono i lavori rientranti nel Superbonus è efficace nei confronti di tutti, anche dei condòmini che si sono opposti. Vale infatti il comune principio stabilito dal Codice civile (art. 1137) secondo cui le deliberazioni prese dall’assemblea a norma di legge sono obbligatorie per tutti i condòmini.

Dunque, anche il condomino contrario al Superbonus dovrà contribuire alle spese necessarie per pagare i lavori, esattamente come avviene ogni volta che l’assemblea decide qualche intervento sull’edificio. E ciò vale anche qualora la maggioranza dei condòmini dovesse essere contraria. Come detto nel precedente paragrafo, affinché la delibera con cui si decidono i lavori del Superbonus sia valida occorre che sia approvata da tante persone che rappresentino 1/3 del valore dell’intero condominio. Ciò significa che, in teoria, i restanti 2/3 potrebbero essere contrari.

Ebbene, per legge, se la delibera è approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino un terzo dei millesimi totali, allora a nulla varrebbe l’eventuale opposizione degli altri condòmini che posseggono i restanti due terzi dei millesimi.

Accollo del Superbonus: cos’è e come funziona?
Per tutelare coloro che non sono favorevoli al Superbonus e, soprattutto, per evitare problemi allorquando bisognerà contrattare con l’impresa e decidere a che tipo di agevolazione accedere (sconto in fattura o cessione del credito), la legge consente ai soli condòmini favorevoli ai lavori di accollarsi la quota dei condòmini contrari. Per fare ciò, occorre una specifica delibera assunta con gli stessi quorum necessari per l’approvazione dei lavori (e cioè, la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio) con cui si stabilisce che i condòmini favorevoli si accollano la quota dei lavori che toccherebbe ai contrari. Ovviamente, a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole.

L’Agenzia delle Entrate [2] ha inoltre specificato che, in caso di non corretta fruizione del Superbonus (ad esempio, per via di irregolarità urbanistiche, ecc.), ne risponderanno esclusivamente i condòmini che ne hanno fruito. Resta quindi escluso da ogni rischio chi non ha approvato i lavori e non ha partecipato all’esecuzione degli stessi.

Delibera Superbonus 110%: quando impugnare?
I condòmini contrari al Superbonus, anche se per assurdo rappresentassero la maggioranza in condominio, non possono che fare buon viso a cattivo gioco, nel senso che devono partecipare ai lavori anche se non sono d’accordo.

Quanto appena detto, però, non significa che la deliberazione non possa essere impugnata per contrarietà alla legge o al regolamento di condominio, come avviene per qualsiasi altra decisione.

Vediamo allora in quali casi si può impugnare la delibera condominiale che approva i lavori che rientrano nel Superbonus 110%.

Impugnazione Superbonus per violazione proprietà privata
Innanzitutto, la delibera che approva il Superbonus 110% non può violare la proprietà privata, nel senso che non può imporre al singolo condomino di effettuare o di subire lavori all’interno della sua proprietà. Ad esempio, l’assemblea non può imporre al singolo condomino la sostituzione della sua caldaia.

Una delibera che incidesse sulla proprietà privata sarebbe radicalmente nulla.

Impugnazione Superbonus per documentazione insufficiente
Uno dei motivi di impugnazione più diffusi della delibera di accesso al Superbonus 110% riguarda la documentazione sottoposta all’assemblea, quando si ritiene che non consenta ai proprietari di valutare correttamente la tipologia di lavori da effettuare, i tempi, le modalità e i costi. Ciò accade soprattutto quando gli interventi riguardano il cosiddetto cappotto.

In caso di coibentazione, occorre che i proprietari siano messi a conoscenza del dettaglio delle misure del cappotto che andranno a restringere la superficie a disposizione dei balconi, le modalità e i costi per lo smontaggio degli eventuali motori dei climatizzatori, operazione necessaria per evitare i ponti termici, l’obbligo di spostamento delle soglie delle finestre, ecc.

Sul punto, tuttavia, non si registra unanimità di vedute. Il tribunale di Milano [3], ad esempio, ha respinto il ricorso di alcuni condòmini che si opponevano agli interventi del Superbonus per via della documentazione insufficiente messa a disposizione dall’amministratore.

Sulla questione del restringimento dei balconi, che appare spesso come motivo di opposizione ai lavori in quanto si interviene su parti private, il giudice ha spiegato che non si tratta di un tabù assoluto (come ha già affermato anche la Cassazione [4]), e che in casi come l’installazione del cappotto termico «gli effetti di tali decisioni e degli interventi edili deliberati sui beni di proprietà esclusiva dei condomini ricorrenti sono strettamente funzionali al miglioramento dell’uso delle cose comuni e al soddisfacimento di interessi altamente meritevoli di tutela».

Insomma: è possibile impugnare la deliberazione con cui si aderisce al Superbonus solamente se i condòmini non sono davvero stati messi in condizione di avere informazioni sui lavori da eseguire, sui relativi costi e sull’eventuale impatto sulle proprietà private. Altrimenti, l’interesse al recupero dell’edificio e al suo efficientamento energetico è prevalente.

Impugnazione Superbonus per assenza fondo speciale
L’art. 1135 Cod. civ. stabilisce che l’assemblea, quando deve provvedere alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, deve costituire obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Ciò per evitare inadempimenti dell’ultimo momento.

Se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti

La giurisprudenza [5] ha in più occasioni ricordato che è nulla la delibera condominiale che approva i lavori straordinari senza istituire il fondo speciale previsto dall’art. 1135 Cod. civ., norma imperativa che non ammette deroghe e non consente l’eventuale approvazione del preventivo dei lavori straordinari.

Considerato che gli interventi che rientrano nel Superbonus sono certamente opere di manutenzione straordinaria, è chiaro che il condominio dovrà costituire preventivamente un fondo speciale pari almeno al primo stato di avanzamento (ad esempio, il 35% dell’importo dei lavori), e così successivamente per gli altri.

In pratica, una volta che il condominio abbia individuato i lavori, la ditta, il prezzo, ecc., deve assolutamente costituire il fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori ovvero quanto meno allo stato di avanzamento dei lavori stessi.

Questo fondo, peraltro, non solo va deliberato contestualmente ai lavori o all’appalto, ma andrebbe pure raccolto dall’amministratore, cioè incassato, prima dell’avvio dei lavori stessi.

Impugnazione Superbonus per alterazione decoro architettonico
Gli interventi rientranti nel Superbonus 110% potrebbero porsi in contrasto con il decoro architettonico dell’edificio, cioè con l’estetica del condominio. L’art. 1120 cod. civ. stabilisce infatti che sono vietate le innovazioni che alterano il decoro architettonico del fabbricato.

Secondo un orientamento giurisprudenziale [6], l’installazione del cappotto termico che determini il cambiamento dell’estetica del fabbricato con il mutamento di colori, materiali e l’introduzione di nuovi elementi architettonici, necessita dell’approvazione all’unanimità da parte dell’assemblea condominiale, senza che occorra che si tratti di edificio di particolare pregio artistico. Si tratta tuttavia di un orientamento non ancora confermato in Cassazione e che, comunque, desta delle perplessità, in quanto sono in molti a ritenere che la legge che ha introdotto il Superbonus deroghi alle normali disposizioni, con la conseguenza che gli interventi di efficientamento energetico prevalgono sui quorum ordinari.

In altre parole, imporre l’unanimità ogni volta che i lavori di coibentazione alterano l’estetica dell’edificio significa ostacolare l’accesso al Superbonus, per il quale invece occorre una maggioranza molto ridotta in assemblea.

In via di compromesso, deve quindi ritenersi che occorra l’unanimità solamente per quegli interventi che, pur rientrando nel Superbonus, comportano una modifica sostanziale nell’aspetto del fabbricato, peggiorandone l’estetica.

Impugnazione Superbonus non previsto all’ordine del giorno
Conformemente alle normali regole condominiali, deve ritenersi annullabile la delibera che approva lavori rientranti nel Superbonus senza che se ne sia fatta menzione nell’ordine del giorno.

Gli argomenti da trattare in assemblea devono essere resi noti ai condòmini, in modo tale da consentire loro di comprenderne il tenore e l’importanza e di decidere se partecipare o meno all’assemblea e quali istruzioni dare al delegato, nel caso di partecipazione indiretta.

Pertanto, secondo la giurisprudenza [7], è annullabile la delibera condominiale se contiene la discussione di un argomento non previsto nell’ordine del giorno indicato nella lettera di convocazione, foss’anche quello riguardante gli interventi del Superbonus.

fonte laleggepertutti