Cara casa ma quanto mi costi
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di Cesare Romano
In Italia servono in media nove anni di stipendi per acquistare un’abitazione di 100 mq. Sempre meglio che in Russia, dove si deve lavorare quasi 20 anni per coronare il sogno di un’abitazione propria. Al contrario, è negli Usa che per acquistare 100 mq chiavi in mano si esige il prezzo più basso: solo tre anni e mezzo di lavoro. Svizzera, Lussemburgo sono mete proibitive, insieme ad Australia, Irlanda e Nuova Zelanda. Ma è a Hong Kong che si «stracciano» i record: 125 anni di lavoro per 100 mq. Lo si evince da uno studio realizzato dagli esperti della Commissione europea (Assessing house prices: insights from «Houselev», a dataset of price level estimates) relativamente al quale va puntualizzato come il prezzo medio oscilli e diverga in modo spesso anche rilevante a seconda di dove sono collocati i 100 mq cui si aspira. Secondo il lavoro, il costo medio di una unità abitativa di 100 mq è, in Italia, intorno ai 180 mila euro. È evidente che la medesima abitazione, in alcune zone in centro a Roma, o a Milano, oppure, a Torino e Genova, non costa 180 mila euro ma 400 o 500 mila. Tutto cambia se si guardano i prezzi in alcune aree di provincia, nel Viterbese, per esempio, o nel Reatino o in alcune aree del Casertano o anche nei pressi di Roma, dove in alcuni comuni limitrofi acquistare 100 mq, magari anche con giardino, è possibile al prezzo di 180 mila euro. Se però ci si sposta in zone più centrali della Capitale, a qualche km di distanza, la musica cambia e i 180 mila euro diventano quasi inconsistenti. Lo stesso ragionamento vale per gli altri Paesi analizzati dai ricercatori della Commissione. A New York, per esempio, non c’è mq che si muova da un vecchio a un nuovo proprietario senza dover sborsare somme da capogiro. Tuttavia, il costo medio d’una abitazione di 100 mq negli States si aggira introno ai 150 mila euro e richiede meno di 4 anni di stipendi per finalizzarne l’acquisto (negli Usa i redditi medi sono più elevati). Ma anche in questo caso, dipende dal reddito o dai guadagni di cui un lavoratore dispone, somme che spesso divergono, in eccesso o in difetto, rispetto alla media calcolata.
Più il Paese è ricco più i prezzi del mattone lievitano. Un secondo elemento d’indagine indica come i livelli dei prezzi delle case differiscano largamente da stato a stato riflettendo ampiamente le differenze nel reddito pro capite, cioè la ricchezza del singolo Paese. Mentre in Bulgaria il prezzo medio per mq è di circa 300 euro, in Australia supera i 5 mila. In generale, i Paesi dell’Europa dell’Est mostrano livelli dei prezzi delle case in fondo alla classifica, mentre costi particolarmente alti sono registrati a Hong Kong, dove si contratta per 30 mila euro/m2, in Lussemburgo (4.371 €/m2), in Svizzera (5.190 €/m2) e, a sorpresa, in Nuova Zelanda dove le case costano quasi 4 mila euro per mq. Una seconda sorpresa, nel Regno Unito il costo è di 2.500 €/m2, lo stesso calcolato per la Francia, mente la Germania è più indietro, visto che la media è di 1.965 €/m2. E l’Italia? Per la Commissione siamo a 1.763 €/m2, in pratica il costo è maggiore di 250 euro rispetto al prezzo medio spagnolo, Una terza sorpresa è invece l’Irlanda, dove il costo medio è di 3 mila euro al mq. Come si spiega? Con l’arrivo delle grandi multinazionali, dei consulenti e degli studi legali e finanziari e con l’aumento repentino, nel corso del decennio passato della domanda di case rispetto all’offerta, modesta. Insomma, essere un paradiso fiscale sui generis ha dei vantaggi ma può comportare anche degli svantaggi inattesi.
Russia, più di 18 anni di lavoro per abitare in casa propria. La Russia è un caso davvero a parte. Pur essendo il prezzo piuttosto basso per mq, meno di 700 euro, il costo medio resta proibitivo, dato che occorrono 18 anni di duro lavoro per coronare il sogno. Ciò a causa del reddito medio estremamente basso, nonostante la flat tax in vigore da più di dieci anni, e di un’economia interamente dipendente dal petrolio e dalle armi, con il risultato che costruire una casa o rispendere alla domanda di un’abitazione è oggi una scommessa. È come se il Paese sia rimasto ibernato in alcuni settori, il mattone per esempio, ai tempi ante-muro, cioè prima del 1989. E il paradosso è ancora più netto perché è l’Irlanda il paese che dopo la Russia richiede il maggior impegno per acquistare casa. In sostanza, 16 anni di stipendi: le multinazionali estere fanno affari, ma non è detto che elargiscano stipendi altrettanto elevati ai dipendenti. Diverso il caso di Hong Kong, dove occorre lavorare 4 o 5 vite, per permettere ad un lavoratore con uno stipendio medio di acquistare una casa di 100 mq. Questo valore, assurdo ma reale, è causato dal numero di abitanti concentrato sulla piazza finanziaria, porta d’accesso a Cina e Asia, e al fatto che decine di migliaia di aziende e multinazionali hanno colonizzato con uffici e interi grattacieli e/o edifici gli spazi urbani ridotti della Città che ora, in senso reale, soffoca per un eccesso di carenza abitativa oramai insostenibile. Si vive e si dorme in cabinati, micro-spazi all’interno di alloggi condivisi.
Il patrimonio del «mattone» vale più 20 mila miliardi solo negli Usa. Ma quanto vale il patrimonio immobiliare nei diversi Paesi? Negli Usa, le abitazioni hanno un patrimonio cumulativo, quindi totale, di quasi 23 mila miliardi di dollari, ovvero, più o meno, per approssimazione, il 25% del pil globale, cioè la ricchezza prodotta annualmente dal mondo intero. Troppo, perché è sufficiente questo dato per comprendere come innescare un processo speculativo in questo Paese e in un tale settore sia estremamente semplice e redditizio, almeno fino a quando la «bolla» non si sgonfia determinando, date le proporzioni, un effetto domino che rischia di investire l’intera economia globale. Come accaduto nel 2007-2008. Anche l’Italia non scherza, dato che per gli esperti il patrimonio immobiliare con finalità abitative supererebbe i 6 mila miliardi di euro, per un totale che sfiora i 3 mila miliardi di mq. In pratica, sono numeri simili a quelli della Germania, con lievi differenze, mentre la Francia ostenta un valore di più di 8 mila miliardi di euro, come patrimonio abitativo, con una superficie di quasi 4 mila miliardi di mq. Sono dati che aiutano a capire perché da anni il mercato immobiliare è studiato e monitorato con continuità, visto che può essere considerato a ragione un indice rivelatore di eventuali crisi interne all’economia d’un determinato Paese. Anche se resta difficile leggere le dinamiche interne a tali valori, viste le differenze di condizione tra Paese e Paese.
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