Casa, quanto rende investire e affittarla Le opportunità da 90 a 250 mila euro (facendo un mutuo a tassi minimi)L’Economia oggi gratis
Il giro d’Italia da Milano a Roma, da Torino a Napoli. I rendimenti? Dal 4 all’8%
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Le tre variabili allineate
Investire nel mattone indebitandosi. Come fanno i costruttori quando avviano un nuovo progetto o i fondi quando acquistano immobili a reddito. In questa fase del mercato, l’operazione potrebbe avere senso anche per una famiglia che voglia investire, in una logica di diversificazione del rischio, nel mattone residenziale, perché i tre fattori da valutare — prezzi delle case, canoni di locazione e tassi dei mutui — sono allineati nel miglior modo possibile. Le quotazioni si sono stabilizzate ma non salgono, il costo del finanziamento è al minimo storico (anche se le condizioni potrebbero cambiare), i canoni e la domanda di case in affitto sono in crescita. Ma dove l’operazione risulta più conveniente? Per rispondere abbiamo considerato, per le quattro maggiori città italiane, i dati presentati la scorsa settimana da Tecnocasa su prezzi e affitti, selezionando i quartieri (154 a Milano, 197 a Roma, 67 a Torino e 49 Napoli) per cui siano disponibili sia le quotazioni per le abitazioni usate in stato medio di conservazione sia i canoni mensili per mono, bi e trilocali, e abbiamo cosi stilato una classifica dei rendimenti. Abbiamo poi identificato tre fasce di prezzo (attorno a 100mila con 30mila in contanti, attorno a 170mila, con 70mila in contanti e attorno a 250 mila con 100mila in contanti) per le quattro città. I due dati da guardare per capire la convenienza dell’investimento sono quello del rendimento netto che si otterrebbe comprando in contanti e la differenza tra il costo del mutuo e il canone che si ricaverebbe affittando. La mappa completa delle tabelle su L’Economia in edicola oggi
Milano, da via Farini a San Luigi
A Milano, nella fascia da 100mila euro è possibile acquistare monolocali nella zona popolare del Quartiere San Luigi o attorno a via Farini. Con 96mila euro di spesa si ottengono 650 euro al mese per un monolocale. Il rendimento nominale supera l’8%, quello netto (per le modalità di calcolo rimandiamo all’articolo della pagina seguente) tocca il 5,4% pagando in contanti. Anche con lo spread attuale l’investimento in Btp non è in grado di offrire una performance paragonabile. Si possono comprare nell’estrema periferia cittadina (Quarto Oggiaro, Comasina) anche bilocali con una resa analoga. Impiegando solo 30mila euro in contanti si pagano rate che risultano inferiori anche di oltre 200 euro al mese rispetto ai canoni lordi che si ricavano. Disponendo di 70mila euro si possono comprare anche dei trilocali in zone certo non di prestigio ma molto ben servite dai mezzi pubblici come Cimiano (dove il rendimento lordo è del 7,4% e il netto sfiora il 5%) e Dergano, incassando canoni lordi più alti della rata del mutuo tra i 250 e i 450 euro al mese. Con il salire dei prezzi scende molto il potenziale di rendimento. Nella fascia attorno a 250mila euro (100 mila in contanti) il top si raggiunge in zona Ripamonti-Spadolini, dove il trilocale consente di ottenere un lordo del 6,1% e un netto del 3,9% Negli altri casi però si fatica a ottenere il 3% netto anche se il canone copre quasi ovunque il costo del mutuo.
Roma, il Pigneto e i Parioli
Anche a Roma comprando una casa di prezzo attorno ai 100mila euro è possibile ricavare buoni rendimenti: fino all’8,1% lordo (5,4% netto) al Pigneto, dove si può comprare un bilocale che rende 650 euro al mese anticipando 30mila euro e pagandone 382 al mese di mutuo. Nella fascia di prezzo superiore si può optare per un trilocale in zona Don Bosco o un monolocale ai Parioli, per ottenere attorno al 4% netto pagando in contanti mentre se si compra con il mutuo si spendono rispettivamente 592 e 648 euro al mese per ottenerne 900 di canone lordo. Drastico calo di performance nelle fasce superiori. Si supera il 3% netto all’Eur e a Lanciani nella fascia di prezzo da 250mila euro e per quella 350-400mila euro risultato analogo si ottiene ai Parioli e a Piazza San Giovanni. A Napoli e Torino i prezzi sono più bassi ma lo sono anche i canoni Nel capoluogo campano il 4% netto si ottiene solo a Pianura e a Pallonetto nella fascia di prezzo 100mila euro, nelle due fasce superiori si ottiene il 3% solo a Soccavo. A Torino rendono solo gli acquisti bassi, dove si riesca a ottenere in contanti tra il 3% e il 4%. La migliore performance? Il trilocale a Madonna del Pilone
La lievitazione dei canoni
L’investimento in appartamenti, in una logica di diversificazione di portafoglio, oggi può avere un senso soprattutto perché i canoni di locazione nelle grandi città stanno crescendo a ritmo sostenuto. Succede perché la domanda spesso supera l’offerta: sta aumentando la mobilità di chi lavora, i giovani spesso non hanno la possibilità di ottenere un mutuo, e anche una buona percentuale di chi potrebbe comprare oggi ritiene che non valga la pena di immobilizzare i risparmi in una casa. Inoltre nelle zone di richiamo turistico o con strutture come università, ospedali, sede di grandi aziende, la disponibilità di alloggi per la locazione di lungo termine è scarsa perché si preferisce praticare affitti brevi.
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I dati e le spese
Nella nostra analisi abbiamo considerato la locazione standard di durata di 8 anni perché è praticabile in tutti i quartieri cittadini e comunque può garantire, nelle zone di maggior potenziale, una redditività più che soddisfacente. La performance netta che indichiamo nelle tabelle è una stima fatta calcolando nel 10% le spese relative all’acquisto dell’immobile e che vanno considerate a tutti gli effetti come parte dell’investimento (se la casa costa 100 mila euro e ne spendo altri 10 per comprarla sto investendo di fatto 110mila euro); dal canone viene detratto il 21% per la cedolare secca e abbiamo imputato a Imu una cifra pari allo 0,5% all’anno del valore.
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Il fattore Imu
Si potrà obiettare che le aliquote Imu (alle quali a Milano e Roma si somma anche rispettivamente il 90 e l’80% della Tasi) sono più che doppie ma è anche vero che da un confronto tra i valori imponibili ai fini Imu e i prezzi di mercato emerge che i primi sono mediamente meno della metà rispetto ai secondi. Non abbiamo considerato le spese di manutenzione ordinaria perché a carico dell’inquilino. Per quanto riguarda le opere di straordinaria abbiamo valutato che vengano recuperate nel tempo con l’incremento di valore dell’immobile. Infine abbiamo ipotizzato che non si verifichino periodi di sfitto negli otto anni di durata della locazione.
L’effetto Airbnb
I contratti tradizionali presentano due svantaggi non da poco rispetto agli affitti brevi (tipo Airbnb, per intenderci): c’è il rischio di trovare un inquilino inaffidabile e la casa di fatto non è vendibile per tutta la durata contrattuale. Il rovescio della medaglia è che con le locazioni brevi, anche nelle zone in cui siano realmente praticabili, è ben difficile ricavare al netto, se si rispettano le regole fiscali, più di quanto si incassa da un inquilino puntuale nei pagamenti; o meglio si può arrivare a un risultato analogo ma a condizione che ci si occupi direttamente della gestione. Un lavoro faticoso e che deve anche piacere
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Meno vale, più rende
Le tabelle confermano una regola base dell’investimento immobiliare: meno vale la casa più rende. La quaranta abitazione della fascia di prezzo attorno a 100mila euro rendono in media il 4,29%, con quelle della fascia attorno ai 170 mila si scende al 3,19% e per quelle di prezzo attorno a 250 mila si va al 2,55%. E si tratta, lo ricordiamo, degli alloggi con il miglior rendimento cittadino.
Come misurare il risparmio
Un’ultima considerazione sulla nostra analisi che può risultare utile a chi voglia comprare casa per uso diretto: nelle zone dove il rendimento è più alto è anche più conveniente comprare, perché è maggiore il risparmio sui canoni che altrimenti bisognerebbe pagare stando in affitto. E in questo caso il dato a cui guardare è quello del rendimento lordo. Ipotizziamo per semplicità di calcolo un alloggio da 100mila euro con canone da 500 euro mensili comprata per contanti. Se si tratta di prima casa le spese legate al semplice acquisto difficilmente superano il 5% del valore: 105mila euro investiti in Btp al 3% rendono 262 euro al mese, ovvero 238 meno di quelli che si risparmiano comprando la casa.
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