Le locazioni sono inopponibili
Il terzo originariamente estraneo al processo esecutivo, locatario del bene immobile pignorato, può promuovere opposizione agli atti esecutivi avverso l’ordine di liberazione del bene emanato dal giudice dell’esecuzione sul presupposto della non opponibilità all’aggiudicatario in futuro ed al ceto creditorio procedente nell’attualità del contratto stesso per essere il canone ritenuto inferiore di un terzo a quello giusto. E’ infatti pienamente legittima l’emanazione diretta da parte del giudice dell’esecuzione di siffatto provvedimento a tutela delle superiori esigenze pubblicistiche cui la procedura è preordinata, con la successiva diretta attuazione da parte del custode da lui nominato e senza necessità di munirsi preventivamente di un titolo giudiziale conseguito in sede cognitiva. Lo afferma la Cassazione, sez. 3 civ., con sentenza 9877/2022 rinviando al giudice unico di merito per provvedere all’integrazione del contraddittorio nei confronti dei debitori e creditori, litisconsorti necessari pretermessi e sottoporre la causa ad un nuovo esame facendo applicazione del principio di diritto espresso. La vertenza era sorta a seguito dell’opposizione agli atti esecutivi ai sensi dell’art. 617 cpc promossa dalla locataria del bene staggito avanti il Tribunale di Sulmona avverso un ordine di liberazione emanato dal giudice nell’ambito dell’espropriazione immobiliare promossa dalla Banca, con l’intervento dell’Agenzia delle entrate – Riscossione, il cui canone era stato ritenuto inferiore di un terzo al giusto prezzo ai sensi dell’art. 2923 c. 3 cc. Avverso la pronuncia di rigetto dell’opposizione la locataria interponeva gravame lamentando la violazione dell’art. art. 2923 c. 3 cc e 560 c. 3 cpc sotto il profilo dell’omesso rilievo del difetto di legittimazione della procedura esecutiva ad ordinare nei confronti del terzo conduttore la liberazione coattiva dell’immobile interessato da locazione a canone ‘vile’ prima dell’aggiudicazione od assegnazione. I giudici di Piazza Cavour hanno chiarito come l’ordine di liberazione del bene immobile oggetto di espropriazione sia un strumento fondamentale per il conseguimento delle migliori condizioni possibili di negoziabilità del bene pignorato sul mercato dei potenziali acquirenti, connesse all’immediata, piena ed incondizionata disponibilità del compendio. Sul solco di precedenti pronunce, argomenta la Corte, l’ordine di liberazione è la regola generale perché funzionale all’ordinato e proficuo sviluppo delle procedure. E’ “un provvedimento ordinatorio funzionale agli scopi del processo di espropriazione, la quale consiste non solo nella giuridica, ma pure nella materiale estrazione dal patrimonio del debitore del diritto staggito, al fine della sua liquidazione e cioè trasformazione in denaro, al fine del maggiore soddisfacimento possibile dei diritti dei creditori, come riconosciuti nei rispettivi titoli esecutivi ed a salvaguardia dell’effettività della tutela del diritto, impregiudicato il solo diritto del debitore a non subire abusi nell’estrinsecazione di una posizione soggettiva processuale di supremazia della sua controparte (v. SU 28387/2020, Cass. 11116/2020) e rispondendo al suo stesso interesse il soddisfacimento delle sue obbligazioni nella più ampia misura ed alle migliori condizioni possibili”. Il giudice dell’esecuzione è quindi dotato di ampi poteri al fine di garantire che la gara per la vendita del bene staggito avvenga alle migliori condizioni possibili. Il provvedimento finalizzato al conseguimento della disponibilità del compendio pignorato non diventa anche autonomo titolo esecutivo idoneo a fondare una separata esecuzione per rilascio, ma resta esclusivamente atto del processo di espropriazione immobiliare, idoneo a dispiegare i suoi effetti nei confronti di coloro che in esso sono coinvolti e, quindi, anche del terzo destinatario dell’ordine di liberazione. Gli uni e l’altro troveranno tutela delle loro ragioni davanti al giudice dell’esecuzione, ma ormai esclusivamente nelle forme dell’opposizione agli atti esecutivi avverso quel provvedimento. L’anticipazione degli effetti favorevoli previsti dalle legge, che diverranno definitivi in favore dell’aggiudicatario con il decreto di trasferimento e col suo peculiare regime di efficacia ultra partes, viene conseguita con il provvedimento ordinatorio di liberazione dell’immobile suscettibile di attuazione deformalizzata direttamente da parte dei suoi ausiliari per farne conseguire alla procedura, anche in tempo anteriore all’aggiudicazione, la disponibilità senza necessità di un’esecuzione per il rilascio. In questa cornice, “quanto non sarà opponibile all’aggiudicatario non è opponibile neppure alla procedura o ai creditori che ad essa danno impulso, nell’interesse non solo e non tanto del primo, quanto in quello pubblicistico del rituale sviluppo della procedura e quindi per ragioni di ordine pubblico processuale”.
italiaoggi