Non capita di rado che, alla morte di un inquilino, i suoi eredi subentrino nella disponibilità materiale delle chiavi dell’appartamento e non le restituiscano tempestivamente al locatore prima di decidere se accettare o rinunciare all’eredità. Si pongono così i dubbi in merito alla successione del contratto di locazione e alla possibilità per quest’ultimo di rientrare nell’immobile senza però commettere violazione di domicilio. In questo articolo, vedremo, in tema di affitto, cosa accade alla morte dell’inquilino e come gestire la situazione; esamineremo la legge 392/1978 e la giurisprudenza pertinente per chiarire le responsabilità e le azioni dei proprietari e dei potenziali successori.
Cosa prevede la legge in caso di morte dell’inquilino?
La legge 392/1978, all’articolo 6, comma 1, stabilisce che, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi, i parenti ed affini solo se abitualmente conviventi. Questa norma è tuttora vigente, anche se derogabile dal contratto. Quindi in assenza di patto contrario – che deve appunto risultare sulla scrittura privata – gli eredi hanno diritto a rimanere nell’abitazione fino alla scadenza del contratto (salvo rinnovi) solo se convivevano con il defunto. Viceversa, se quest’ultimo viveva da solo, i suoi eredi non hanno alcun diritto sull’abitazione e dovranno restituire immediatamente le chiavi.
Che succede se non ci sono persone conviventi con l’inquilino?
Poniamo il caso di Tizio, il cui inquilino muore senza conviventi. In questo scenario, la locazione si intende cessata alla morte del conduttore firmatario del contratto, in quanto non vi sono soggetti che possano succedere nel contratto di locazione. La cessazione avviene in automatico, senza cioè che il locatore sia tenuto a inviare una raccomandata con la disdetta.
Cosa dice la Cassazione in merito alla cessazione dell’affitto alla morte dell’inquilino?
La giurisprudenza ha chiarito che il diritto alla successione nel contratto di locazione in caso di morte del conduttore presuppone una convivenza abituale stabile con il defunto (Cassazione, sentenza 22 luglio 1991, n. 8155). Non basta quindi la convivenza occasionale o la mera ospitalità per brevi periodi di tempo.
Come può agire il proprietario in caso di morte dell’inquilino senza conviventi?
Il proprietario può inviare una diffida al presunto “chiamato all’eredità” dell’inquilino, a cui sono state consegnate le chiavi in via precaria, chiedendo la riconsegna delle chiavi e preavvertendo che, in caso contrario, agirà giudizialmente per il risarcimento dei danni, oltre che per il rimborso delle spese di condominio e di altre eventuali spese.
Quali sono le opzioni del locatore se non si risolvono le questioni della successione?
Se le questioni relative alla successione non vengono risolte in tempi brevi e l’immobile non viene svuotato, il locatore può ricorrere, secondo gli articoli 528 e seguenti del Codice civile, alla nomina di un curatore dell’eredità giacente. Tuttavia, su questo punto sono necessari ulteriori approfondimenti e l’esame della situazione concreta.
Inoltre il locatore potrebbe agire in via d’urgenza contro l’erede per obbligarlo a restituire le chiavi dell’immobile.
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