La ricostruzione non conforme salva comunque l’agevolazione
Pagine a cura
di Franco Ricca
La ricostruzione non del tutto conforme non implica necessariamente la perdita delle agevolazioni fiscali collegate all’esecuzione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio. Non è infatti pregiudizievole la realizzazione di un fabbricato avente volumetria inferiore a quello demolito, né diversità della sagoma qualora non vi siano vincoli ai sensi della normativa sulla tutela dei beni culturali e ambientali. Queste interessanti precisazioni sono state fornite recentemente dall’Agenzia delle entrate in risposta a un’istanza di interpello in materia di detrazione Irpef sulle spese sostenute per la riqualificazione energetica nel quadro di un intervento di demolizione e successiva ricostruzione di un edificio.
La risposta (210/2019) riveste però portata più ampia, giacché verte sui presupposti per l’applicazione dell’aliquota Iva ridotta del 10% sui lavori di recupero edilizio, offrendo lo spunto per riprendere un tema sempre di grande interesse e attualità.
L’agevolazione Iva sugli interventi di recupero di grado superiore. La normativa vigente prevede l’aliquota agevolata del 10% per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di una certa rilevanza, elencati nelle lettere c), d) ed f) dell’art. 3 del dpr n. 380/2001 e successive modificazioni [già art. 31, lettere c), d) ed e) della legge n. 457/78], ossia: restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica, come descritti di seguito.
1 – Interventi di restauro e di risanamento conservativo (lettera c): interventi edilizi rivolti a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo stesso, ne consentano anche il mutamento delle destinazioni d’uso purché con tali elementi compatibili, nonché conformi a quelle previste dallo strumento urbanistico generale e dai relativi piani attuativi. Tali interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il rinnovo degli elementi costitutivi dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione degli elementi estranei all’organismo edilizio.
2 – Interventi di ristrutturazione edilizia (lettera d): interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi e impianti.
Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e successiva fedele ricostruzione di un fabbricato identico, quanto a sagoma, volumi, a quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del dlgs 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente.
In relazione agli interventi in esame, nella risposta 210/2019, richiamata in apertura, l’Agenzia si è occupata del caso di un contribuente che ha ristrutturato un edificio a uso residenziale mediante intervento di demolizione e successiva ricostruzione che ha portato alla realizzazione di un edificio con sagoma diversa e volumetria lievemente inferiore rispetto al preesistente. Al riguardo, l’Agenzia ha osservato che il Consiglio superiore dei lavori pubblici, nell’adunanza collegiale straordinaria del 16 luglio 2015, ha chiarito alcune questioni interpretative relative all’articolo 3, lettera d), del dpr 380/2001, precisando, tra l’altro, che «le modifiche apportate alla definizione degli interventi di ristrutturazione edilizia di cui al comma 1, lett. d), dell’articolo 3 del dpr 380/2001 (…) consentono (…) di ritenere che gli interventi di demolizione e ricostruzione, anche con volumetria inferiore rispetto a quella preesistente, rientrino in questa fattispecie».
Ad avviso del Consiglio, per gli interventi di ristrutturazione edilizia non soggetti ai vincoli ai sensi del dlgs n. 42 del 2004 (codice dei Beni culturali e del paesaggio) «la volumetria dell’edificio preesistente costituisce attualmente l’unico parametro edilizio e urbanistico che non può essere travalicato affinché l’intervento di demolizione e ricostruzione rientri nella fattispecie della ristrutturazione edilizia (…). In quest’ottica (…) la volumetria preesistente rappresenta lo standard massimo di edificabilità, cioè il limite massimo di volume edificabile, quando si tratta di interventi di ristrutturazione edilizia consistenti nella demolizione e ricostruzione, per i quali la norma non consente aumenti complessivi della cubatura preesistente».
Pertanto, «interventi di demolizione e ricostruzione che non sfruttino l’intera volumetria preesistente, ma ne ricostruiscano soltanto una quota parte (…) appaiono rientrare a pieno titolo nella fattispecie della ristrutturazione edilizia…».
Sulla base dei suddetti chiarimenti, l’Agenzia ha concluso che l’intervento di ristrutturazione edilizia mediante demolizione e successiva ricostruzione, che abbia prodotto un edificio con sagoma diversa e volumetria inferiore rispetto all’immobile preesistente, può beneficiare della detrazione delle spese sostenute per la riqualificazione energetica, sempreché siano pienamente rispettati i limiti di efficienza e trasmittanza energetica imposti dalla normativa in materia.
Tale soluzione, puntualizza infine l’Agenzia, non vale nel caso in cui il fabbricato sia sottoposto ai vincoli di cui al dlgs n. 42/2004, poiché in tal caso l’intervento non potrebbe definirsi di «ristrutturazione edilizia» non essendo rispettato il requisito della «medesima sagoma dell’edificio preesistente». Naturalmente, come si è detto in apertura, l’interpretazione appena riferita, riguardando il concetto di «ristrutturazione edilizia» ai sensi del dpr n. 380/01, assume in tale ambito portata generale e vale, quindi, anche ai fini dell’aliquota Iva agevolata.
3 – Interventi di ristrutturazione urbanistica (lettera f): quelli rivolti a sostituire l’esistente tessuto urbanistico-edilizio con altro diverso, mediante un insieme sistematico di interventi edilizi, anche con la modificazione del disegno dei lotti, degli isolati e della rete stradale.
Le disposizioni che prevedono l’aliquota agevolata sono contenute nelle seguenti voci della tabella A, parte III, allegata al dpr n. 633/72:
– n. 127-quaterdecies, che menziona «le prestazioni di servizi dipendenti da contratti d’appalto relativi… alla realizzazione degli interventi di recupero di cui all’art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, esclusi quelli di cui alle lettere a) e b)»
– n. 127-terdecies, che menziona le cessioni di beni, escluse le materie prime e semilavorate, forniti per la realizzazione dei suddetti interventi di recupero
– il n. 127-quinquiesdecies, che menziona le cessioni di fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali sono stati eseguiti gli interventi di recupero di cui alle lettere c), d) ed e) dell’art. 31 della legge n. 457/78, poste in essere dalle imprese che hanno effettuato gli interventi.
In proposito, la circolare n. 8/2009 l’Agenzia delle entrate ha precisato che la disposizione si applica a condizione che i lavori di recupero siano stati ultimati, sicché l’aliquota agevolata non è applicabile alla cessione del fabbricato posta in essere in un momento antecedente all’ultimazione dei lavori.
Per completezza, si deve ricordare che l’aliquota del 10% è inoltre applicabile, ma con una portata sensibilmente più circoscritta e con un meccanismo limitativo (per i c.d. «beni significativi»), anche per gli interventi minori, vale a dire le manutenzioni ordinarie e straordinarie di cui alle lettere a) e b) del predetto art. 31 eseguite sugli edifici a prevalente destinazione abitativa privata, nonché per gli interventi di manutenzione straordinaria di edifici residenziali pubblici, di cui non ci si occupa però in questa sede. Per il panorama delle operazioni di recupero con Iva agevolata si veda lo schema in tabella.
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