tra ristrutturazioni e canoni serve un nesso


ra ristrutturazioni e canoni serve un nesso

Solo se dall’accordo tra le parti del contratto di locazione sia desumibile una voluta correlazione tra i lavori di ristrutturazione da eseguire sull’immobile locato e la riduzione concessa del canone, con una chiara correlazione tra i due fattori, è legittimo il conseguente accertamento. Sta all’ufficio provare quel collegamento che giustifichi la maggior pretesa. È l’interessante principio evidenziato dalla Ctp di Latina (Presidente Costantino Ferrara, Relatore Raffaele Di Ruberto) con la sentenza n. 774/06/2019. La commissione ha accolto il ricorso di una contribuente avverso l’avviso di accertamento con cui le venivano recuperati ai fini Irpef maggiori redditi di fabbricati concessi dalla stessa in locazione. La ricorrente rappresentava di non aver mai percepito quei redditi nella misura maggiore imputatale dall’amministrazione finanziaria e chiedeva, pertanto, l’annullamento dell’avviso di accertamento opposto. A questo punto, costituendosi in giudizio, l’Ufficio illustrava la ratio sottostante al suo operato: l’Agenzia aveva infatti proceduto all’accertamento ritenendo che le somme previste quali canoni di locazione all’interno del medesimo contratto stipulato tra la ricorrente e il conduttore avrebbero dovuto essere oggetto di scomputo dei lavori di manutenzione da eseguirsi sull’immobile. La commissione, nel decidere, si rifaceva in particolar modo alla volontà risultante dagli accordi raggiunti tra le parti e desumibile dallo stesso contratto. Evidenziava, pertanto, che da esso emergeva la volontà delle parti in merito alla determinazione convenzionale del canone in misura crescente, senza che tali importi venissero in alcun modo riferiti ai lavori da eseguirsi. Del resto i giudici ritenevano ancor più insussistente tale correlazione per il fatto che l’immobile locato, consegnato in buono stato di manutenzione, non necessitasse di tempestivi lavori di ristrutturazione.
Inoltre, osservavano i giudici, non solo tale collegamento tra riduzioni del canone e lavori sull’immobile non veniva affatto ripreso nel contratto, ma nemmeno veniva in qualche modo provato dall’ufficio resistente. All’uopo, la Ctp richiamava la sentenza n. 5921/2017 della Ctr Lazio, nella quale si afferma infatti che non è sufficiente la pattuizione di un canone di locazione crescente a provare l’evasione del proprietario, tanto più se manca la prova che il conduttore abbia eseguito lavori a beneficio dell’immobile e della proprietà e soprattutto se i locali erano perfettamente agibili al momento della loro consegna.
Benito Fuoco
L’Agenzia delle entrate di Latina ha notificato alla B. M. A. l’avviso di accertamento n. (…) con cui ha ripreso a tassazione redditi di fabbricati concessi in locazione. Ritiene presentando il ricorso che non abbia percepito reddito come contestatogli e chiede l’annullamento dell’atto opposto. Si è costituita in giudizio l’Agenzia delle entrate ritenendo che i lavori di manutenzione potevano essere considerati a scomputo del contratto di locazione così come stipulato se riferissero proprio a lavori antecedenti e non eseguiti durante la vigenza del contratto.
La commissione, udite le parti, sentito il relatore, osserva che il ricorso è fondato ed è accolto.
Il collegio, ai sensi dell’art. 118 disp. cpc e dell’art. 36, c. 2, del dlgs 546/1992, ritiene che il ricorso sia meritevole di accoglimento quanto alle intese raggiunte tra il Ricorrente e il conduttore dell’immobile qui interessato.
In effetti non è come asserisce l’Agenzia delle entrate (non si tratta di canone da cui scomputare lavori) ma la questione che ci occupa è che il canone è stato determinato convenzionalmente in misura crescente fino ad arrivare a euro 21.600 dal l’11/9/2018, senza alcuna correlazione con lavori da eseguirsi.
Tanto è vero che l’immobile è stato consegnato al conduttore in buono stato di manutenzione. In effetti la pretesa avanzata dall’Agenzia delle entrate appare senza dubbio, non soltanto non fondata, viepiù non provata (cfr. a tal proposito Ctr Lazio n. 5921/2017).
In altri termini, è alla anagrafe tributaria è stato registrato un valore del canone diverso da quello convenuto, errore compiuto dal Centro Operativo di Pescare, tanto che l’Agenzia delle entrate di Latina ha regolarizzato tale errore inserendo i canoni effettivamente pattuiti (e indicati dalla Parte ricorrente nella memoria dell’1/6/2018) e quindi il ricorso appare fondato.
Assorbiti altri motivi di causa, di talché accoglie il ricorso. Condanna la Parte resistente al pagamento delle spese di lite nella misura di euro 250 oltre oneri di legge. 
P.Q.M. La commissione, relativamente al giudizio rgr (…) «Accoglie il ricorso. Condanna la Parte resistente al pagamento delle spese di lite nella misura di euro 250 oltre oneri di legge.