Quantificazione fiscale al bivio
Strade alternative per il costo fiscale da attribuire alle aree sottostanti il fabbricato. L’articolo 36, comma 7 del dl 223/2006 dispone che, ai fini del calcolo delle quote di ammortamento deducibili, il costo complessivo dei fabbricati strumentali deve essere assunto al netto del costo delle aree occupate dalla costruzione, ovvero delle aree che ne costituiscono pertinenza. In particolare, il costo da attribuire alle predette aree, ove non autonomamente acquistate in precedenza, è quantificato in misura pari al maggiore tra: a) il valore separatamente esposto in bilancio nell’anno di acquisto; b) il valore ottenuto in modo forfettario, corrispondente al 20% e, per i fabbricati industriali, al 30% del costo complessivo dell’immobile. Pertanto, fiscalmente occorre seguire due possibili procedure. Se il terreno viene acquisito autonomamente dall’impresa prima della costruzione del fabbricato, non si rilevano particolari problematiche in quanto il valore del terreno è già iscritto «separatamente» in bilancio e non viene ammortizzato. Il costo ammortizzabile ai fini fiscali è rappresentato dai soli costi di edificazione. Laddove, invece, il terreno viene acquisito unitamente al fabbricato, il valore attribuibile all’area, ai fini fiscali, è pari al maggiore tra il valore dell’area iscritto in bilancio l’anno di acquisto del fabbricato e il 20% del costo complessivo del fabbricato (ovvero 30% in caso di fabbricato industriale). Dette disposizioni si applicano, in generale, agli immobili strumentali che rientrano nella nozione di fabbricato, ossia agli immobili situati nel territorio dello Stato che sono o devono essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto edilizio urbano, nonché a quelli situati fuori del territorio dello Stato aventi carattere similare. La determinazione forfettaria del valore dell’area (nella misura del 30%) è applicabile, altresì, ai «fabbricati industriali», intendendo per tali i fabbricati destinati alla produzione o alla trasformazione di beni, tenendo conto della loro effettiva destinazione e prescindendo dalla classificazione catastale o contabile attribuita ai medesimi. Non rientrano, quindi, tra i fabbricati industriali gli immobili destinati a una attività commerciale, quali per esempio negozi, locali destinati al deposito o allo stoccaggio di merci. Nel caso di immobili all’interno dei quali si svolge sia un’attività di produzione o trasformazione di beni che attività diverse da questa (per esempio, attività commerciale o di stoccaggio) l’intero immobile potrà considerarsi industriale qualora gli spazi, espressi in metri quadri, utilizzati per l’attività di produzione o trasformazione siano prevalenti rispetto a quelli destinati ad altra attività. Resta chiaro, precisa la circolare 11/E/2007, che la disposizione del citato comma 7 non trova applicazione se, in sede di acquisto del fabbricato, nell’unico atto o in atti autonomi, siano indicati «corrispettivi distinti» per l’area e per il fabbricato sovrastante. In tal caso, il valore dell’area è pari al «maggiore» tra il valore indicato nell’atto e quello che si ottiene applicando i coefficienti forfettari al costo complessivo dell’immobile. Un ultimo aspetto degno di nota concerne l’ammortamento degli immobili acquisiti in leasing. Per effetto del comma 7-bis dell’articolo 36 del dl 223/2006, infatti, l’irrilevanza fiscale già prevista per le quote di ammortamento dei terreni, viene estesa anche alla parte delle quote capitale dei canoni di fabbricati strumentali acquisiti in leasing, riferibile ai terreni. Resta, invece, deducibile la quota del canone di leasing costituita dagli interessi passivi impliciti, anche per la parte riferibile alla quota capitale relativa al valore dei terreni.
In altre parole, così come l’acquisto delle aree occupate dalla costruzione, realizzato con mezzi finanziari esterni, avrebbe comportato la deducibilità degli interessi passivi relativi al finanziamento, allo stesso modo sono deducibili gli interessi passivi corrisposti per l’acquisizione della medesima area con un contratto di leasing. Pertanto, il valore da attribuire alla parte della quota capitale riferibile all’area (ossia quella non deducibile) sarà pari a quella derivante dall’applicazione delle percentuali del 20 o 30% alla quota capitale complessiva di competenza del periodo d’imposta.
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