La responsabilità per rovina e difetti di beni immobili
Quali i vizi che danno luogo all’ipotesi prevista dall’art. 1669 c.c.
vecchia casa in rovina in campagna
Avv. Giuliana Degl’Innocenti – In materia di responsabilità per rovina e difetti di beni immobili, pietra miliare è la sentenza n. 2284/2014 della Corte di Cassazione, a Sezioni Unite che ha chiarito in modo definitivo la questione, aderendo agli orientamenti della giurisprudenza di legittimità.
Responsabilità ex art. 1669 c.c.
Tipologie di difetti dell’opera
Responsabilità anche per difetti derivanti da opere di ristrutturazione
La corresponsabilità di appaltatore, direttore dei lavori e progettista in caso di danni all’immobile
Responsabilità ex art. 1669 c.c.
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La responsabilità ex art. 1669 Cod. civ. – si legge nella sentenza – scaturisce da un contratto ma ne valica i confini in quanto è riconducibile ad una violazione delle norme dell’ordine pubblico stabilite a salvaguardia «dell’interesse, di carattere generale, alla sicurezza dell’attività edificatoria, quindi la conservazione e la funzionalità degli edifici, allo scopo di preservare la sicurezza e l’incolumità delle persone». L’art. 1669 c.c., dunque, risponde all’esigenza di tutelare i soggetti danneggiati dalla rovina o dai gravi difetti di un edificio. Questa disposizione non deve costituire una limitazione della responsabilità dell’appaltatore, al contrario, deve garantire una tutela più pronta agli aventi causa del committente e ai terzi.
Il legislatore ha previsto attraverso l’art. 1669 c.c. una forma di responsabilità da fatto illecito più rigorosa rispetto a quella generale delineata nell’art. 2043 c.c. caratterizzata da una presunzione iuris tantum di responsabilità in capo all’appaltatore. Tale responsabilità, continua la Suprema Corte, «è stata limitata nel tempo, in virtù di un bilanciamento tra le contrapposte esigenze di rafforzare la tutela di un interesse generale e di evitare che detta presunzione si protragga per un tempo irragionevolmente lungo».
Sul punto giova annotare come le due azioni risarcitorie sono contraddistinte da un diverso regime probatorio: nel primo caso (art. 1669 c.c.) l’appaltatore è onerato da una gravosa prova liberatoria mentre nel secondo (art. 2043 c.c.) spetterà al soggetto danneggiato dimostrare la colpa del costruttore.
In definitiva, con la pronuncia in oggetto, la Cassazione ha ribadito l’indirizzo, ormai consolidato, che ritiene la natura aquiliana della responsabilità dell’appaltatore a vantaggio di una più efficace tutela del committente, degli aventi causa e dei terzi, inoltre ha ammesso l’applicabilità dell’art. 2043 c.c. nel caso in cui non sussistano le condizioni contemplate dalla norma di cui all’art. 1669 c.c.
Tipologie di difetti de