L’AMMINISTRATORE DEVE UTILIZZARE IL REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE E I REGISTRI IMMOBILIARI
Riscossione delle spese mirata
Nella riscossione delle spese condominiali l’amministratore deve prestare la massima attenzione nell’individuazione del soggetto realmente tenuto al pagamento. E nel fare questo deve avvalersi principalmente del registro di anagrafe condominiale e dei registri immobiliari. L’unico legittimato passivo nei confronti del condominio in relazione all’azione giudiziale per il recupero degli oneri non versati per la gestione dei beni e dei servizi comuni è infatti il condomino, ossia il proprietario o titolare di altro diritto reale sull’unità immobiliare, e non anche chi semplicemente appare tale. Lo ha chiarito la Cassazione con la recente ordinanza n. 16614 pronunciata dalla sesta sezione civile e pubblicata lo scorso 23 maggio 2022.

Il caso concreto. Nella specie un amministratore aveva richiesto e ottenuto un decreto ingiuntivo per il pagamento delle spese condominiali nei confronti dei soggetti che gli risultavano essere i comproprietari dell’unità immobiliare rispetto alla quale era maturata la morosità. Questi ultimi avevano però proposto opposizione, esponendo di essere divenuti proprietari solo in forza di una sentenza emessa e trascritta nei registri immobiliari successivamente al periodo contabile nel quale era maturato il debito, anche tenendo conto del biennio di solidarietà di cui all’art. 63 disp. att. c.c..

Entrambi i giudici di merito avevano respinto l’opposizione, perché la sentenza alla quale facevano riferimento gli opponenti aveva dichiarato la nullità della donazione con la quale l’originaria unica proprietaria dell’immobile ne aveva disposto in favore di terzi.

Per questo motivo il bene non era in realtà mai uscito dal patrimonio di quest’ultima e, alla sua morte, si era trasferito per legge ai propri eredi. Questi ultimi erano quindi tenuti al pagamento delle spese condominiali nel frattempo maturate in relazione alla predetta unità immobiliare.

Nel confermare a sua volta l’impugnata sentenza di appello, la Suprema corte ha quindi ribadito il proprio consolidato orientamento in materia di individuazione del soggetto passivamente legittimato all’azione di recupero delle spese condominiali.

Chi è tenuto al pagamento delle spese condominiali. La Cassazione ha chiarito nuovamente che l’azione giudiziale per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare deve essere rivolta nei confronti dell’effettivo proprietario di detta unità (e non anche chi possa apparire come tale), perché la relativa responsabilità si fonda sul collegamento tra il debito e la titolarità del diritto reale, come risultante dalla trascrizione nei registri immobiliari (Cass. civ., sez. un., 08 aprile 2002, n. 5035; Cass. civ., sez. II, 03 agosto 2007, n. 17039; Cass. civ., sez. II, 25 gennaio 2007, n. 1627; Cass. civ., sez. VI-II, 9 ottobre 2017, n. 23621).

L’amministratore di condominio, di conseguenza, ha l’onere di controllare preventivamente i registri immobiliari per accertare la titolarità della proprietà o del differente diritto reale.

Inoltre, come previsto dalla riforma del 2012, l’amministratore è anche tenuto a curare il registro di anagrafe condominiale (art. 1130, n. 6, c.c.), dal quale deve sempre risultare un quadro aggiornato dell’effettiva compagine dei condomini. In questo registro, infatti, devono essere riportati, tra gli altri, i dati anagrafici dei condomini e i dati catastali delle relative unità immobiliari.

Sono i condomini a dover comunicare inizialmente questi dati all’amministratore e, successivamente, nel caso di variazioni.

Se ciò non avviene, l’amministratore è comunque tenuto ad acquisire le relative informazioni presso i competenti uffici, addossando le relative spese all’interessato.

Si ricorda che, proprio allo scopo di consentire l’aggiornamento del registro di anagrafe, il nuovo art. 63 disp. att. c.c. post riforma ha previsto l’obbligo per chi cede diritti sulle unità immobiliari comprese nel condominio di trasmettere all’amministratore copia autentica del titolo traslativo.

Il principio dell’apparenza in ambito condominiale. L’obbligo del registro di anagrafe condominiale riduce quindi al minimo i casi di soggetti che soltanto apparentemente rivestano la qualità di condomini, ossia di proprietari o titolari di diritti reali su una o più unità immobiliari.

L’apparenza del diritto è un principio generale dell’ordinamento giuridico, che tutela la buona fede e il ragionevole affidamento dei terzi che un determinato fatto, poiché appare in un certo modo, esista effettivamente sul piano del diritto così come si è manifestato.

In base a tale principio il soggetto che abbia colposamente concorso a creare una situazione di incertezza nei rapporti con i terzi è chiamato a rispondere dei danni che questi abbiano subito per avere in buona fede fatto affidamento nella situazione che appariva essere quella corrispondente al vero.

Si tratta di uno strumento di tutela importante per il terzo in buona fede, che potrebbe subire gli effetti pregiudizievoli dei comportamenti dolosi o colposi del soggetto sul quale abbia fatto affidamento.

Detto principio, però, come chiarito ormai più volte dalla Cassazione, non trova posto in ambito condominiale. L’orientamento sfavorevole a tale applicazione è infatti stato confermato dalle sezioni unite della Cassazione nel 2002, spiegando che nel rapporto tra condominio e singolo condomino un’esigenza di tutelare l’affidamento incolpevole del condominio e, quindi, di dare corpo e sostanza a una situazione apparente per non pregiudicare il condominio medesimo, non si pone affatto.

Innanzitutto il condominio non è terzo ma una parte del rapporto, sicché rispetto a esso non è possibile convertire l’inesistente titolarità del diritto di proprietà nell’effettiva titolarità e l’inesistente legittimazione in un’effettiva legittimazione nascente dalla situazione di apparenza. Inoltre è da escludere la necessità, ai fini della tutela della buona fede del condominio, di collegare effetti giuridici a una situazione apparente, come avviene nelle ipotesi di applicazione del principio di apparenza del diritto, nelle quali, in mancanza di tale collegamento, il terzo incolpevole non vedrebbe sorgere il rapporto sulla cui esistenza e validità aveva senza sua colpa confidato, perché il rapporto giuridico tra il condominio e il singolo condomino, proprietario esclusivo di unità immobiliari, esiste in ogni caso nella realtà, essendo espressamente previsto dagli articoli 1123 c.c. e 63 disp. att. c.c..

Ecco che, allora, il condomino apparente non può mai essere considerato un vero condomino e, come tale, da un lato non ha diritto di essere convocato e partecipare all’assemblea o accedere alla documentazione condominiale, dall’altro non può ovviamente essere obbligato a pagare le spese di gestione dei beni e dei servizi comuni, le quali, quantunque detto soggetto utilizzi un’unità immobiliare sita nell’edificio, andranno sempre addossate al proprietario o titolare di altri diritti reali, ossia al vero condomino.

fonte italiaoggi