Valore dell’area, lo scorporo precede l’ammortamento
Pagine a cura
di Giovanni Valcarenghi
e Raffaele Pellino
L’individuazione del valore dell’area su cui insiste un fabbricato, da non ammortizzare, rappresenta in talune ipotesi ancora un problema. Sotto il profilo contabile, il documento Oic 16 stabilisce che: a) tutti i cespiti sono ammortizzati tranne quelli la cui utilità non si esaurisce, come i terreni e le opere d’arte; b) i terreni non sono oggetto di ammortamento, salvo ove abbiano un’utilità destinata a esaurirsi nel tempo (come nel caso delle cave e dei siti utilizzati per le discariche); c) se il valore dei fabbricati «incorpora» anche quello dei terreni sui quali insistono, il valore del fabbricato va «scorporato» (anche per stime) per determinarne l’ammortamento. Ne consegue che il fabbricato deve essere sottoposto ad ammortamento separatamente dal valore del terreno su cui lo stesso insiste, anche nel caso in cui sia inserito in un più ampio complesso, come un condominio. Al riguardo, sul versante fiscale, la circolare 1/E/2007 ha precisato che lo scorporo del valore del terreno deve essere effettuato anche sugli immobili «non cielo-terra». Già dalla versione del 2014, il documento Oic 16 prevedeva chiaramente che «nel caso in cui il valore dei fabbricati incorpori anche quello dei terreni sui quali essi insistono, il valore dei terreni va scorporato ai fini dell’ammortamento sulla base di stime». Così, sebbene la prassi contabile fosse chiara, alcuni contribuenti hanno erroneamente continuato ad applicare la «deroga» allo scorporo fino a quel punto prevista dalla vecchia versione del principio contabile. Per individuare il valore contabile dei fabbricati è possibile seguire due diversi approcci. Nel caso in l’area sia stata autonomamente acquistata in epoca antecedente alla costruzione del fabbricato, per il relativo valore occorre fare riferimento al costo di acquisto; in tal caso, il valore ammortizzabile sarà pari al solo costo effettivamente sostenuto per la realizzazione del fabbricato. Detto principio trova applicazione anche nel caso di fabbricati edificati su un’area già utilizzata per la costruzione o che risulta libera a seguito della «demolizione» del fabbricato che la occupava. In tal caso, i fabbricati edificati successivamente saranno ammortizzabili per un importo pari al costo di edificazione sostenuto. Nel caso in cui, invece, terreno e fabbricato siano stati acquistati congiuntamente, ai fini della corretta determinazione del valore dell’area è possibile ricorrere, alternativamente, a una «perizia» capace di stimare in modo attendibile il valore del terreno ovvero ad «altri criteri» di valutazione (quali, per esempio, i valori individuati dalle delibere dei comuni ai fini della tassazione Imu). In mancanza di elementi capaci di condurre a una stima attendibile del valore del terreno è possibile utilizzare, ove credibili, le misure forfettarie stabilite dalla norma fiscale. Resta fermo, come precisato nell’Oic 16, che il contribuente, nel descrivere i criteri applicati alla valutazione delle immobilizzazioni materiali, riporti in Nota integrativa il metodo ed i coefficienti utilizzati nel determinare la quota dell’esercizio per le varie categorie di cespiti o le diverse componenti del bene oggetto di ammortamento separato. Dal punto di vista computistico, il valore del terreno è determinato come differenza «residua» dopo aver scorporato il valore del fabbricato. In particolare, come sottolineato dal documento della fondazione commercialisti del 28/02/2015, contabilizzato un fabbricato che insiste su un terreno per un importo pari a 1.000, stimato il valore del fabbricato pari a 800, il valore del terreno risulta come differenza tra il prezzo di acquisto complessivo del bene e il valore stimato del fabbricato. Tale regola, tuttavia, rappresenta un’approssimazione di carattere pratico. Qualora, infatti, vi sia una perizia che stimi il valore del solo terreno, la stessa, evidentemente, dovrà essere tenuta in conto per la separazione dei valori, con delle possibili complicazioni di carattere fiscale nella individuazione del quantum non ammortizzabile.