Canoni, detassazione anticipata
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di Stefano Loconte e Chiara De Leito
Per i contratti di locazione ad uso abitativo stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2020 il locatore potrà usufruire della detassazione dei canoni non percepiti senza attendere la convalida giudiziale dello sfratto per morosità. Inoltre, i canoni riscossi successivamente al periodo d’imposta di riferimento saranno tassati secondo il regime della c.d. «tassazione separata». Sono queste le novità introdotte dall’art. 3-quinquies della legge 58/2019 di conversione al decreto Crescita, all’art. 26, comma 1 del Testo unico delle imposte sui redditi (c.d. «Tuir»).
L’art. 26 del Tuir disciplina i criteri di imputazione dei redditi fondiari, stabilendo, in deroga al principio di cassa valevole in generale per le singole categorie di reddito, che tali proventi concorrono alla formazione del reddito complessivo indipendentemente dalla loro percezione.
Questo principio vale anche rispetto ai redditi derivanti dai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, i quali devono essere dichiarati in base alla loro competenza e indipendentemente dall’effettiva percezione.
La regola anzidetta non opera però in maniera assoluta e non è insensibile alle vicende patologiche del rapporto negoziale produttivo di reddito. Così, nei casi di morosità del conduttore il legislatore fiscale ha previsto un meccanismo idoneo a garantire, allo stesso tempo, il rispetto del criterio di competenza e la detassazione dei canoni dichiarati e non riscossi.
L’art. 26 del Tuir, nella versione ante modifiche, fa coincidere la data di conclusione del procedimento giurisdizionale emesso all’esito della domanda di convalida di sfratto per morosità con il momento in cui i canoni di locazione non concorrono più al reddito imponibile complessivo del locatore.
Inoltre, nella misura in cui il provvedimento giudiziale ha accertato la morosità del conduttore, è riconosciuto al locatore un credito d’imposta di pari ammontare.
La legge 58 è intervenuta semplificando il meccanismo sopra descritto e riducendo sensibilmente i periodi d’imposta rispetto ai quali il contribuente resta comunque obbligato a dichiarare il reddito da locazione non percepito.
Per i redditi, non percepiti, derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo stipulati a decorrere dal 1 gennaio 2020, è ora previsto che l’obbligo dichiarativo viene meno a decorrere dalla data dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento.
La novità introdotta dalla legge di conversione è duplice. Da una parte, il legislatore ha inteso anticipare gli effetti fiscali connessi alla mancata percezione dei canoni sin dalla proposizione della domanda giudiziale promossa per ottenere la risoluzione del contratto e il pagamento dei canoni maturati e non riscossi.
Dall’altra, ha ampliato l’ambito oggettivo dei procedimenti giurisdizionali idonei a derogare al principio di imputazione per competenza dei redditi fondiari. Infatti, oltre al tradizionale rimedio del giudizio di sfratto per morosità, di cui all’art. 658 del c.p.c., il legislatore fiscale ha infatti espressamente riconosciuto l’idoneità anche dei procedimenti monitori, di cui all’art. 633 del c.p.c., a provare la mancata percezione dei canoni.
Rispetto ai canoni maturati prima dell’esercizio dell’azione giurisdizionale e non riscossi il contribuente manterrà il diritto a vedersi riconosciuto un credito d’imposta, secondo le disposizioni dell’art. 26, comma 1, ultimo periodo del Tuir, la cui formulazione è rimasta invariata anche a seguito della novella normativa.
Altro elemento di novità introdotto dalla legge di conversione al decreto Crescita è l’aver disciplinato la tassazione dei canoni non riscossi dal locatore nei periodi d’imposta di riferimento e riscossi successivamente.
Tali proventi sono stati espressamente ricondotti ai redditi conseguiti a titolo di rimborso di imposte, o di oneri dedotti dal reddito complessivo ovvero per i quali si è fruito della detrazione in periodi d’imposta precedenti, di cui all’art. 17, comma 1, lett. n-bis del Tuir, e saranno pertanto assoggettati a tassazione separata.
Su tali redditi l’imposta è quindi determinata applicando all’ammontare percepito l’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto percepito dal contribuente nel biennio anteriore all’anno di percezione.
Nel silenzio del legislatore, l’ambito applicativo dell’art. 26 del Tuir, anche a seguito delle modifiche introdotte dalla legge di Conversione al decreto Crescita, deve essere riconosciuto sia rispetto ai proventi dei contratti di locazione assoggetti a tassazione con aliquota progressiva irpef secondo le regole ordinarie, sia rispetto ai contratti di locazione rispetto ai quali il locatore abbia optato per l’applicazione dell’imposta secondo il regime della c.d. «cedolare secca».
È doveroso ricordare che la novella normativa in commento sarà efficace rispetto ai contratti stipulati dopo il 1° gennaio 2020.
Per i contratti anteriori resta fermo il riconoscimento del credito d’imposta sulle imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti, come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.
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