Ascensori, sì solo se in sicurezza
Pagine a cura
di Gianfranco Di Rago
È invalida la delibera assembleare che, pur in presenza di un disabile nella compagine condominiale, autorizzi l’installazione dell’impianto di ascensore nell’edificio che ne sia privo con modalità tecniche che mettano a repentaglio la sicurezza dello stabile. Lo ha chiarito la seconda sezione civile della Corte di cassazione con la sentenza n. 15021 dello scorso 31 maggio 2019, evidenziando come esuli dai poteri dell’assemblea l’approvazione di modifiche delle parti comuni e la realizzazione di impianti capaci di recare pregiudizio alla sicurezza degli edifici.
Il caso concreto. Nella specie alcuni condomini avevano impugnato la delibera con la quale l’assemblea aveva approvato l’installazione dell’ascensore nel cortile dello stabile comune con le maggioranze agevolate di cui alla legge n. 13/89 sull’abbattimento delle c.d. barriere architettoniche, poiché fra i condomini vi era un portatore di disabilità fisica. L’impugnazione era stata respinta sia in primo che in secondo grado e i giudici di appello avevano giudicato infondato anche l’ulteriore motivo di contestazione relativo al fatto che gli sbarchi dell’impianto conducessero ai mezzanini e non ai piani, rendendo quindi necessario percorrere a piedi un’ulteriore rampa di scale per accedere ai singoli appartamenti. Di qui il ricorso in Cassazione da parte dei condomini.
La decisione della Suprema corte. I giudici di legittimità hanno ritenuto fondati alcuni dei motivi di opposizione alla delibera condominiale sostenuti dai condomini ricorrenti e hanno quindi annullato la sentenza impugnata, rinviando la causa ad altra sezione della Corte di appello.
La Cassazione, in particolare, ha ritenuto fondata la contestazione relativa al fatto che l’impianto dell’ascensore, nel progetto approvato dall’assemblea, non rispettasse le prescrizioni della normativa antincendio. Infatti, come evidenziato nella consulenza tecnica d’ufficio resa nel corso della fase di merito, l’impianto in tal modo realizzato avrebbe messo a rischio la sicurezza dello stabile a causa della mancanza di un sistema di areazione permanente del vano scala. Sul punto i giudici di appello, pur avendo rilevato il problema sollevato dal consulente tecnico d’ufficio, avevano escluso che lo stesso inficiasse la validità della delibera assembleare in quanto tale, sostenendo che sarebbe comunque spettato al condominio porre immediatamente rimedio alla questione in corso d’opera.
Al contrario la Suprema corte ha evidenziato come l’art. 2 della menzionata legge n. 13/89, dopo avere stabilito i quorum deliberativi agevolati per le delibere aventi a oggetto innovazioni finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche, faccia espressamente salvi i limiti imposti dall’art. 1120, comma 2, c.c. (nella formulazione vigente all’epoca dei fatti e, quindi, prima della riforma della disciplina condominiale di cui alla legge n. 220/2012), ovvero la salvaguardia della sicurezza e della stabilità dell’edificio. Le innovazioni dirette ad agevolare la fruibilità dell’edificio da parte di soggetti diversamente abili, pur essendo state agevolate dal legislatore con la previsione di quorum deliberativi inferiori a quelli previsti dal codice civile per interventi del genere, non possono comunque essere realizzati a scapito della sicurezza e della stabilità dell’immobile condominiale, come ribadito dall’attuale versione dell’art. 1120, ultimo comma, c.c.. La seconda sezione civile della Cassazione ha anzi aggiunto che esula dai poteri dell’assemblea condominiale l’approvazione di modifiche delle parti comuni o la realizzazione di impianti capaci di recare pregiudizio alla sicurezza degli edifici e che eventuali deliberazioni difformi, ove adottate, non possono che essere qualificate come invalide.
I giudici di legittimità hanno invece confermato la valutazione espressa dalla Corte di appello in merito al fatto che gli sbarchi dell’impianto conducessero ai mezzanini e non ai piani, rendendo quindi necessario percorrere a piedi un’ulteriore rampa di scale per accedere ai singoli appartamenti, richiamando un precedente di legittimità del 2013 (sentenza n. 18147), per il quale l’impossibilità di osservare, in ragione delle particolari condizioni dell’edificio, tutte le prescrizioni della normativa speciale diretta al superamento delle barriere architettoniche, non comporta la totale inapplicabilità delle disposizioni di favore, qualora l’intervento produca un risultato conforme alle finalità della predetta legislazione.
La Suprema corte ha anche respinto l’ulteriore contestazione relativa al fatto che per l’installazione dell’impianto si fosse deciso di utilizzare il cortile condominiale, nonostante il regolamento prevedesse che lo stesso fosse di utilizzo esclusivo dei condomini impugnanti e vietasse in ogni caso di occuparlo con costruzioni, anche provvisorie. Sul punto i giudici di legittimità hanno giudicato corretta la valutazione operata dai giudici di merito, dai quali era stato evidenziato come il medesimo regolamento richiamasse il cortile tra le parti comuni a tutti i condomini, dovendosi pertanto ritenere che la riserva di godimento esclusivo in favore dei predetti condomini non dovesse intendersi come riconoscimento della piena proprietà del bene, incidendo soltanto sul riparto delle correlate facoltà di godimento tra i condomini, disciplinate dal regolamento in deroga a quanto previsto dagli artt. 1102 e 1117 c.c. Con riferimento, invece, al divieto di occupazione del cortile, la Cassazione ha chiarito come in ipotesi del genere l’illegittimità dell’impianto possa configurarsi soltanto alla stregua dei limiti imposti dall’art. 2 della legge n. 13/89 e non in virtù delle ulteriori ed eventuali restrizioni previste dal regolamento condominiale. Infatti, come recentemente chiarito dalla medesima Suprema corte con sentenza n. 7938/2017, quest’ultimo non può impedire il compimento di lavori indispensabili per l’effettiva fruibilità di un immobile, rendendosi a tal fine necessario solo verificare il rispetto dei predetti limiti di cui agli artt. 1102, 1120 e 1121 c.c.
Ulteriori e recenti decisioni della Suprema corte in tema di ascensori. I giudici di legittimità si sono pronunciati più volte nell’ultimo periodo in merito all’installazione e all’utilizzo dell’impianto di ascensore. Con la sentenza n. 20713/2017 (si veda ItaliaOggi Sette del 18/9/2017) è stato precisato per esempio che l’installazione dell’ascensore nell’edificio che ne sia privo può essere effettuata anche da una parte dei condomini, a condizione che gli stessi ne sopportino per intero la relativa spesa. Tuttavia gli altri condomini, ove in prosieguo intendano utilizzare a loro volta l’impianto, saranno legittimati a farlo la saranno tenuti a rifondere ai primi una quota delle spese sostenute, opportunamente rivalutata, divenendo così a loro volta comproprietari dell’impianto. Con la più recente ordinanza n. 22157 del 12/9/2018 (si veda ItaliaOggi Sette del 24/9/2018), è stato invece chiarito che anche i proprietari dei negozi o dei locali siti al piano terra con accesso diretto dalla strada sono tenuti a concorrere nelle spese di manutenzione straordinaria o di sostituzione dell’impianto di ascensore. E, infatti, come illustrato nella precedente sentenza n. 14697 del 14/7/2015 (si veda ItaliaOggi Sette del 3/8/2015), l’ascensore condominiale si presume bene di proprietà comune, salvo diversa ed espressa previsione contenuta in un regolamento di natura contrattuale o in una delibera assembleare assunta all’unanimità dei partecipanti al condominio. A eccezione di questo caso, le spese di conservazione dell’impianto restano quindi a carico dell’intera collettività condominiale, anche dei proprietari delle unità immobiliari site al piano terreno.
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