l’inquilino puo pagare l imu

L’inquilino può pagare l’Imu

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di Sergio Trovato


Il titolare di un immobile può sottoscrivere un accordo con l’inquilino, con il quale quest’ultimo si impegna a pagare Ici e Imu. La clausola contrattuale non è illegittima e serve a integrare le somme dovute per il canone di locazione. Questo principio innovativo è stato affermato dalle Sezioni unite con la sentenza 6882/2019 (si veda ItaliaOggi del 14 marzo).


I giudici di piazza Cavour, per la prima volta hanno preso posizione in maniera così netta, escludendo che gli accordi che pongono il carico tributario su un soggetto diverso dal proprietario, o titolare di altro diritto reale, possano essere ritenuti contra legem. Le imposte locali sugli immobili possono essere pagate anche dal conduttore, se questo obbligo è previsto nel contratto di locazione. 


L’accordo contrattuale che impone all’affittuario di pagare i tributi locali, secondo le Sezioni unite, non si pone in contrasto con il principio di capacità contributiva e non viola la regola sul divieto di traslazione del carico fiscale a un soggetto diverso dal titolare. Non si ritiene violato, dunque, l’articolo 53 della Costituzione, che sancisce il principio di capacità contributiva e l’intrasferibilità del carico tributario su un soggetto diverso rispetto a quello individuato dalla norma di legge. 


Per la Cassazione, le somme che il conduttore si impegna a pagare costituiscono integrazione del canone locativo, poiché concorrono a determinarne l’ammontare complessivo dovuto. Viene posto in rilievo nella motivazione della sentenza che con «due distinte clausole contrattuali» di un «unico atto», le parti hanno nella specie inteso «determinare il canone in due diverse componenti». 





La traslazione dell’obbligo tributario. Nel contesto della controversia, la parte interessata a eccepire la nullità del contratto ha richiamato un precedente della Cassazione. Per le Sezioni unite, però, il principio invocato contenuto nella sentenza 6445/1985, viene giudicato del tutto fondato e viene ulteriormente confermato, laddove è stabilito che il patto traslativo d’imposta è nullo per illiceità della causa. Viene infatti ribadito che la traslazione d’imposta è contraria all’ordine pubblico nel caso in cui l’imposta non venga corrisposta al fisco dal «percettore del reddito».


Ma questo vale solo per la rivalsa facoltativa, cioè qualora il sostituto perde la qualità tipica di mero anticipatore del tributo, non corrisposto al fisco. Se l’imposta, invece, viene regolarmente versata e il conduttore si accolla il pagamento, non viene violato il divieto di traslazione del carico fiscale, in quanto la somma serve a integrare esclusivamente il prezzo «della prestazione negoziale». Nonostante l’articolo 89 della legge 392/1978, che disciplina le locazioni, non preveda tra gli oneri a carico del conduttore anche le imposte locali. 


Si pone, però, un problema se il contratto di locazione, laddove dispone espressamente che il conduttore si debba far carico dei tributi sui beni locati, non viene onorato dal conduttore. Il contratto è opponibile a terzi? L’amministrazione comunale a chi deve contestare la violazione?


Non c’è alcun dubbio che soggetto obbligato nei confronti del fisco rimane sempre il titolare dell’immobile. Quindi, in caso di mancato pagamento dell’inquilino, la violazione di omesso pagamento di Ici, Imu, Tasi deve essere contestata al proprietario, con irrogazione della relativa sanzione.


La Cassazione, nella sentenza 6882, fa riferimento a Ici e Imu, ma il principio è estensibile anche alla Tasi, che ex lege rimane a carico del proprietario nella misura minima del 70%.


L’accollo del debito d’imposta da parte dell’inquilino non libera dall’obbligo di pagamento il contribuente originario. Naturalmente, il locatore ha la facoltà di esperire azione giudiziale nei confronti del conduttore per recuperare le somme che lo stesso si era impegnato contrattualmente a versare all’amministrazione comunale.





I soggetti obbligati. L’Imu, e prima ancora l’Ici, non è dovuta dal possessore di fatto dell’immobile, ma solo dal possessore di diritto.


Quindi, il conduttore non è obbligato al pagamento del tributo, semplicemente perché la legge non lo individua come soggetto passivo.


Oltre al proprietario e all’usufruttuario, sono soggetti passivi anche il superficiario, l’enfiteuta, il locatario finanziario, i titolari dei diritti di uso e abitazione, nonché il concessionario di aree demaniali. Rientra tra i diritti reali, poi, il diritto di abitazione che spetta al coniuge superstite, in base all’articolo 540 del codice civile.


Non è soggetto al prelievo fiscale, invece, il nudo proprietario dell’immobile. Allo stesso modo, non sono obbligati al pagamento dell’imposta il locatario, l’affittuario e il comodatario, in quanto non sono titolari di un diritto reale di godimento sull’immobile, ma lo utilizzano sulla base di uno specifico contratto.


Che il semplice possesso non obblighi al pagamento lo ha chiarito la Cassazione (sentenza 18476/2005), per l’Ici, a proposito del coniuge assegnatario dell’immobile, in caso di separazione.


Secondo la Cassazione, se il giudice assegnava in passato a un coniuge l’abitazione dell’ex casa coniugale, il soggetto assegnatario non era tenuto al pagamento dell’Ici. Il giudice non ha, infatti, il potere di costituire diritti reali di godimento sull’immobile, quali quelli di uso e abitazione, ma può decidere solo in ordine all’attribuzione di un diritto personale sulla casa familiare a favore di un coniuge.


In base alla vecchia normativa Ici, l’assegnatario aveva solo un diritto di godimento del bene di natura personale e non reale. Per l’Imu, con norma di legge, è stato posto a carico dell’assegnatario dell’immobile l’obbligo di pagare il tributo. Bisogna inoltre ricordare che l’utilizzo di un immobile o il possesso di fatto non possono essere inquadrati giuridicamente come diritto d’uso. In base all’articolo 1021 del codice civile, chi è titolare di questo diritto può servirsi della cosa che ne forma oggetto e, se è fruttifera, può raccogliere i frutti per quello che è necessario ai bisogni personali. L’uso, dunque, è un diritto reale di godimento che attribuisce al titolare la facoltà di usare e godere della cosa, in modo diretto, per il soddisfacimento di un bisogno attuale e personale. Questo diritto viene costituito per contratto, testamento o usucapione.


Infine, va precisato che l’Imu è dovuta dai contribuenti per anni solari, proporzionalmente alla quota di possesso dell’immobile e in relazione ai mesi dell’anno per i quali il bene è stato posseduto. Se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni, il mese deve essere computato per intero. La prova della proprietà o della titolarità dell’immobile non è data dalle iscrizioni catastali, ma dalle risultanze dei registri immobiliari. In caso di difformità è tenuto al pagamento dell’imposta il soggetto che risulta titolare da questi registri. Per l’assoggettamento agli obblighi tributari non è probante quello che risulti iscritto in catasto.