Ici, l’esenzione è plurivalente
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di Sergio Trovato
L’agevolazione Ici per la prima casa non è limitata a un solo immobile. Il contribuente può utilizzare anche più unità immobiliari e ha diritto all’esenzione su tutti gli immobili, purché vengano destinati a abitazione principale. La Corte di cassazione, con l’ordinanza 9079 del 2 aprile 2019, ha ribadito che il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce ostacolo all’applicazione dell’agevolazione su tutti gli immobili «sempre che il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono, assumendo rilievo a tal fine non il numero delle unità catastali, ma la prova dell’effettiva utilizzazione ad «abitazione principale» dell’immobile complessivamente considerato».
La tesi ministeriale. Per la Cassazione, dunque, quello che conta è l’effettiva utilizzazione come abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, a prescindere dal numero delle unità catastali. Tuttavia, la tesi dei giudici di legittimità si pone in contrasto con quanto affermato dal dipartimento delle finanze del ministero dell’economia (risoluzione 6/2002) sui presupposti richiesti per usufruire dei benefici fiscali. Il ministero ha infatti precisato che due o più unità immobiliari vanno singolarmente e separatamente soggette a imposizione, «ciascuna per la propria rendita». Solo una può essere considerata abitazione principale. Il contribuente, per usufruire dell’esenzione, dovrebbe richiedere l’accatastamento unitario degli immobili, per i quali è attribuita in catasto una distinta rendita, presentando all’ente una denuncia di variazione. Allo stesso modo si è espresso il ministero dell’economia con la circolare 3/2012 per limitare l’esenzione Imu. Dalla formulazione letterale della norma di legge (articolo 13 dl 201/2011) emergerebbe che l’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, a prescindere dalla circostanza che, di fatto, venga utilizzato più di un fabbricato distintamente iscritto in catasto. In questo caso le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente a imposizione, ciascuna per la propria rendita. L’interessato può scegliere quale destinare ad abitazione principale, Secondo il ministero, le altre unità immobiliari «vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale con l’applicazione dell’aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati». Al riguardo, si ritiene di non condividere la posizione espressa con la circolare ministeriale, poiché anche per l’Imu il contribuente dovrebbe avere diritto al trattamento agevolato qualora utilizzi contemporaneamente diversi fabbricati come prima casa, considerato che l’articolo 13 richiede che si tratti di un’unica unità immobiliare iscritta o «iscrivibile» come tale in catasto. È sufficiente che le diverse unità immobiliari siano possedute da un unico titolare e siano contigue.
La posizione dei giudici di merito sull’uso congiunto. I giudici di merito si sono allineati al principio affermato dalla Cassazione. Per esempio, la Commissione tributaria provinciale di Roma, sezione XXXVII, con la sentenza 16449/2017, ha sostenuto che il Comune di Roma non può negare il diritto a fruire dell’agevolazione Ici a un contribuente che utilizzi più immobili, distintamente iscritti in catasto, come abitazione principale. Il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce impedimento all’applicazione, per tutte, dell’esenzione. Per fruire delle agevolazioni fiscali non conta il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione degli immobili complessivamente considerati come prima casa. Per i giudici capitolini, «la ricorrente ha fornito prova sufficiente di utilizzare tutto l’immobile (210 mq lordi) come abitazione principale, così come risulta dalla documentazione prodotta ed in particolare dalla certificazione anagrafica. D’altro canto, il nucleo familiare, composto di cinque membri di cui quattro adulti e di collaboratrice domestica, appare avere un’esigenza abitativa correlata correttamente all’estensione e caratteristiche del cespite». La Commissione tributaria regionale di Roma (sentenza 2830/2018) ha però precisato che i contribuenti che intendono fruire dell’esenzione devono presentare al comune un’apposita dichiarazione se utilizzano due o più immobili come unica unità immobiliare destinata a prima casa, per consentire all’ente di poter controllare la sussistenza dei requisiti. Per il giudice d’appello, «è da accogliere l’eccezione del comune secondo cui il ricorrente, al fine di beneficiare di tale esenzione per i due appartamenti, che avrebbero dovuto costituire un’unica un’unità immobiliare, doveva farne apposita richiesta con variazione della dichiarazione, al fine di consentire i controlli per la verifica dei requisiti previsti».
L’esenzione Imu per abitazioni e pertinenze. La nozione di prima casa per l’Imu è diversa rispetto a quella stabilita per l’Ici dall’articolo 8 del decreto legislativo 504/1992. In base a quanto disposto dall’articolo 13 del dl 201/2011, per abitazione principale si intende l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente. Per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle suddette categorie catastali, anche se iscritte in catasto unitamente all’immobile adibito ad abitazione. In presenza delle condizioni di legge gli immobili adibiti a prima casa sono esenti, tranne quelli iscritti nelle categorie catastali A1, A8 e A9, vale a dire immobili di lusso, ville e castelli, per i quali il trattamento agevolato è limitato all’aliquota e alla detrazione. La legge, infatti, prevede per queste unità immobiliari l’applicazione di una aliquota ridotta del 4 per mille, che i comuni possono aumentare o diminuire di 2 punti percentuali, e una detrazione di 200 euro. Mentre l’aliquota di base per tutti gli altri immobili, a partire dalle seconde case, è fissata nella misura del 7,6 per mille, che gli enti locali possono aumentare o diminuire di 3 punti percentuali.
Per fruire dell’agevolazione sulle pertinenze i giudici hanno posto dei limiti. La Commissione tributaria regionale di Milano (sentenza 3376/2018) ha sostenuto che non può essere riconosciuta l’esenzione Imu per il garage se la distanza dall’abitazione principale è tale che il vincolo pertinenziale può essere rimosso in qualsiasi momento secondo la convenienza del contribuente. Pertanto, è necessaria la contiguità spaziale per avere diritto all’agevolazione fiscale. La distanza tra garage e abitazione fa venir meno il vincolo pertinenziale, che è indispensabile per poter fruire dell’esenzione Imu. Al riguardo, è stata richiamata dalla giurisprudenza la tesi sostenuta per le aree edificabili che sono pertinenze di fabbricati. In effetti, in base a quanto disposto dall’articolo 817 del codice civile, l’imposizione è esclusa solo in presenza di un’effettiva destinazione della pertinenza al servizio del bene principale. Peraltro, secondo la Cassazione (ordinanza 15668/2017) è necessario anche il vincolo cartolare di contestuale destinazione al servizio dell’abitazione al momento del separato acquisto del garage. Naturalmente, non bastano solo i requisiti oggettivi per fruire dell’esenzione sulle pertinenze, occorre che il contribuente possieda anche quelli soggettivi.
Va evidenziato, infine, che anche la classificazione catastale è decisiva. La Cassazione (ordinanza 8017/2017) ha chiarito che non spetta l’esenzione se l’immobile destinato ad abitazione principale, ma il principio vale anche per la classificazione delle pertinenze nelle categorie C/2, C/6 e C/7, è inquadrato catastalmente come ufficio o studio. Ai fini del trattamento esonerativo rileva l’oggettiva classificazione catastale dell’immobile. Nel caso in cui l’immobile sia iscritto in una diversa categoria catastale è onere del contribuente che pretenda l’esenzione impugnare l’atto di classamento.
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