Gli spazi comuni per la sosta dei veicoli devono poter essere utilizzati da tutti i condomini. Pertanto non si può parlare di “posto fisso”, bensì il posto auto condominiale deve essere a rotazione.
Lo ha precisato la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 9069 del 21 marzo 2022.
In particolare, la Cassazione ha chiarito che non è sufficiente “una semplice deliberazione assembleare per provvedere all’assegnazione di un’area all’uso esclusivo del proprietario di una data unità immobiliare”. L’assegnazione di un’area all’uso esclusivo di un proprietario è possibile “solo con un regolamento contrattuale o con un accordo che coinvolga la totalità dei condomini”.
Gli Ermellini, con la sentenza in oggetto, hanno chiarito “che una cosa è disciplinare le modalità del parcheggio delle auto nel cortile condominiale, un’altra è disporre delle assegnazioni perpetue di posti auto in favore dei condomini”. Per disporre delle assegnazioni fisse di posti auto in favore dei condomini non è sufficiente un regolamento o una delibera espressione della maggioranza.
Se si vuole procedere all’assegnazione fissa dei posti auto è quindi necessario un accordo che vincoli tutti i condomini.
Questo significa che serve “una delibera approvata dall’intera compagine condominiale, oppure un regolamento cosiddetto contrattuale che è opponibile ai successivi acquirenti delle unità immobiliari solo se questi vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito o se il vincolo sia stato trascritto nei registri immobiliari”.
L’assemblea può regolamentare l’uso delle cose comuni e quindi, ad esempio, “individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti”. Mentre non è possibile “la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture”. Questa può avvenire solo tramite volontà contrattuale, quindi tramite il consenso di tutti i condomini.
Tutti i condomini hanno pari diritto di utilizzare gli spazi comuni per la sosta dei veicoli. Non basta, quindi, una semplice deliberazione assembleare per provvedere all’assegnazione di un’area all’uso esclusivo di un proprietario. Questo è possibile soltanto con un regolamento contrattuale o con un accordo che coinvolga la totalità dei condomini.
Questo il chiarimento fornito dalla seconda sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 9069, pubblicata lo scorso 21 marzo 2022, che consente di fare luce su alcuni aspetti legati all’utilizzo del cortile comune per la sosta dei veicoli. Un chiarimento molto atteso, in quanto quella del parcheggio delle auto nel cortile è indubbiamente una delle questioni sulle quali maggiormente si litiga in condominio, soprattutto nelle grandi città.

Il caso
Un condomino impugnava due delibere con le quali l’assemblea aveva stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del condominio adibita a parcheggio in favore dei soli condòmini proprietari delle unità abitative dell’edificio, escludendo pertanto dal godimento dell’area i condòmini proprietari dei locali commerciali. Questo perché il regolamento condominiale prevedeva che i condòmini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel “cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione che saranno deliberate dall’assemblea, uno per appartamento”.
In entrambi i primi due gradi di giudizio l’impugnazione era stata respinta. In particolare, la Corte di Appello aveva reputato infondata la domanda, ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, che prevedeva la destinazione a parcheggio del cortile, l’assemblea si fosse limitata a disciplinare la ripartizione dello spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti. Di tutt’altro avviso si è dimostrata la Cassazione.

L’esame
Funzione normale del cortile è quella di fornire aria e luce alle unità immobiliari comprese nell’edificio condominiale. Tuttavia, tenuto conto della conformazione del fabbricato e dello stato dei luoghi, è evidente come tale bene comune possa essere utilizzato dai condomini per ulteriori e svariati utilizzi, dalla sosta dei veicoli al gioco dei bambini, dall’area di svago e di riposo al ricovero delle biciclette, e così via.
Un limite a questi utilizzi alternativi è rappresentato dal dettato dell’ art. 1102 del Codice Civile, che dispone che i beni comuni possono essere utilizzati da ciascun condomino, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso. La Suprema corte, in un precedente del 2014 (sentenza n. 9522), ha ribadito che non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall’art. 1102 cc un uso più intenso.
Il principio di cui all’art. 1102 del Codice Civile, ammette quindi la possibilità che i condomini intervengano per disciplinare al meglio l’utilizzo delle comuni. Non mancano, infatti, esempi di regolamenti o deliberazioni assembleari che introducono delle regole per un migliore e più ragionevole utilizzo del cortile condominiale, soprattutto in tema di parcheggi. Se, come accade il più delle volte, le dimensioni di quest’ultimo non consentono una sosta simultanea di tutte le vetture di proprietà dei condomini, possono infatti essere individuate delle soluzioni che contemperino gli opposti interessi, anche arrivando a disciplinare un uso a turno del bene comune.
Gli strumenti che possono essere utilizzati a tale scopo sono il regolamento condominiale e le delibere assembleari. Ed è su questo aspetto che la Suprema corte è intervenuta con la sentenza in commento, chiarendo in maniera esemplare che una cosa è disciplinare le modalità del parcheggio delle auto nel cortile condominiale e un’altra è disporre delle assegnazioni perpetue di posti auto in favore dei condomini. Per disporre validamente in tal senso non basta un regolamento o una delibera espressione della maggioranza, per quanto ampia. Serve, invece, un accordo che vincoli tutti i condomini, nessuno escluso. Quindi una delibera approvata dall’intera compagine condominiale oppure un regolamento cosiddetto contrattuale, che è opponibile ai successivi acquirenti delle unità immobiliari solo se questi vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito o se il vincolo sia stato trascritto nei registri immobiliari. E questo perché l’attribuzione in via esclusiva e a tempo indeterminato a un condomino del diritto di parcheggiare l’auto in una parte del cortile condominiale vale a costituire un vero e proprio diritto reale.
È dunque consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni a essa spettante, individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario o turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene infatti un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. La maggioranza dei condomini, invece, anche ove utilizzi lo strumento regolamentare, non può validamente operare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e, quindi, il consenso di tutti i condomini. Il regolamento adottato a maggioranza dai condomini, infatti, avendo la stessa forma e lo stesso fondamento delle delibere dell’assemblea, ne conosce le medesime limitazioni.

Fatti di causa
• 1. TIZIO ha proposto ricorso articolato in un unico motivo avverso la sentenza n.95/2017 della Corte d’appello di L’Aquila, del 27 gennaio 2017.
• 2. L’intimato Condominio CROCE, non ha svolto attività difensive.
• 3. Con ricorso depositato in data 29 gennaio 2005, TIZIO propose impugnazione innanzi al Tribunale di Teramo avverso due delibere del Condominio CROCE, con cui l’assemblea aveva stabilito l’assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell’area del condominio adibita a parcheggio, alla stregua del regolamento condominiale, in favore dei soli trentacinque condòmini proprietari delle unità abitative dell’edificio, escludendo pertanto dal godimento dell’area i condòmini proprietari dei locali commerciali.
Il Tribunale di Teramo, con sentenza del 28 ottobre 2009 rigettò la domanda sul presupposto della carenza di legittimazione ed interesse ad agire in capo a TIZIO, poiché in base all’articolo 5 del regolamento condominiale i condòmini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel “cortile del fabbricato, nell’ordine e nella posizione che saranno deliberate dall’assemblea uno per appartamento”, ciò escludendo dall’assegnazione i condòmini proprietari di locali commerciali.
TIZIO propose gravame e la Corte d’appello di L’Aquila, pur condividendo la doglianza dell’appellante in merito alla sussistenza della legittimazione e dell’interesse ad agire, ha comunque reputato infondata la domanda, ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, che prevede la destinazione a parcheggio del cortile, l’assemblea avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti.

Motivi della decisione
• 1.L’unico motivo del ricorso di TIZIO deduce la violazione e/o falsa applicazione degli articoli 1102, 1120 co. 2 (nella versione della norma anteriore alla riforma del 2012) e 1421 c.c. Si richiama l’orientamento giurisprudenziale sulla assegnazione nominativa di posti auto individuale da parte dell’assemblea, in relazione ad un’area comune.
Viene poi dedotto che l’articolo 5 del regolamento condominiale, nello stabilire che le autovetture, secondo le modalità individuate dall’assemblea “una per appartamento”, possono essere parcheggiate nel cortile, non avrebbe inteso assegnare ai condòmini proprietari degli appartamenti l’uso esclusivo ed a tempo indeterminato di determinate porzioni, ma si limitava a disciplinare la destinazione a parcheggio di parte del cortile condominiale ed a riconoscere il diritto dei condòmini di parcheggiarvi una propria autovettura. Si riafferma pertanto l’illegittimità delle deliberazioni assembleari impugnate, evidenziando che l’attribuzione dell’uso esclusivo ai 35 condòmini assegnatari del posto auto produrrebbe i presupposti dell’acquisto per usucapione della porzione.
• 2.Il motivo di ricorso è fondato nei sensi di seguito precisati.
Com’è noto, il regolamento di condominio, in senso proprio, è l’atto approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c. e che contiene le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione (art. 1138, comma 1, c.c.). Il regolamento, nella fattispecie supposta dall’art. 1138, commi 1 e 3, c.c. è, dunque, atto collegiale di autorganizzazione dell’interesse del gruppo, di natura non contrattuale ma normativa, costituito da un’unica dichiarazione di volontà risultante dalla combinazione dei voti di più soggetti unificati in base al principio di maggioranza. Avendo il regolamento tipico la stessa forma e lo stesso fondamento delle delibere dell’assemblea, esso ne conosce le medesime limitazioni. I regolamenti approvati dalla maggioranza, come le deliberazioni assembleari, possono organizzare le modalità d’uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, mentre non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Occorre, invero, l’espressione di una volontà contrattuale, e quindi il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni (art. 1138, comma 4, c.c.). In tali evenienze, si è al di fuori degli ambiti propri della delibera e del regolamento. La natura contrattuale ed il contenuto reale (iura in re aliena) di tali convenzioni impongono che essi siano sempre espressione di un consenso individuale, e la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione.
Manca nella sentenza impugnata l’accertamento della “natura contrattuale” della richiamata disposizione regolamentare, sicché non può ad essa attribuirsi l’effetto di conformare il diritto di condominio ex art. 1117 c.c. spettante ad ogni partecipante sul cortile comune.
• 2.1.1. La pattuizione avente ad oggetto l’attribuzione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale va, peraltro, qualificata come traslativa della proprietà della porzione stessa, ovvero come costitutiva di un diritto reale d’uso o come concessione di un uso di natura obbligatoria (Cass. Sez. Unite, 17/12/2020, n. 28972).
• 2.2. Secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte, è, dunque, consentito all’assemblea, nell’ambito del potere di regolamentazione dell’uso delle cose comuni ad essa spettante e con delibera approvata con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 c.c., individuare all’interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d’uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. La regolamentazione dell’uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell’unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall’art.1102 c.c., il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene. La delibera non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l’originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell’edificio all’uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l’attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l’espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini (cfr. Cass. 27 maggio 2016, n. 11034; Cass. 31 marzo 2015, n. 6573; Cass. 19 luglio 2012, n. 12485; Cass. 5 marzo 2008, n. 5997; Cass. 7 dicembre 2006, n. 26226; Cass. 16 giugno 2005, n. 12673; Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004).
• 2.3. La Corte di L’Aquila ha riconosciuto a TIZIO “legittimazione” ed “interesse” ad agire, in quanto “condomino” (benché proprietario non di un appartamento ma “solo di un locale commerciale sito a piano terra”), per far valere l’invalidità delle deliberazioni assembleari che gli impedivano l’uso del cortile comune. Nelle conclusioni motivate presentate dal pubblico ministero, si assume, invece, che TIZIO avesse concreto interesse ad impugnare le delibere assembleari unicamente per evitare il parcheggio delle auto nelle adiacenze del suo esercizio commerciale. Tale evenienza è stata tuttavia smentita dalla Corte d’appello, la quale ha in effetti negato che il “cortile” condominiale non includesse anche la parte dell’area esterna destinata a marciapiede antistante il locale di proprietà Romani. Il pubblico ministero obietta così che il ricorrente non avrebbe più motivo di dolersi che quello spazio sia goduto “per sempre” da un condomino proprietario di appartamento o da altro partecipante.
Questa prospettazione non appare condivisibile. I cortili, ovvero qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture, sono ricompresi dall’art. 1117, n. 1), c.c. fra le parti condominiali dell’edificio necessarie all’uso comune, salvo che non risulti il contrario dal titolo. I cortili sono poi oggetto di contitolarità, ai sensi dell’art 1117 c.c., anche in favore dei proprietari di locali terranei, ed invero sulla sussistenza del diritto di condominio sul cortile in capo a TIZIO non vi è questione devoluta a questa Corte.
Avendosi riguardo a delibere assembleari che intendono regolamentare l’uso della cosa comune, nella specie riconoscendolo ad alcuni condomini e non ad altri, non vi può essere allora dubbio sull’interesse di TIZIO alla impugnazione ex art. 1137 c.c., interesse che neppure si risolve automaticamente nella mera qualità di condomino dell’attore ora ricorrente (e quindi nella sua legittimazione attiva), ma consiste nell’aspettativa giuridicamente rilevante che egli vanta ad un diverso contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto più conveniente alle sue personali aspirazioni, correlandosi alla assunta decisione gestoria collegiale una lesione individuale di rilievo patrimoniale in danno dell’istante.
• 2.4. È dunque errata la conclusione cui è pervenuta la Corte d’appello di L’Aquila, secondo cui le deliberazioni impugnate del Condominio San Francesco di Via Nazionale n. 91 avevano provveduto unicamente a dare esecuzione al regolamento condominiale, circa la destinazione a parcheggio del cortile, nel senso che l’assemblea avesse validamente ripartito lo spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti.
Va piuttosto enunciato il seguente principio: né il regolamento di condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l’assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini – nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali – di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l’utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall’altro, crea i presupposti per l’acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune “animo domini”, della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l’esercizio del possesso esclusivo dell’area.
Il ricorso va perciò accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’appello di L’Aquila in diversa composizione, la quale terrà conto dei rilievi svolti e si uniformerà all’enunciato principio, provvedendo anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

La Sentenza
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di L’Aquila in diversa composizione.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, il 1° marzo 2022.