gli immobili italiani

[A cura di: Filippo Lucchese – FiscoOggi, Agenzia delle Entrate] Le unità immobiliari censite negli archivi del Catasto edilizio urbano risultano, al 31 dicembre 2017, poco meno di 75 milioni, oltre l’80% delle quali comprese nelle sole categorie A e C.

L’analisi dettagliata e completa di tutte le informazioni relative a tale patrimonio è stata sviluppata, come è ormai tradizione, nelle “Statistiche catastali”, rapporto disponibile sul sito dell’Agenzia delle entrate, giunto alla dodicesima edizione. Il volume fornisce, su scala nazionale, una mappa del numero, della consistenza, della rendita e della natura giuridica degli intestatari dell’intero panorama delle unità immobiliari censite in Catasto.

Le unità che presentano una rendita catastale sono quelle appartenenti, rispettivamente, alle categorie A, B, C, D ed E, e risultano poco meno di 65 milioni; i restanti 10 milioni fanno parte della categoria F (unità censite al solo scopo inventariale), dei cosiddetti beni comuni non censibili (ovvero unità di proprietà comune) e di una componente residuale di unità ancora in lavorazione (poco meno di 100mila). Considerando le unità con rendita e le F, ovvero le categorie oggetto di particolare approfondimento nel rapporto, si è registrata, nel 2017, una crescita aggregata di poco più di 500mila unità rispetto all’anno precedente (+0,8%); con riferimento agli intestatari, si ha una netta prevalenza (90% circa) delle persone fisiche nella categoria A (escluse le A/10, ovvero gli uffici), nella categoria C e, in proporzione leggermente minore (poco meno dell’80%), nella categoria F, una prevalenza assai meno marcata nelle A/10 (56% circa) e un rapporto ribaltato nelle restanti categorie.

Alcuni equilibri si modificano in modo significativo se si ragiona in termini di rendita, escludendo dunque dal ragionamento gli immobili relativi alla categoria F: in questo caso, il tasso di crescita aggregata rispetto al 2016 è inferiore (+0,4%) e cresce il peso delle categorie E, B e soprattutto D (che sfiora il 30% del totale), a discapito, per lo più, della categoria C.

Di seguito, una sintesi dei principali riscontri relativi alle singole categorie.

Immobili a destinazione ordinaria (gruppo A, B, C)

• Le abitazioni (gruppo A, esclusa la categoria A/10) risultano, nella banca dati catastale, pari a circa 35 milioni, +0,3% rispetto al 2016, per effetto soprattutto degli incrementi delle A/2 (abitazioni di tipo civile, +0,7%) e delle A/3 (abitazioni di tipo economico, +0,4%); è aumentato anche il numero di A/7 (villini, +1%) e A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi, +2,2%), mentre risultano in calo le restanti categorie. Come accennato precedentemente, e come del resto prevedibile, gran parte delle unità appartenenti a questo gruppo risulta avere come intestatari persone fisiche (oltre il 92%).
  In termini di rendita, il quadro è sostanzialmente analogo, sia nei rapporti che nelle dinamiche, con un ammontare complessivo che sfiora i 17 miliardi di euro. La superficie media delle abitazioni risulta, infine, pari a 117 mq, con valori crescenti in funzione della qualità delle diverse categorie (dai 58 mq delle A/5, abitazioni di tipo ultrapopolare, ai 654 mq delle A/9, castelli e palazzi di pregio).
  Per completare il quadro relativo al gruppo A, la categoria A/10 (uffici) risulta in calo sia in termini di numero di unità immobiliari (poco più di 662mila, -0,2%), sia in termini di rendita (poco più di 1 miliardo e mezzo di euro, -0,6%); per quanto riguarda la tipologia di destinatari, restano prevalenti le persone fisiche (56,6% del totale).

• Le categorie catastali del gruppo B (immobili a uso collettivo) risultano poco più di 200mila, in aumento rispetto al 2016 dell’1,2%, con le eccezioni delle categorie B/3 (prigioni e riformatori, -0,3%) e B/8 (magazzini sotterranei per depositi di derrate, -0,6%); il quadro delle relative rendite si presenta analogo, per quanto con un tasso di crescita inferiore (+0,7%). Circa gli intestatari, prevalgono nettamente le persone non fisiche, sia in termini di stock (82%) sia, soprattutto, in termini di rendita (97%).
• Il gruppo C contiene immobili a destinazione commerciale e varia, per un totale di oltre 27 milioni di unità, detenute per l’88% da persone fisiche. Il 96% del totale risulta in realtà concentrato in tre delle sette categorie: C/6 (prevalentemente box e posti auto, pari a circa il 63%), C/2 (prevalentemente cantine e soffitte, pari a circa il 26,3%) e C/1 (negozi, 7,3% del totale). La rendita complessiva risulta superiore ai 6 miliardi di euro, con una quota di intestatari persone non fisiche molto più significativa (oltre il 25%) rispetto allo stock.

Immobili a destinazione speciale e particolare

Al gruppo D (immobili a destinazione speciale) appartengono quasi 1,6 milioni di unità (+1,6% rispetto al 2016), per lo più concentrate nelle categorie D/1 (opifici, 495mila circa), D/10 (edifici a uso agricolo, 420mila circa), D/7 (edifici a uso industriale, 293mila circa) e D/8 (edifici a uso commerciale). La categoria D/10 è l’unica in cui prevalgono, come intestatari, le persone fisiche (oltre il 90%). Particolarmente rilevante risulta il dato relativo alla rendita, in virtù della destinazione d’uso degli immobili interessati: l’ammontare supera, infatti, i 10,5 miliardi di euro (+0,5% rispetto al 2016) e rappresenta circa il 28% del totale dello stock nazionale, come accennato anche in precedenza.

Gli immobili del gruppo E (a destinazione particolare) risultano, infine, poco meno di 100mila (+1,8% rispetto al 2016), in gran parte concentrati nelle categorie E/3 (edifici per speciali esigenze pubbliche, con oltre 42mila unità) ed E/9 (categoria residuale, con quasi 32mila unità); la rendita aggregata (oltre 775 miliardi di euro) risulta invece in calo dell’1% rispetto al dato dell’anno precedente.