le regole

Società da ammettere
La norma che istituisce la cedolare sulle locazioni dei negozi non impone alcun requisito per l’inquilino. Per le locazioni abitative, le Entrate hanno escluso gli inquilini-società, anche se diversi giudici tributari – di primo e secondo grado – hanno bocciato questa lettura. Per i negozi, comunque, oltre al dato letterale, è la ratio della norma a far ritenere che l’inquilino possa essere anche una società, un autonomo, un imprenditore e così via.
Vale la data di stipula
La cedolare è applicabile ai contratti stipulati nel 2019. Qui la legge è precisa ed esclude dalla tassa piatta, ad esempio, un contratto stipulato a fine 2018 con decorrenza 1° gennaio 2019. Di contro, va ammesso un contratto stipulato nel 2019 che decorre dal 2020.
Limite a 600 metri quadrati
Per poter applicare la cedolare, il negozio non può avere una superficie superiore a 600 metri quadrati, secondo la legge di Bilancio. Non si dice quale «superficie» vada considerata: probabilmente non è quella catastale, che è un dato convenzionale, ma quella calpestabile (si veda la Guida rapida sul Sole 24 Ore del 21 gennaio scorso).
Il problema non si è ancora posto perché
i negozi mediamente sono ben al di sotto del limite.
Ammesse le pertinenze
Sono ammesse alla cedolare le pertinenze locate congiuntamente al negozio. Anche se la norma è mal scritta, è chiaro che la superficie delle pertinenze non va contata ai fini della soglia di 600 metri quadrati. La norma non limita né il numero né la categoria catastale delle pertinenze (sarebbe ammissibile anche un C/3, ad esempio). In base a quanto chiarito per le case con la circolare 26/E/2011, le pertinenze potrebbero essere anche affittate con contratto separato purché sia fatto tra le stesse parti e citi il vincolo di pertinenzialità e il contratto principale.
Stop agli accertamenti
La legge di Bilancio 2019 rimanda alla norma base della cedolare secca sulle case (articolo 3, Dlgs 23/2011). Per il locatore, perciò, è sospesa la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone – a qualsiasi titolo – durante la vigenza dell’opzione. Il riferimento all’aggiornamento non comprende, però, i cosiddetti canoni “a scaletta” (ad esempio, più bassi per i primi due anni di contratto e poi crescenti, o viceversa), che quindi dovrebbero essere ritenuti compatibili con la cedolare.
Sì al 21% con soggetti diversi
La cedolare è vietata se, tra le stesse parti e per lo stesso immobile, c’era già un contratto alla data del 15 ottobre, che è stato interrotto in anticipo sulla sua scadenza naturale. Poiché la legge parla di «medesimi soggetti», la cedolare dovrebbe ritenersi ammissibile quando cambia il soggetto giuridico (un imprenditore individuale e una società da lui partecipata sono soggetti diversi, in questo senso).
Esclusi i recessi anticipati
Se stipulati tra gli stessi soggetti e per lo stesso immobile, sono esclusi dalla tassa piatta i contratti che erano in corso al 15 ottobre e sono stati interrotti in anticipo rispetto alla naturale scadenza. Per «anticipo» dovrebbero intendersi le risoluzioni e i recessi anticipati (ad esempio, per gravi motivi, per inadempimento, per mutuo consenso). Non dovrebbe invece bloccare la cedolare il diniego di rinnovo manifestato, con il dovuto preavviso,
alle scadenze contrattuali ordinarie (ad esempio, al 6° o 12° anno di un 6+6).