terreni e fabbricati2

Regole e requisiti dell’affrancamento
1. La proroga
La legge di Bilancio 2019 (articolo 1, comma 1053) ripropone la possibilità per i contribuenti che possiedono aree agricole o edificabili al 1° gennaio 2019 non in regime d’impresa, di affrancarne il valore dalle imposte sui redditi, tramite il versamento di una imposta sostitutiva del 10% da calcolarsi sull’importo assoggettato a perizia asseverata da un tecnico qualificato
2. Il versamento
L’importo va versato entro il prossimo 1° luglio ed entro la stessa data va asseverata a giuramento la perizia di stima. È possibile optare per un versamento in 3 rate annuali di pari importo, applicando, alle rate successive alla prima, gli interessi nella misura del 3%. Il tardivo versamento della prima rata non può essere sanato
3. La dichiarazione
Nel modello Redditi relativo al periodo d’imposta 2019 il contribuente dovrà riportare l’importo dell’affrancamento e dei versamenti effettuati. L’omessa indicazione non pregiudica gli effetti dell’affrancamento, ma è passibile di una sanzione da 250 a 2.000 euro ai sensi del Dlgs 471/97
I vincoli al potere di riqualificazione
1. Aree edificate e non
La distinzione fra edificato e non ancora edificato si pone in termini di alternativa esclusiva che in via logica non ammette un tertium genus
2. La capacità edificatoria
La cessione di un edificio non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria del lotto su cui insiste
3. Il patto per demolire
Nella cessione di edificio, la pattuizione delle parti di demolire e ricostruire, anche con ampliamento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile
4. Il limite agli accertamenti
Il potere generale del Fisco di riqualificare un negozio giuridico in ragione dell’operazione economica sottesa trova un limite nell’indicazione precisa di carattere tassativo del legislatore, ove quest’ultimo– nell’alveo degli articoli 3 e 53 della Costituzione– ha previsto regimi fiscali/ temporali diversiper la cessione di edifici e di terreni edificabili
Scelta irreversibile, più onerosa e con termini rigidi
L’aliquota dell’imposta sostitutiva passa dall’8 al 10 per cento
La decisione di procedere all’affrancamento di valore va presa con molta attenzione, perché non è revocabile. Ciò vale ancora di più quest’anno, in quanto l’opzione richiede al contribuente un sacrificio economico maggiore.
L’unica modifica normativa rispetto al passato, infatti, riguarda l’incremento dell’aliquota dell’imposta sostitutiva, passata dall’8% dell’analoga opportunità offerta nei primi sei mesi del 2018 al 10 per cento. L’importo ottenuto applicando tale percentuale al valore asseverato va confrontato con l’imposta che ordinariamente si pagherebbe tramite il modello Redditi sulla plusvalenza ottenuta dalla cessione (ovvero conferimento, permuta, eccetera) dell’area. Nell’ipotesi più comune (terreno posseduto da persona fisica), il carico fiscale non è di immediata determinazione, essendo soggetto a tassazione separata (articolo 17, comma 1, lettera g-bis del Tuir), e quindi dipendendo dal reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno di percezione del corrispettivo. Stando così le cose, va posta molta attenzione a quanto più volte affermato dalla Cassazione (da ultimo nell’ordinanza 29594/2018 e nella sentenza 21049/2018), vale a dire che la scelta di affrancare costituisce atto unilaterale dichiarativo di volontà, il quale, una volta giunto a conoscenza dell’amministrazione finanziaria, non può essere revocato per decisione unilaterale del contribuente.
Disco rosso, quindi, al possibile pentimento: secondo la Cassazione la rideterminazione del valore è una facoltà che può originare vantaggi o meno, ma è in ogni caso non ritrattabile, salva l’ipotesi (assai rara) di errore obiettivamente riconoscibile ed essenziale.
Nella giurisprudenza della Suprema Corte prevale la tesi secondo cui il valore di perizia non obbliga il cedente a vendere “almeno” a tale corrispettivo (ordinanze 2894/2019, 19378/2018, 7037/2018, 24140/2017, 24310/2016 e 19342/2016), essendo del tutto possibile che la cessione avvenga a valori inferiori, senza alcun rilievo fiscale per la minusvalenza ma anche senza che ciò determini, come preteso in passato dalle Entrate, una rinuncia all’affrancamento. Va, comunque, tenuto presente che il valore asseverato non costituisce una “porto sicuro” contro l’accertamento, potendo l’Agenzia – si ritiene solo laddove in possesso di elementi certi circa l’incasso di un maggior corrispettivo – procedere ad un accertamento di valore (ordinanze n. 29184/2017 e 24136/2017) ovvero, in casi eccezionali, ad un disconoscimento della perizia asseverata per inattendibilità (ordinanza 13636/2018).
Infine attenzione alle scadenze. Se, infatti, le rate successive possono essere oggetto di ravvedimento operoso (o, comunque, di iscrizione a ruolo, ferma restando l’efficacia della rideterminazione di valore), la prima rata non è ravvedibile e il mancato rispetto dei termini inficia l’opportunità (Cassazione, ordinanza 5981/2018).
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