destinazione abitativa

Con la sentenza 6769/2018 la Cassazione civile (Sezione II), estensore Antonio Scarpa, ha stabilito che l’inopponibilità, nei confronti dei terzi acquirenti, di un regolamento di condominio non trascritto, contenente limitazioni alle destinazioni delle proprietà esclusive (nel caso affrontato la destinazione era obbligatoriamente abitativa mentre un condòmino aveva avviato un’attività di affittacamere), non costituisce un’eccezione in senso stretto, con la conseguenza che può essere rilevata d’ufficio in ogni stato e grado del giudizio. Senza che sia necessaria una tempestiva allegazione e prova della parte entro i termini perentori di maturazioni delle preclusioni processuali.
Nel corso dei gradi precedenti, invece, si era ritenuto che la mancata trascrizione del regolamento di condominio contenente la clausola avrebbe potuto essere fatta valere solo su eccezione in senso stretto della parte interessata, che però non era stata sollevata nei termini prescritti, sicché la destinazione impressa dal regolamento avrebbe avuto efficacia anche verso il terzo acquirente, che di fatto aveva destinato l’appartamento di sua proprietà ad affittacamere. Trattandosi di clausola limitativa della destinazione delle proprietà esclusive, contenuta in un regolamento condominiale di natura convenzionale, essa sarebbe ricaduta nella categoria delle«servitù atipiche» e come tale l’opponibilità ai terzi avrebbe richiesto la relativa trascrizione. L’inopponibilità di questi regolamenti, in quanto non trascritti, non rientra però tra le eccezioni in senso stretto, cioè quelle confinate ai casi specificamente previsti dalla legge o che si ricollegano all’esercizio di un diritto potestativo o che si coordinano con una fattispecie che potrebbe dar luogo a un’autonoma azione costitutiva.
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Cesare Trapuzzano