Centri minori a corto di inquilini
«Non è un cataclisma». Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, ha le idee chiare sugli affitti brevi. E, più della “bolla”, teme chi fa di tutte le erbe un fascio. «Può accadere che, in certo momento o in una certa zona, la locazione breve prevalga su quella lunga – spiega -. È una dinamica di mercato. Ricordiamo che la fuga dai centri storici è iniziata ben prima dell’affitto breve».
Piuttosto, secondo il presidente della confederazione che rappresenta i proprietari di immobili, bisogna sfatare alcuni falsi miti. «Purtroppo, e dico purtroppo, questo fenomeno non coinvolge ancora i centri minori», osserva Spaziani Testa. Centri dove chi possiede case non trova inquilini né acquirenti e soffre di una fiscalità punitiva. E poi «non è sempre vero che la formula breve sia più redditizia o che il proprietario la preferisca, anche per fattori psicologici».
Infine, un’avvertenza: «È meglio evitare eccessi di regole nel comparto immobiliare, come accaduto con le normative regionali sulle locazioni turistiche».
Il turismo spinge i prezzi al rialzo
I rappresentanti degli inquilini denunciano da tempo «la trasformazione delle locazioni nelle città d’arte» e parlano di «emergenza sociale». Daniele Barbieri, segretario generale Sunia-Cgil sottolinea che «la domanda di case da affittare c’è ed è sempre più forte, ma ormai nei centri storici anche gli studenti fuori sede faticano a trovare appartamenti per il periodo universitario».
Tutto è legato al turismo. L’esplosione degli affitti brevi ha spostato verso questo segmento parte dell’offerta e messo sul mercato immobili prima sfitti. Ma soprattutto «la maggiore redditività del breve droga al rialzo i prezzi dell’affitto normale», aggiunge Barbieri. E gli effetti collaterali, secondo gli inquilini, non finiscono qui: «I centri storici si stanno spopolando e l’esplosione delle locazioni turistiche genera fenomeni urbanistici incontrollati, stravolge il tessuto urbano e le modalità di utilizzo della città. I negozi si trasformano e crescono i servizi di bassa qualità per intercettare il mordi e fuggi». Tutto a scapito delle famiglie, costrette a spostarsi verso la periferia per trovare casa.
Fatichiamo a reperire appartamenti
Gli agenti immobiliari faticano ad acquisire immobili da destinare all’affitto tradizionale. Lo conferma Isabella Tulipano, responsabile dell’ufficio studi di Solo Affitti, franchising immobiliare specializzato nelle locazioni. Per rispondere alle nuove esigenze dei proprietari, nel 2018 il network ha lanciato il marchio Solo Affitti Brevi che riscontra un successo crescente. «Oggi tanti proprietari progettano di vendere e, nel frattempo, non vogliono legarsi le mani con un contratto lungo», spiega Tulipano.
Ad allontanare i proprietari dai contratti tradizionali liberi (4+4) o concordati (3+2) sono la curiosità verso il fenomeno Airbnb, le attese di un guadagno migliore, l’idea di una gestione più leggera (senza intermediari o burocrazia), la possibilità di tornare in possesso facilmente dell’immobile e, soprattutto, la paura della morosità. «Spetta a noi consulenti – dice Solo Affitti – cercare di far capire che non tutti gli appartamenti sono adatti all’affitto breve, che fare locazione turistica in regola non è poi così facile e che, anche nei contratti più lunghi, è possibile introdurre la disdetta con preavviso di tre mesi».
L’erosione dell’offerta va contrastata
È vero, nelle grandi città c’è stato uno spostamento dell’offerta verso le formule brevi che ha sguarnito il mercato tradizionale degli affitti. A cui si affianca l’emersione di immobili che prima erano tenuti a disposizione. Ecco spiegato, secondo Luca Dondi di Nomisma, il boom delle locazioni turistiche: «La presunta maggiore redditività, al riparo dal rischio morosità, ha conquistato molti proprietari», afferma l’analista. Fatto sta che l’erosione dell’offerta per chi cerca una soluzione abitativa stabile «è diventato un problema sociale», dice Dondi. Soprattutto oggi che il credito è selettivo e l’acquisto resta inaccessibile a molti.
Come conciliare la crescita del turismo e l’emergenza abitativa? «Oggi sta montando una bolla – commenta Nomisma – ma sulla base di percezioni. I maggiori guadagni, infatti, non sono sempre certi. In attesa che il fenomeno si sgonfi bisogna trovare una soluzione subito, senza necessariamente penalizzare certe scelte. Serve una leva fiscale, un fondo di garanzia contro le morosità e procedure certe che semplifichino il rilascio dell’immobile».