Mutuo: cos’è la surroga e a chi conviene farla (con i tassi ai minimi storici)
di Gino Pagliuca27 giugno 2019
Lo spread non ha (per ora) intaccato i tassi dei mutui
I tassi dei mutui non hanno finora registrato la risalita che si temeva a causa dell’aumento dello spread dei Btp. Tra mutui e valore dei titoli di Stato non c’è una correlazione diretta, ma è ovvio che se diminuisce il valore dei titoli che gli istituti di credito hanno in pancia questi hanno la tentazione di recuperare marginalità aumentando un altro spread, quello rispetto ai parametri che servono da base per il calcolo del tasso di interesse da applicare alla clientela. Invece, dopo gli aumenti decisi dalla maggior parte delle banche la scorsa estate i tassi finali si sono stabilizzati se non addirittura scesi: vale soprattutto per tassi fissi che oggi possono contare su un parametro di riferimento, l’Eurirs, calato di circa 50 centesimi rispetto alla fine del 2018.
La surroga non ha costi accessori
In questo quadro ha senso approfittare della possibilità di sostituire un finanziamento in corso con uno stipulato negli scorsi anni? Ricordiamo che con le norme attuali la cosiddetta surroga (tecnicamente si tratta del passaggio dell’ipoteca da una banca a un’altra) deve avvenire senza costi accessori ed è sempre possibile purché la cifra del nuovo mutuo legato all’ipoteca sia pari o inferiore al debito residuo del mutuo che si rottama.
Mutuo a tasso variabile o fisso: i casi
Il problema in verità oggi si pone solo per una platea ridotta di debitori, perché chi aveva convenienza a surrogare, lo ha già presumibilmente fatto, e i dati sulle richieste di mutuo resi noti nelle ultime settimane da Crif e da mutuionline.it sul fronte della domanda, e da Abi su quelle delle erogazioni, dicono che le operazioni di surroga sono in netto calo. Con questa premessa per rispondere dobbiamo distinguere:
1)Il vecchio mutuo è a tasso variabile. Se si vuole sostituire il mutuo in corso con un altro sempre a tasso variabile l’operazione ha senso solo il vecchio finanziamento ha uno spread superiore al 2%. Per spread più ridotti il vantaggio rischia di essere pressoché inavvertibile. Diverso è il caso se si pensa a un passaggio al tasso fisso. In questa ipotesi si può mettere in conto di andare a pagare fino a mezzo punto in più rispetto al tasso attuale: si tratta di un ragionevole esborso per salvaguardarsi da rischio di aumento dell’Euribor (il parametro che indicizza i variabili)
2)Il vecchio mutuo è a tasso fisso. Il discorso è speculare al precedente; se il tasso che si paga oggi è superiore al 2% si può pensare di passare al variabile o anche al fisso ma se si risparmia almeno mezzo punto, altrimenti il vantaggio di passare a un altro mutuo, indipendentemente dalla sua tipologia, è quasi impalpabile
La terza ipotesi
Esiste una terza ipotesi per cui considerare la surroga: se si vuole cambiare la durata del mutuo in corso e la banca di cui si è cliente non lo consente (è sua facoltà). Siccome la surroga come dicevamo, deve riguardare al massimo un debito pari a quello del mutuo che si sostituisce ma le modalità del rimborso sono liberamente negoziabili tra le parti può valere la pena di fare due conti. Ipotizziamo un mutuo che abbia un debito residuo di 100mila euro e per cui si devono pagare ancora rate al 2% per 18 anni. La rata attuale è di 828 euro. Se si vogliono tagliare tre anni di pagamenti bisogna mettere in conto che la spesa mensile salirà a 965 euro ma si risparmieranno alla fine oltre cinquemila euro.
E se si vuole spendere meno?
E si vuole spendere meno? Ipotizziamo che per alleggerire la rata e si opta per rimborsare il debito in 22 anni l’esborso mensile scende a 703 ma il conto finale si appesantisce di quasi settemila euro. Va però detto che se si chiede una surroga per allungare il periodo di rimborso del debito bisogna aspettarsi che la nuova banca faccia indagini approfondite sulla situazione reddituale del cliente, perché probabilmente sospetterà che si tratti di una persona in difficoltà economica.