EREDITÀ
Niente preavviso per l’erede
che accetta con beneficio
L’articolo 27 della legge n.392/78 prevede, in ordine alle locazioni a uso non abitativo, che in caso di morte del conduttore subentrano coloro i quali, per successione, o per precedente rapporto abbiano diritto di continuare l’attività, salvo manifestino volontà contraria. Nella specie, la Suprema corte ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto obbligato l’erede del conduttore al pagamento dei canoni per i sei mesi successivi al recesso nonostante avessero accettato l’eredità con beneficio d’inventario ed avesse restituito le chiavi dell’immobile tempestivamente.
Cassazione, sentenza n. 24278 del 16 ottobre 2017
che accetta con beneficio
L’articolo 27 della legge n.392/78 prevede, in ordine alle locazioni a uso non abitativo, che in caso di morte del conduttore subentrano coloro i quali, per successione, o per precedente rapporto abbiano diritto di continuare l’attività, salvo manifestino volontà contraria. Nella specie, la Suprema corte ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto obbligato l’erede del conduttore al pagamento dei canoni per i sei mesi successivi al recesso nonostante avessero accettato l’eredità con beneficio d’inventario ed avesse restituito le chiavi dell’immobile tempestivamente.
Cassazione, sentenza n. 24278 del 16 ottobre 2017
PROTESTA
Nel recesso protestativo
motivo obbligatorio
In tema di locazione di immobili urbani adibiti a usodiverso da quello di abitazione, ai fini del valido esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, è sufficiente che egli manifesti con lettera raccomandata o altra modalità equipollente il grave motivo per cui intende recedere dal contratto senza l’onere di spiegare le ragioni su cui tale motivo è fondato, nè di darne la prova. Trattandosi di recesso «titolato», la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della dichiarazione di recesso.
Cassazione, sentenza n. 19487
del 4 agosto 2017
motivo obbligatorio
In tema di locazione di immobili urbani adibiti a usodiverso da quello di abitazione, ai fini del valido esercizio del diritto potestativo di recesso del conduttore, è sufficiente che egli manifesti con lettera raccomandata o altra modalità equipollente il grave motivo per cui intende recedere dal contratto senza l’onere di spiegare le ragioni su cui tale motivo è fondato, nè di darne la prova. Trattandosi di recesso «titolato», la comunicazione del conduttore non può, tuttavia, prescindere dalla specificazione dei motivi, con la conseguenza che tale requisito inerisce al perfezionamento della dichiarazione di recesso.
Cassazione, sentenza n. 19487
del 4 agosto 2017
COLLEGAMENTO
Nel patto «collegato» il recesso
deve coincidere con la disdetta
Tra due o più contratti di locazione, aventi ad oggetto immobili posti nello stesso stabile, può essere istituito il cosiddetto collegamento negoziale nel quale determinati elementi siano interdipendenti. La portata della facoltà di recesso dal terzo contratto, accordata al conduttore, ancorata al recesso dal primo, può essere estesa anche all’ipotesi della disdetta per finita locazione. Tuttavia, affinché possano legittimamente prodursi gli effetti del recesso, è necessario che vi sia contestualità tra il recesso e la previa disdetta. In caso contrario il recesso non può considerarsi legittimamente esercitato.
Corte d’appello di Milano, sentenza n. 2393 del 28 luglio 2017
deve coincidere con la disdetta
Tra due o più contratti di locazione, aventi ad oggetto immobili posti nello stesso stabile, può essere istituito il cosiddetto collegamento negoziale nel quale determinati elementi siano interdipendenti. La portata della facoltà di recesso dal terzo contratto, accordata al conduttore, ancorata al recesso dal primo, può essere estesa anche all’ipotesi della disdetta per finita locazione. Tuttavia, affinché possano legittimamente prodursi gli effetti del recesso, è necessario che vi sia contestualità tra il recesso e la previa disdetta. In caso contrario il recesso non può considerarsi legittimamente esercitato.
Corte d’appello di Milano, sentenza n. 2393 del 28 luglio 2017
RISOLUZIONE
L’uscita anticipata
vuole la «disdetta»
In tema di recesso anticipato del conduttore dal contratto a uso diverso da quello abitativo quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinuncia a far valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poichè altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto.
Cassazione, sentenza n. 14623 del 13 giugno 2017
vuole la «disdetta»
In tema di recesso anticipato del conduttore dal contratto a uso diverso da quello abitativo quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l’utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l’abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinuncia a far valere in futuro l’incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poichè altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto.
Cassazione, sentenza n. 14623 del 13 giugno 2017
ESCLUSIVA
Il diritto di recesso
è riservato al conduttore
Ai sensi della legge 392/1978 il diritto di recesso è così estraneo ai cosiddetti naturalia negotii del contratto di locazione di immobili dovendo essere oggetto di una esplicita pattuizione costitutiva del predetto diritto rimessa alla autonomia negoziale dei contraenti ai sensi dell’articolo 1322 del Codice civile, e solo in favore del conduttore, restando invece esclusa dalla legislazione speciale la possibilità di introdurre il recesso a favore del locatore, che non deve essere confuso col differente istituto del diniego di rinnovo alla prima scadenza.
Tribunale di Taranto, sentenza n. 1612 del 5 giugno 2017
è riservato al conduttore
Ai sensi della legge 392/1978 il diritto di recesso è così estraneo ai cosiddetti naturalia negotii del contratto di locazione di immobili dovendo essere oggetto di una esplicita pattuizione costitutiva del predetto diritto rimessa alla autonomia negoziale dei contraenti ai sensi dell’articolo 1322 del Codice civile, e solo in favore del conduttore, restando invece esclusa dalla legislazione speciale la possibilità di introdurre il recesso a favore del locatore, che non deve essere confuso col differente istituto del diniego di rinnovo alla prima scadenza.
Tribunale di Taranto, sentenza n. 1612 del 5 giugno 2017
DISDETTA
Canone dovuto anche in caso
di mancato rinnovo
Una volta che il locatore abbia comunicato con la disdetta la volontà di non rinnovare il contratto, non può riconoscersi al conduttore la facoltà di sottrarsi – mediante rilascio anticipato e in mancanza di diverso accordo col locatore – al pagamento del canone dovuto fino alla scadenza.
Peraltro, resta salva la possibilità per il conduttore di esercitare il recesso per gravi motivi, con obbligo di pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile.
Cassazione, sentenza n. 13092 del 24 maggio 2017
di mancato rinnovo
Una volta che il locatore abbia comunicato con la disdetta la volontà di non rinnovare il contratto, non può riconoscersi al conduttore la facoltà di sottrarsi – mediante rilascio anticipato e in mancanza di diverso accordo col locatore – al pagamento del canone dovuto fino alla scadenza.
Peraltro, resta salva la possibilità per il conduttore di esercitare il recesso per gravi motivi, con obbligo di pagamento dei canoni fino alla scadenza del termine semestrale di preavviso, indipendentemente dal momento di materiale rilascio dell’immobile.
Cassazione, sentenza n. 13092 del 24 maggio 2017
RECESSO ANTICIPATO
La restituzione prima
dei termini non fa sconti
In tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore dell’anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine stabilito nel contratto di affitto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga nuovamente locato a terzi.
Cassazione, sentenza n.9271 dell’11 aprile 2017
dei termini non fa sconti
In tema di locazione di immobile urbano, l’accettazione da parte del locatore dell’anticipata riconsegna dell’immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine stabilito nel contratto di affitto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso l’obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga nuovamente locato a terzi.
Cassazione, sentenza n.9271 dell’11 aprile 2017
RAMI D’IMPRESA
I gravi motivi del recesso
sono sempre relativi ai locali
Poiché si tratta di recesso «titolato» lo stesso non può prescindere dalla specificazione dei motivi. In tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda,
per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato debbono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.
Cassazione, sentenza n. 14365
del 14 luglio 2016
sono sempre relativi ai locali
Poiché si tratta di recesso «titolato» lo stesso non può prescindere dalla specificazione dei motivi. In tema di recesso del conduttore di immobili ad uso non abitativo, ove il locatario svolga la propria attività in diversi rami di azienda,
per i quali utilizzi distinti immobili, i gravi motivi, giustificativi del recesso anticipato debbono essere accertati in relazione all’attività svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilità per il locatore di negare rilevanza alle difficoltà riscontrate per tale attività in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali.
Cassazione, sentenza n. 14365
del 14 luglio 2016
TRASFERIMENTO
Il cambio di sede fa cadere
il vincolo contrattuale
Le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico, ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo. Tra queste esigenze, indubbiamente, riveste un ruolo fondamentale il trasferimento in altra sede per motivi di lavoro.
Cassazione, sentenza n.6553
del 5 aprile 2016
il vincolo contrattuale
Le ragioni che consentono al conduttore di liberarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti sopravvenuti alla costituzione del rapporto, estranei alla sua volontà e imprevedibili, tali da rendere oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione. La gravosità della prosecuzione va valutata non (solo) sotto il profilo economico, ma anche tenendo conto delle esigenze di vita del conduttore medesimo. Tra queste esigenze, indubbiamente, riveste un ruolo fondamentale il trasferimento in altra sede per motivi di lavoro.
Cassazione, sentenza n.6553
del 5 aprile 2016
ENTI LOCALI
Il recesso della Pa segue
le regole tra privati
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono sostanziarsi in fatti involontari sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravoso per il conduttore medesimo la prosecuzione del rapporto locativo. La posizione dell’ente locale si colloca pur sempre sul piano di un rapporto privatistico. Ne segue che in linea generale valgono anche per l’ente locale conduttore, che vuole recedere anticipatamente, i principi generali individuati dalla giurisprudenza.
Cassazione, sentenza n. 26892
del 19 dicembre 2014
le regole tra privati
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, devono sostanziarsi in fatti involontari sopravvenuti alla costituzione del rapporto ed essere tali da rendere oltremodo gravoso per il conduttore medesimo la prosecuzione del rapporto locativo. La posizione dell’ente locale si colloca pur sempre sul piano di un rapporto privatistico. Ne segue che in linea generale valgono anche per l’ente locale conduttore, che vuole recedere anticipatamente, i principi generali individuati dalla giurisprudenza.
Cassazione, sentenza n. 26892
del 19 dicembre 2014
INTERESSE ECONOMICO
Accertamento sull’attività
dell’immobile locato
Nell’ottica di un bilanciamento fra l’interesse del locatore alla prosecuzione del rapporto fino alla sua naturale scadenza e quello del conduttore a non essere vincolato dal contratto ove l’attività per cui l’immobile è stato locato divenga antieconomica, la valutazione non può che concernere la specifica attività per cui l’immobile è stato locato, al fine di accertare se persista oggettivamente quell’interesse che aveva determinato l’assunzione degli obblighi contrattuali.
Cassazione, sentenza n.7217 del 27 marzo 2014
dell’immobile locato
Nell’ottica di un bilanciamento fra l’interesse del locatore alla prosecuzione del rapporto fino alla sua naturale scadenza e quello del conduttore a non essere vincolato dal contratto ove l’attività per cui l’immobile è stato locato divenga antieconomica, la valutazione non può che concernere la specifica attività per cui l’immobile è stato locato, al fine di accertare se persista oggettivamente quell’interesse che aveva determinato l’assunzione degli obblighi contrattuali.
Cassazione, sentenza n.7217 del 27 marzo 2014
MOLESTIE
Il conduttore è libero
di recedere e agire contro terzi
In presenza di molestie di fatto, in base all’articolo 1895 Codice civile, il conduttore ha facoltà di agire personalmente contro il terzo, ma tale previsione non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica sul rilievo che costringere il conduttore a continuare a detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo, che è una sua facoltà e non un obbligo, è manifestamente contrario al quadro normativo teso ad ampliare i poteri del conduttore, mentre anche il locatore ha un’azione autonoma nei confronti del terzo dell’eventuale pregiudizio economico subito.
Cassazione, sentenza n.12291 del 30 maggio 2014
di recedere e agire contro terzi
In presenza di molestie di fatto, in base all’articolo 1895 Codice civile, il conduttore ha facoltà di agire personalmente contro il terzo, ma tale previsione non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica sul rilievo che costringere il conduttore a continuare a detenere il bene e ad agire in giudizio contro il terzo, che è una sua facoltà e non un obbligo, è manifestamente contrario al quadro normativo teso ad ampliare i poteri del conduttore, mentre anche il locatore ha un’azione autonoma nei confronti del terzo dell’eventuale pregiudizio economico subito.
Cassazione, sentenza n.12291 del 30 maggio 2014