I GIUDICI DI LEGITTIMITÀ FANNO CHIAREZZA SULLE MAGGIORANZE PER APPROVARE TRANSAZIONI
La deliberazione vincola tutti
La delibera dell’assemblea condominiale vincola tutti, anche la minoranza dissenziente o chi si è astenuto. Di conseguenza tutti sono tenuti a pagare gli oneri condominiali derivanti da una conciliazione che chiude una controversia pendente con un terzo, estraneo al condominio. Tale obbligo di contribuire non nasce dalla transazione, approvata dall’assemblea con le maggioranze di legge, ma dalla deliberazione, come previsto dall’art. 1137.

Questo il chiarimento contenuto nella recente ordinanza n. 15302 pronunciata dalla seconda sezione civile della Corte di cassazione lo scorso 13 maggio 2022, che consente anche di approfondire il tema delle maggioranze necessarie per approvare le transazioni delle quali sia parte il condominio.

Il caso. Un condomino, cui era stato richiesto di contribuire pro quota nella somma necessaria a transigere la controversia sulla base dell’accordo autorizzato dall’assemblea, aveva impugnato le delibere di approvazione del consuntivo e del preventivo, sostenendo che tale transazione non gli era opponibile, essendosi scissa l’unità condominiale sull’oggetto della lite e non potendo essergli imposta a maggioranza una tale decisione. La conciliazione era intervenuta tra il condominio e l’impresa chiamata a continuare un intervento di manutenzione sul fabbricato a seguito della sospensione dei lavori disposta in un contenzioso ex art. 1137 cc, intercorso sempre tra il condominio e il medesimo condomino impugnante. Quest’ultimo riteneva che la transazione su questioni connesse e/o riconducibili all’oggetto della lite ancora in corso tra uno dei due gruppi di partecipanti al condominio e altri potesse vincolare solo quel gruppo, non valendo il criterio delle maggioranze di cui all’art. 1136 cc, ma quello generale di cui agli artt. 1372 ss del cc, con la conseguenza che sarebbe stato inopponibile al condomino o al gruppo di condomini antagonista la transazione conclusa dall’altro gruppo.

La decisione della Suprema corte. La Cassazione, nel respingere il ricorso, ha ribadito come l’assemblea condominiale, in forza dell’art. 1135 cc, possa deliberare a maggioranza anche transazioni aventi a oggetto liti insorte con il terzo creditore nell’esecuzione di rapporti contrattuali. Invero, al di fuori dei casi in cui l’amministratore procede immediatamente a concludere un contratto per conto del condominio, operando quale rappresentante, il condominio provvede ad assumere obbligazioni nei confronti dei terzi proprio per il tramite delle deliberazioni dell’assemblea, le quali non sono sindacabili nel merito e, ai sensi dell’art. 1137 cc, sono obbligatorie e vincolanti per tutti i condomini, compresi i dissenzienti e gli assenti. Tuttavia, la delibera dell’assemblea che approvi un determinato atto di gestione, come nella specie una transazione con un creditore, non dà luogo a un atto di autonomia negoziale configurabile quale proposta o accettazione ai fini del perfezionamento del contratto. L’assemblea non conclude contratti, ma autorizza l’amministratore a concluderli e approva le spese conseguenti. L’obbligo dei condomini di concorrere a tali spese discende, quindi, non dell’efficacia soggettiva del contratto, ex art. 1372 cc, quanto direttamente dalla legge in base agli artt. 1118 e 1123 cc.

Visto il motivo di ricorso sollevato dal condomino, la Suprema corte ha poi spiegato come fosse del tutto errata la considerazione secondo cui la transazione in questione avrebbe comportato la scissione della compagine condominiale in due gruppi di partecipanti. A simile conclusione la giurisprudenza perviene nell’ipotesi di controversia tra condominio e uno o più condomini, allorché si afferma che, poiché di fronte al particolare oggetto della lite due gruppi di partecipanti al condominio si pongono in contrasto tra loro, l’assemblea non può porre pro quota a carico del condomino che è in lite con gli altri le spese di difesa sostenute dallo stesso condominio. Nel caso in esame, invece, la conciliazione era intervenuta nella lite fra il condominio e un terzo creditore, estraneo alla compagine condominiale, dalla quale quindi non potevano generarsi interessi personali di un singolo condomino contrapposti all’interesse condominiale.

Chi decide sulla transazione quando una delle parti è un condominio? La Suprema corte in una serie di decisioni (n. 10175 del 14 ottobre 1998, n. 9033 del 4 luglio 2001, n. 4258 del 24 febbraio 2006, n. 25608 del 30 novembre 2011 e n. 821 del 16 gennaio 2014), allo scopo di verificare se fosse o meno possibile transigere a maggioranza circa i diritti spettanti alla compagine condominiale, ha chiarito come rientri tra le attribuzioni dell’assemblea condominiale quella di conciliare in ordine ai diritti contesi. Se, infatti, l’art. 1136, comma 4, cc, prevede che l’assemblea possa scegliere se avviare o meno un’azione giudiziaria o resistere a quella intrapresa da un soggetto terzo, deve ritenersi implicito il diritto dei condomini di decidere anche in merito all’opportunità di transigere o meno le controversie.

I supremi giudici hanno quindi inteso nettamente distinguere due ipotesi. Da una parte le vertenze relative agli atti di disposizione dei beni comuni (e alle locazioni di durata ultranovennale), giusto il richiamo a quanto disposto dall’art. 1108, comma 3, cc, norma dettata in materia di comunione ma applicabile anche in tema di condominio per il disposto di cui all’art. 1139 cc, la quale richiede come necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune. Dall’altra, invece, si è di conseguenza chiarito che le transazioni che comportano semplici atti di disposizione da parte del condominio a pretese economiche (per esempio in relazione al saldo delle spese condominiali, al pagamento di prestazioni eseguite dai fornitori, ecc.) possono essere validamente approvate dall’assemblea a maggioranza.

Ma con quale maggioranza? Basta quella semplice, oppure occorre una maggioranza qualificata (e, in questo caso, quale)? La soluzione più ragionevole era sembrata quella di ritenere applicabile la medesima maggioranza richiesta dall’art. 1136, comma 4, cc, in ordine alle deliberazioni concernenti le liti attive o passive. Questa soluzione interpretativa è stata in un certo qual modo suggellata dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio che, con il nuovo art. 71-quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, ha risolto tutta una serie di problemi legati all’applicazione della mediazione (obbligatoria) di cui al dlgs n. 28/2010 alle cosiddette controversie condominiali, ovvero a quelle che vedono contrapposti il condominio e i condomini o questi ultimi tra loro relativamente a rapporti giuridici di natura condominiale. Il comma 5 della predetta disposizione ha infatti stabilito che la proposta transattiva maturata nel corso del procedimento di mediazione debba essere approvata dall’assemblea condominiale proprio con la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 cc (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) e che, ove la stessa non venga raggiunta, la proposta debba intendersi per non accettata.

Detta maggioranza è quindi quella minima che è necessario raggiungere in tutti i casi nei quali, all’esito di una procedura di mediazione ex dlgs n. 28/2010 o al di fuori di essa, i condomini intendano transigere una controversia tra alcuni di essi e il condominio o tra quest’ultimo e soggetti terzi (fornitori, professionisti, terzi danneggiati, ecc.). Quindi, tanto per fare degli esempi, la maggioranza di cui al secondo comma dell’art. 1136 cc sarà sufficiente (e necessaria) per definire transattivamente le questioni sottese all’impugnazione di una deliberazione assembleare da parte di uno o più condomini oppure per stabilire la misura del compenso dovuta a un professionista che abbia svolto attività in favore del condominio. Detta maggioranza, inoltre, sarà quella a cui fare riferimento laddove si intenda conciliare con un condomino per il mancato versamento delle spese comuni, per esempio autorizzando un pagamento a saldo e stralcio.

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