Fabbricati, la cessione non sconta plusvalenze


Fabbricati, la cessione non sconta plusvalenze

Non sconta la tassazione della plusvalenza quella cessione di fabbricato che l’ufficio abbia indebitamente qualificato come cessione di terreno laddove lo stesso non dimostri il sussistere di elementi che configurino la diversa volontà dei contraenti a una futura demolizione. Ai fini impositivi, si deve far riferimento, per individuare quanto oggetto del trasferimento, anche a ciò che espressamente emerga dallo stesso atto di compravendita e alla situazione sussistente in quel momento. È quanto osservato dalla Ctr del Lazio con la sentenza n. 3266/07/2019. Il contribuente aveva impugnato un avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate di Roma recuperava ai fini Irpef la plusvalenza che asseriva dallo stesso realizzata con la vendita di un terreno di natura edificabile. La parte contestava però che l’ufficio avesse erroneamente ritenuto prodotta una plusvalenza tassabile ex art. 67 comma 1 lettera b) del Tuir laddove invece l’operazione non configurava una cessione di terreno edificabile ma una compravendita di fabbricato con conseguente inapplicabilità di quella tassazione. La tesi del contribuente veniva condivisa dai giudici provinciali, dei quali l’Ufficio sottoponeva a gravame la pronuncia in secondo grado. La Ctr, confermando la sentenza della Ctp, ha subito evidenziato che oggetto della vertenza era essenzialmente l’individuazione della sostanza della compravendita, ovvero se la stessa concernesse un fabbricato oppure, come invocato dall’ufficio, un terreno edificabile. Dato dirimente era senz’altro lo stato di fatto esistente al momento della stipula dell’atto: in tale frangente, infatti, sull’area insisteva un fabbricato. Lo stesso era stato frutto di un intervento di demolizione e ricostruzione ai sensi dell’art. 3 lettera d) del Dpr 380/2001. Tale decreto ben individua le ipotesi, come quella del genere, in cui indubbia è l’esistenza del fabbricato pur se oggetto di interventi di ristrutturazione. Appurato perciò che oggetto di cessione non era l’area fabbricabile bensì il fabbricato sulla stessa insistente, sarebbe stato onere dell’ufficio provare che reale oggetto del contratto fosse il terreno e non il fabbricato, fornendo prove dell’esistenza di un accordo delle parti a un futuro ed eventuale intervento sulla costruzione che, nella specie, mancavano del tutto. Alla data dell’accordo, perciò, risultava solo che le parti intendessero cedere un fabbricato, rispetto al quale nemmeno esisteva alcuna richiesta di ristrutturazione né emergeva alcun intento speculativo dalla cessione. 
Nicola Fuoco
(…) La vicenda attiene sostanzialmente all’oggetto dell’atto di compravendita del fabbricato sito nel comune di Guidonia Montecelio, ossia se lo stesso debba essere riferito a un fabbricato ovvero, come sostiene l’ufficio a un’area edificabile. Sul punto rileva in primo luogo che all’atto della cessione era esistente un fabbricato. Sul punto merita richiamo il disposto dell’art. 3 lettera D del Dpr 380/01 secondo cui nell’ambito di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con medesima volumetria di quello preesistente. Nel caso di specie si è verificato esattamente un intervento di demolizione e successiva ricostruzione di nuovo fabbricato nel rispetto del disposto del citato art. 3 lettera d) Dpr 380/01.
Ne consegue che l’oggetto della cessione è da individuarsi non nell’area fabbricabile come sostiene l’ufficio ma in un edificio con relativa area pertinenziale su cui è stato effettuato intervento di ristrutturazione, come qualificata dall’art. 3 lettera d) del citato decreto.(…)
Il dato oggettivo dell’esistenza del fabbricato sul punto è, come detto, dirimente e toglie ogni dubbio sull’oggetto della compravendita al di là degli eventi successivi. Dalla scansione temporale dei medesimi, infatti, non è deducibile che diversa fosse l’intenzione delle parti, se non operando un salto logico non sorretto da indizi gravi precisi e concordanti.
Si rileva che nessuna richiesta di permesso di ristrutturazione edilizia era stata depositata dai proprietari prima della vendita. Per sostenere che l’oggetto del contratto fosse il terreno e non il fabbricato l’Ufficio deve provare che esisteva accordo tra le parti contrattuali e che esso fosse precedente all’inizio del procedimento amministrativo presso il comune di Guidonia. Di ciò non vi è traccia posto che il preliminare tra venditori e acquirenti è successivo al deposito della richiesta di ristrutturazione. Da ciò consegue la considerazione che le parti hanno voluto concludere un contratto avente a oggetto la cessione di un fabbricato rispetto al quale non era in corso richiesta di ristrutturazione.(…)
La Suprema Corte, in casi analoghi, ha avuto modo di precisare che non è tassabile come plusvalenza ai fini Irpef ex art. 67, primo comma, lett. B) del Tuir la cessione di terreni su cui insiste un fabbricato già edificato, ancorché da demolire per riedificare (…) (Cass. sentenze n. 15629 del 2014 … Cass. sent. n. 7708 del 2017)