terreni e fabbricati

Affrancamento di valore entro il 1° luglio ma la Corte esclude le aree già edificate
Torna con la manovra la chance di neutralizzare le cessioni future
La Cassazione estende i casi in cui non scatta il prelievo sulle plusvalenze
Rifare i calcoli di convenienza e verificare la propria situazione alla luce degli sviluppi della giurisprudenza di Cassazione: è quanto è opportuno fare, in caso di possesso di un’area edificabile che si intende cedere, entro il prossimo 1° luglio (cadendo il 30 giugno di domenica), a seguito della riapertura, da parte della legge di Bilancio 2019, della facoltà di affrancamento di valore. Tale opportunità, originariamente disciplinata dagli articoli 5 e 7 della legge 448/2001, è stata nuovamente riproposta dai commi 1053 e 1054 della legge 145/2018.
La norma permette ai soggetti che, al 1° gennaio 2019, possedevano i terreni al di fuori del regime d’impresa (persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali) di versare un’imposta sostitutiva del 10% ed evitare così di pagare le imposte sull’eventuale plusvalenza del valore riportato da una perizia giurata di stima redatta da soggetti qualificati.
Il nodo-fabbricato
Una ipotesi in cui vi sono sempre stati dubbi sul comportamento da tenere è quella in cui il contribuente non possiede solo un’area, ma un fabbricato, magari vetusto e in cattive condizioni.
Con la risoluzione 395/E/2008 leEntrate, in un caso simile, hanno ritenuto di considerare oggetto della compravendita non più i singoli fabbricati, ma l’area edificabile su cui gli edifici insistevano (diversamente da quanto sostenuto ai fini Iva, circolare 28/E/2011). Il che escluderebbe l’irrilevanza ai fini Irpef della plusvalenza prevista dall’articolo 67, comma 1, del Tuir, mentre il reddito andrebbe sempre dichiarato a quadro RM. E questo anche se il fabbricato:
è pervenuto per successione o donazione;
è stato acquistato da oltre cinque anni;
per la maggior parte del periodo intercorrente tra l’acquisto e la cessione ha costituito abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.
La prassi e la sentenza del 2019
Gli uffici hanno esteso la portata della risoluzione sino a comprendervi tutte le ipotesi in cui l’edificio, dopo l’acquisto, è stato abbattuto, indipendentemente dalla presenza o meno di un “piano di recupero”. Tesi già più volte censurata dalla Corte di cassazione, a partire dalla sentenza 4150/2014, secondo la quale non possono essere “riqualificate” come imponibili «le cessioni aventi ad oggetto non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, ma un terreno sul quale insorge un fabbricato, e che quindi è da ritenersi già edificato». Ancora più significative sono le successive sentenze intervenute nel 2016 e nel 2017, nelle quali la Cassazione ha ricostruito puntualmente la ratio sottostante all’articolo 67 del Tuir (e al precedente articolo 81) secondo principi che le Commissioni di merito stanno puntualmente applicando.
Da ultimo, con una sentenza molto argomentata (5088/2019), la Suprema corte sembra aver definitivamente rigettato ogni possibile contestazione delle Entrate, puntualizzando i seguenti concetti:
un “terreno già edificato” non può essere considerato alla stregua di un’area “vergine” a cui la pianificazione urbanistica imprime una destinazione edificatoria, unica ipotesi a cui l’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir si riferisce, senza ammettere alcuna interpretazione analogica. Anche perché, diversamente opinando, in tutti i casi in cui sussiste un residuo di potenzialità edificatoria, non esisterebbero più cessioni di fabbricati ma solamente cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria;
in quest’ambito, elementi presuntivi di tipo soggettivo, la cui realizzazione è futura, eventuale e rimessa al potere discrezionale di un soggetto (l’acquirente) diverso da quello interessato alla tassazione, non hanno rilievo. Anche perché, afferma la Cassazione, il discorso non cambia se si è in presenza di ricostruzione con consistente ampliamento e di espressa permuta tra l’area edificabile e alcuni appartamenti di futura costruzione. La sentenza sostiene che «il potere dell’Ufficio di riqualificare il contratto ex articolo 1362 (Codice civile, ndr) resta inibito, limitatamente alla norma in esame, in ragione della sua portata specifica che guarda all’oggetto formalmente compravenduto, in disparte l’intenzione comune delle parti ed i motivi che li spingono a contrarre».
Poiché in sede di risposta a interrogazione parlamentare (protocollo 5-03220 del 31 luglio 2014), il rappresentante del Mef ha affermato che il ministero «si riserva di seguire i futuri sviluppi giurisprudenziali, monitorandone attentamente l’andamento», il consolidarsi di questo orientamento (che a oggi conta almeno 15 pronunce) dovrebbe condurre a impartire istruzioni agli uffici circa l’abbandono delle molte liti in corso. Nel frattempo, i contribuenti interessati – ad esempio chi possiede e vuol vendere aree con edifici fatiscenti o da demolire – dovranno scegliere se fare l’affrancamento o se affidarsi al contenzioso, attualmente con ottime probabilità di vittoria.
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Pagina a cura di
Giorgio Gavelli