Credito d’imposta riacquisto prima casa a maglie larghe
Pagine a cura
di Roberto Rosati
Bonus riacquisto «prima casa» ampio. Il credito d’imposta per chi cambia l’abitazione, come già chiarito dall’Agenzia delle entrate, spetta anche se quella nuova è comperata prima di vendere la vecchia, purché la vendita avvenga entro un anno dall’acquisto. Dalla recente risposta a interpello n. 377/2019, inoltre, sembra lecito desumere che il diritto al bonus, in collegamento con la fruizione dell’agevolazione «prima casa» nell’ipotesi in cui, al momento dell’acquisto, l’interessato possieda un’altra abitazione che si impegna però a rivendere entro un anno, sussista anche se, all’atto dell’acquisto del vecchio alloggio, l’agevolazione non era stata utilizzata perché, all’epoca, le cessioni di abitazioni da parte delle imprese costruttrici scontavano oggettivamente l’aliquota Iva minima.
Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. L’articolo 7, comma 1, della legge n. 448/1998, stabilisce che coloro che provvedono ad acquisire, a qualsiasi titolo, entro un anno dall’alienazione dell’immobile per il quale si è fruito dell’aliquota agevolata prevista ai fini dell’imposta di registro e dell’Iva per la prima casa, un’altra casa di abitazione non di lusso, sempre in presenza delle condizioni «prima casa», hanno diritto a un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito non può comunque superare l’imposta di registro o l’Iva dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa. L’entità del bonus, in sostanza, è pari al minore importo tra il tributo pagato al momento del precedente acquisto agevolato e quello dovuto per il nuovo.
Dopo le modifiche in materia di imposta di registro sugli atti immobiliari, introdotte dal dlgs n. 23/2011 con effetto dal 1° gennaio 2014, l’Agenzia, nella circolare n. 2/2014, ha chiarito che, per quanto riguarda l’entità del bonus, deve essere computata anche l’imposta di registro corrisposta nella misura minima di mille euro, nei casi in cui l’applicazione delle aliquote proporzionali era inferiore a tale importo minimo. Inoltre, se per effetto dello scomputo del bonus dall’imposta dovuta per il nuovo acquisto, risulti un importo di imposta di registro inferiore alla somma di mille euro, dovrà essere versato per la registrazione dell’atto solo tale importo e non l’imposta minima di mille euro.
Presupposti del credito. Il credito d’imposta spetta alle seguenti condizioni:
a) tra la vendita (più esattamente, l’alienazione, e dunque anche la donazione) della vecchia casa e l’acquisto della nuova non deve passare più di un anno;
b) l’alloggio che si va a vendere deve essere stato acquistato, a suo tempo, con applicazione dei tributi ridotti previsti dall’agevolazione «prima casa»;
c) anche per l’acquisto del nuovo alloggio devono sussistere i requisiti per l’applicazione dei tributi ridotti in base alle disposizioni «prima casa».
In merito alla condizione sub b), si deve ricordare che, per quanto riguarda l’Iva, prima del 22 maggio 1993 l’aliquota ridotta (2%, poi 4%) era applicabile oggettivamente su tutte le cessioni di case di abitazione non di lusso effettuate dalle imprese costruttrici, indipendentemente dai requisiti soggettivi dell’acquirente. In considerazione di ciò, con la circolare n. 19 del 1° marzo 2001 l’Agenzia ha riconosciuto che il bonus per il riacquisto spetta anche ai soggetti che si trovano nella suddetta situazione, ossia a coloro che hanno acquistato l’alloggio pagando oggettivamente l’Iva ridotta, a condizione che si dimostri che alla data dell’acquisto sussistevano comunque i requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di agevolazioni «prima casa».
Estensione al «pre-acquisto». L’art. 1, comma 55, della legge 208/2015, mediante l’inserimento del comma 4-bis nella nota II-bis dell’art. 1, parte prima, del dpr n. 131/1986, ha previsto che l’agevolazione «prima casa» si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito della «novità» dell’agevolazione e per i quali i requisiti della residenza e della «non possidenza» sussistano senza tener conto dell’immobile già acquistato con l’agevolazione in precedenza; ciò a condizione che quest’ultimo sia alienato entro un anno dalla data dell’atto. L’innovativa disposizione, che in sostanza favorisce la sostituzione della «prima casa» consentendo di comprare la nuova prima di vendere la vecchia (purché tale vendita avvenga entro un anno dall’acquisto), ha fatto sorgere l’interrogativo sulla possibilità di riconoscere all’acquirente, nella suddetta ipotesi, anche il credito d’imposta previsto dall’art. 7 della legge n. 448/1998. Al riguardo, l’Agenzia si è espressa affermativamente nella circolare n. 12/2016, osservando che una diversa interpretazione non risulterebbe coerente con la ratio della riforma che ha inteso agevolare la sostituzione della «prima casa», introducendo una maggiore flessibilità nei tempi previsti per la dismissione dell’immobile pre-posseduto. All’atto di acquisto agevolato del nuovo immobile, pertanto, il contribuente potrà fruire del bonus per l’imposta dovuta in relazione al nuovo acquisto, entro il limite dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile pre-posseduto.
La richiesta del beneficio fiscale. Secondo la circolare 38/2005, per fruire del credito d’imposta è necessario che il contribuente manifesti la propria volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile, specificando se intende o meno utilizzarlo in detrazione dall’imposta di registro dovuta per lo stipulando atto. L’atto di acquisto deve quindi contenere, oltre alle dichiarazioni previste dalla citata nota II-bis, l’espressa richiesta del beneficio con l’indicazione degli elementi necessari per la determinazione del suddetto credito. In caso di omissione, tuttavia, è ammessa la regolarizzazione mediante atto integrativo.
Nel caso in cui il riacquisto avvenga mediante contratto di appalto, per fruire del credito d’imposta, secondo la circolare, è necessario che il contratto, nel quale deve essere dichiarato il possesso dei requisiti che consentono l’applicazione del beneficio, sia redatto in forma scritta e registrato.
Comproprietari ed eredi. Trattandosi di un credito personale, in caso di comproprietà dell’immobile rivenduto e/o di quello riacquistato, il credito spetta agli aventi diritto in base alla percentuale di comproprietà. In caso di decesso del titolare, il bonus si trasferisce agli eredi.
Esclusioni. Per fruire del credito d’imposta è necessario che l’acquisto della prima casa di abitazione, che forma oggetto della vendita finalizzata al riacquisto, sia stato effettuato a titolo oneroso. Pertanto il credito non spetta in seguito all’alienazione di un’abitazione che era pervenuta al venditore per atto di donazione o di successione per la quale sia stata corrisposta l’imposta sulle successioni e donazioni, ancorché a suo tempo il donante o il de cuius l’avessero acquistata avvalendosi dell’agevolazione «prima casa».
Secondo la circolare 38/2005, inoltre, il credito d’imposta non spetta:
– se il contribuente ha acquistato il precedente immobile senza usufruire del beneficio «prima casa» (fatto salvo quanto detto sopra in relazione all’Iva oggettivamente ridotta fino al 22 maggio 1993);
– se l’immobile alienato è pervenuto al contribuente per successione o donazione, fatta salva l’ipotesi dell’assoggettamento della donazione all’imposta di registro, secondo la normativa previgente;
– se il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti «prima casa»;
– se il contribuente è decaduto dall’agevolazione «prima casa» in relazione al precedente acquisto, in quanto ciò comporta automaticamente, oltre al recupero delle imposte ordinarie e delle sanzioni, anche il recupero del credito eventualmente fruito.
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