affitto non pagato

Affitto non pagato, quando il moroso vince in Cassazione
di Valeria Sibilio
Capita che un proprietario si trovi nella situazione di non ricevere il canone di locazione pattuito con il conduttore, la cui condizione di morosità porta il locatore ad agire per vie legali. Ma, pur considerando il pagamento della quota d’affitto un diritto e il suo adempimento un dovere, non sempre il risultato giuridico è scontato come nel caso illustrato nella Sentenza della Cassazione n°13594 del 2019. Un gruppo di condòmini era ricorso, in terzo grado, affidandosi a tredici motivi, contro la sentenza della Corte d’Appello di Firenze che aveva confermato la pronuncia del Tribunale di accoglimento dell’opposizione al decreto ingiuntivo emesso nei confronti dei loro conduttori per il mancato pagamento dei canoni relativi alla locazione di un immobile di cui i ricorrenti erano comproprietari, chiedendo la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni subiti a seguito del crollo di un controsoffitto dell’appartamento.
Il Tribunale, con la sentenza confermata dalla Corte territoriale, dopo aver ridotto l’importo spettante ai locatori per la morosità, aveva compensato i rispettivi crediti e respinto la domanda proposta dai condòmini nei confronti dei conduttori di un altro appartamento di loro proprietà. sovrastante quello locato degli inquilini morosi, dal quale provenivano le perdite che avevano determinato il cedimento del solaio.
Con il primo motivo, i ricorrenti affermavano che l’opposizione dell’attore convenuto moroso doveva essere dichiarata inammissibile per mancata produzione della copia notificata del provvedimento monitorio, deducendo che tale omissione non aveva consentito di valutare la tempestività dell’opposizione. Motivo infondato, in quanto il giudice dell’opposizione a decreto ingiuntivo può rilevare d’ufficio l’inammissibilità dell’opposizione se dagli atti emerge con certezza la sua tardività in riferimento alla data di notificazione del decreto. Nel caso in questione, la tesi prospettata dai ricorrenti è priva di autosufficienza perché denuncia la tardività solo come ipotesi.
Nel secondo e terzo motivo, esaminati, dagli ermellini, congiuntamente, i ricorrenti deducevano che la Corte territoriale avesse erroneamente dichiarato la risoluzione del contratto non valutando che il crollo del controsoffitto era ascrivibile ad infiltrazioni provocate dall’altro appartamento di proprietà degli stessi locatori, lamentando, inoltre, errori logici e valutativi nell’apprezzamento delle prove in quanto i vizi non erano preesistenti, ma sopravvenuti. Due censure dichiarate inammissibili perché prospettavano questioni già affrontate dalla Corte territoriale che, in base alla perizia, aveva affermato che il crollo derivava dalle infiltrazioni che si erano aggiunte sia al pregresso ammaloramento dell’incannicciato per le infiltrazioni provenienti dai due bagni dei piani superiori, sia dalla copertura del cannicciato con la vernice atta a ricoprire il riaffioramento delle macchie, sia dalla costruzione del tramezzo fra i bagni che aveva appesantito il solaio.
Con il quarto motivo, giudicato dalla Suprema Corte, inammissibile, i ricorrenti deducevano la inesistente denuncia delle infiltrazioni dei conduttori. L’art. 348ter cpc esclude che possa essere invocato il vizio di omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, come quello esaminato, in cui la sentenza d’appello abbia confermato, sulla base delle stesse argomentazioni, la pronuncia di primo grado.
Nel quinto motivo, i ricorrenti lamentavano l’assenza di motivazione sull’incidenza dei vizi dell’immobile e sulla sua idoneità ad essere utilizzato per l’uso pattuito. Censura anch’essa inammissibile, in quanto nella sentenza si dava atto che, dopo il crollo, la casa era stata ritenuta inagibile dai Vigili del Fuoco e che il cedimento ed i relativi danni riguardavano una parte essenziale di essa e cioè la camera da letto.
Con il sesto motivo, inammissibile per gli ermellini, i ricorrenti lamentavano che, essendo, la lettera di recesso/risoluzione, stata inviata soltanto da uno dei conduttori morosi, non era idonea a determinarne conseguenze vantaggiose anche per l’altro, assumendo, inoltre, che la riduzione del corrispettivo doveva essere fatta decorrere dalla proposizione dell’opposizione a decreto ingiuntivo e non alla data di ricezione della lettera di risoluzione del contratto. La Corte aveva avuto modo di chiarire che in tema di mandato con rappresentanza, la possibile l’imputazione degli effetti del contratto nella sfera di un soggetto diverso da quello che lo ha concluso, può essere desunta anche da un comportamento del rappresentante idoneo a rendere edotto l’altro contraente che egli agisce non solo nell’interesse, ma anche in nome del rappresentato.
Con il settimo motivo, i ricorrenti deducevano l’erronea interpretazione della clausola n° 5 del contratto di locazione che esonerava i locatori da responsabilità a causa degli impianti a servizio del fabbricato e della porzione locata a terzi, assumendo che l’interpretazione non era riferita ai terzi estranei ma alle persone coinvolte nel contratto e che, pertanto, l’evento di crollo a scapito dei locatori non poteva essere ascritto alla loro responsabilità. Lamentavano, inoltre, che, valorizzando il pregresso trattamento con sostanza coprente, non era stato attribuito il giusto peso all’imbiancatura effettuata dagli stesso conduttori prima dell’ingresso della sublocatrice. Anche questa censura è stata giudicata inammissibile perché prospettava questioni di fatto già compiutamente esaminate e rimette in discussione la valutazione delle emergenze istruttorie dei giudici di merito.
Con l’ottavo motivo, i ricorrenti deducevano l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, ovvero il mancato pagamento dei canoni dal 18 giugno 2005. La Corte, premettendo che il vizio è inammissibile in quanto la sentenza è una “doppia conforme”, essa non coglie la decisione di tale sentenza che ha riconosciuto un inadempimento corrispondente ad una somma inferiore a quella portata dal decreto ingiuntivo opposto ed ha poi compensato i due crediti. Inoltre, la violazione delle clausole contrattuali è stata esaminata e ritenuta non provata.
Con il nono motivo, i ricorrenti contestavano la decorrenza della risoluzione contrattuale che la Corte d’appello aveva ricondotto alla data di spedizione della lettera di recesso e non dalla data di domanda giudiziale, assumendo che si trattava di inadempimento, tenuto conto che la norma invocata ( art. 1453 c.c ) prevedeva che nei contratti a prestazioni corrispettive, la domanda di risoluzione costituiva il riferimento temporale per sospendere la controprestazione. I ricorrenti lamentavano, inoltre, che, trattandosi di contratto a prestazione continuata, doveva comunque valutarsi che la controprestazione non era mancata del tutto. Censura anch’essa infondata. La Corte d’appello aveva correttamente motivato sul punto affermando che trattandosi di una risoluzione per vizi della cosa e non per inadempimento, l’interruzione dell’obbligo di pagare il corrispettivo era stato correttamente ricondotto alla data di spedizione della raccomandata, rendendo inesistente la violazione di legge, tenuto conto che nella contestazione veniva puntualmente comunicato che l’utilizzo della parte principale dell’appartamento era pregiudicato dalla dichiarazione di inagibilità dei Vigili del Fuoco e che ciò rendeva l’intero bene inidoneo all’uso per il quale il contratto era stato stipulato.
Con il decimo motivo, i ricorrenti deducevano I’ omesso esame di un fatto decisivo per la controversia, consistente nella data di rilascio dell’immobile, essendo stato ritenuto che la questione fosse assorbita dalla risoluzione del contratto alla data del 31 agosto 2005. Motivo giudicato inammissibile perché la sentenza impugnata aveva confermato, sulla base delle stesse ragioni, la pronuncia di primo grado.
Anche l’undicesimo motivo è stato giudicato inammissibile in quanto in riferimento alla presunta omessa dimostrazione dei danni posti a carico dei ricorrenti, la sentenza contiene una motivazione congrua logica, visto che la valutazione equitativa riferita alle fatture prodotte costituisce un parametro esplicitato che rientra nella insindacabile valutazione del giudice di merito.
Nel dodicesimo motivo, i ricorrenti lamentavano che la Corte territoriale non avesse ritenuto fondata la domanda relativa alla perdita del deposito cauzionale avanzata in sede di opposizione sulla base delle circostanze rappresentate, omettendo di esaminare gli inadempimenti dedotti e di applicare i principi relativi all’obbligo di adempimento. Inammissibile motivo per gli ermellini in quanto i giudici d’appello avevano correttamente richiamato il divieto di cumulo della penale come premessa del percorso argomentativo in base al quale le prestazioni non adempiute erano state ritenute non spettanti in ragione della inutilizzabilità del bene, disponendo la compensazione fra i due crediti.
Nell’ultimo motivo, i ricorrenti deducono l’omesso esame di un fatto decisivo, ovvero il mancato pagamento dei canoni e la conseguente perdita del deposito cauzionale. Motivo inammissibile in quanto già richiamato nelle precedenti censure.
La Cassazione ha, perciò, rigettato il ricorso, condannando i ricorrenti al pagamento delle spese del giudizio, liquidate per ciascuna parte controricorrente in euro 3.500,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre ad accessori e rimborso forfettario spese generali nella misura di legge.