Usufrutto, Iva da rettificare
La restituzione anticipata dell’immobile dato in usufrutto porta con sé l’obbligo di rettifica della detrazione Iva sulle opere di ristrutturazione sostenute dall’usufruttuario (che lo affittava a terzi). Le spese di manutenzione straordinaria devono essere considerate relative a beni ammortizzabili della società usufruttuaria. Pertanto, tali oneri sono soggetti alla disciplina Iva applicabile ai beni di cui incrementano il valore, in rapporto al diverso utilizzo che si verifica. Il periodo decennale di «osservazione fiscale» per la rettifica decorre dal momento di ultimazione dei lavori di manutenzione straordinaria del bene immobile. È quanto chiarito dall’Agenzia delle entrate con la risposta a interpello n. 131/2019.
Il quesito era stato posto da una società, integralmente controllata da una fondazione (ente di previdenza), dalla quale aveva ricevuto in usufrutto nel 2003 un portafoglio di immobili. I fabbricati, prevalentemente hotel e residence, erano poi affittati dalla società a terzi. I corrispettivi annuali erano versati dalla società all’ente previdenziale senza Iva, in quanto la fondazione nuda proprietaria era priva di soggettività passiva. I canoni di locazione incassati dalla società erano invece gravati di Iva. Nel corso del tempo la società istante aveva effettuato vari interventi di manutenzione sugli immobili locati, detraendo la relativa Iva. Nel 2015 il diritto di usufrutto sugli alberghi era tuttavia tornato alla fondazione, dietro corrispettivo. Da qui i dubbi sull’eventuale rettifica dell’Iva detratta sulle spese di migliorie eseguite sugli immobili oggetto di retrocessione.
Dopo aver ricostruito la normativa comunitaria e la giurisprudenza della Corte di giustizia Ue, l’Agenzia conclude per la correttezza della rettifica della detrazione. Si tratta infatti di spese che «ai fini della disciplina della rettifica della detrazione devono considerarsi relative a beni ammortizzabili della società», spiegano le Entrate, «quindi soggette alla medesima disciplina dei beni di cui incrementano il valore, ai sensi dei commi 2 e 8, secondo periodo, dell’articolo 19-bis2 del dpr n. 633/1972».