Lavori urgenti in condominio: che fare?
Quando un lavoro di manutenzione straordinaria dell’edificio è urgente, tanto da non consentire di attendere i lunghi tempi di convocazione e decisione dell’assemblea di condominio, l’amministratore ha il dovere di intervenire subito, incaricando una ditta per le riparazioni. Tale intervento può quindi essere avviato dall’amministratore stesso anche in assenza di una previa autorizzazione dei condomini, ma con l’obbligo di riferirne loro alla successiva riunione di condominio.
La norma che attribuisce tale potere al capo condomino è contenuta nel Codice civile e recita nel seguente modo: «L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Che succede se nel condominio non ci sono soldi?
Chiaramente, il dovere dell’amministratore si ferma laddove sul conto condominiale non vi siano fondi a sufficienza per pagare la ditta. E, difatti, come noto, nel nostro Codice civile è stata di recente inserita una disposizione in virtù della quale, tutte le volte in cui devono essere avviati dei lavori straordinari, l’amministratore deve prima costituire un fondo con i contributi dei singoli condomini in modo da avere già la disponibilità del denaro per pagare la ditta esterna. Lo scopo della disposizione è quello di evitare il rischio di morosità e di interventi non pagati.
La caduta dei calcinacci, quando minaccia di procurare un danno all’incolumità dei condòmini o dei terzi (si pensi ai passanti che camminano sul marciapiede sotto lo stabile), configura proprio uno di quei lavori urgenti e straordinari di manutenzione straordinaria che consentono all’amministratore di procedere anche senza previo consenso dell’assemblea.
La giurisprudenza [1] ha, infatti, ribadito come il distacco di calcinacci dalla facciata condominiale con la loro caduta sulla pubblica via e la conseguente necessità di messa in sicurezza dello stabile, configuri un chiaro esempio di intervento urgente che legittima l’amministratore ad affrontare le relative spese, seppur di natura straordinaria, anche senza preventiva convocazione e delibera dell’assemblea.
A questo punto, si possono profilare una serie di ipotesi.
Se, invece, sul conto corrente non c’è disponibilità a sufficienza per pagare la ditta, si possono verificare due ipotesi:
- al fine di evitare i danni che potrebbero verificarsi per via della caduta dei calcinacci sulla strada, l’amministratore potrebbe comunque concordare con la ditta l’avvio immediato dei lavori. Tali interventi verranno pagati in un momento successivo, ossia dopo la prestazione all’assemblea del piano di riparto delle quote straordinarie e successiva approvazione. Se infatti i lavori sono urgenti e necessari, l’assemblea non può rifiutare l’approvazione del piano di riparto;
- viceversa, se l’intervento non dovesse presentare tali caratteri, si potrebbe configurare una responsabilità dell’amministratore.
Non è detto, però, che la ditta dei lavori accetti l’esecuzione degli stessi in assenza di un fondo o comunque di un anticipo. In quel caso, è dovere dell’amministratore porre in essere tutte quelle attività di messa in sicurezza – ivi interessando i vigili urbani e/o quelli del fuoco – per evitare danni a terzi (si pensi alla recinzione dell’area su cui possono cadere i calcinacci).
Come detto, l’amministratore può delegare i lavori straordinari, senza il nulla osta dell’assemblea per evitare la caduta dei calcinacci sulla strada. Sussiste infatti una specifica posizione di garanzia in capo all’amministratore – prevista dal codice penale in relazione allo stabile amministrato, che legittima senz’altro l’esecuzione delle opere in via d’urgenza senza il preventivo passaggio in assemblea.
Inoltre, l’amministratore deve salvaguardare i condòmini dalle responsabilità per eventuali danni sofferti dai terzi derivanti da beni condominiali, quali appunto le facciate
Secondo la giurisprudenza sopra richiamata, il Codice civile «non richiede che l’assemblea condominiale ratifichi le spese straordinarie disposte dall’amministratore qualora rivestano i connotati della indifferibilità e della urgenza», precisando altresì come la ratifica «si renda necessaria solo per il diverso caso di spese disposte dall’amministratore in assenza di delibera autorizzativa, ma in relazione a lavori non urgenti né indifferibili».