Mercato immobiliare, quanto si è svalutata la casa negli ultimi dieci anni? La mappa delle città e dei quartieri
di Gino Pagliuca8 ottobre 2019
1/9
I prezzi delle case in un decennio
Nonostante i segnali di ripresa non solo delle vendite ma anche dei prezzi il mercato della casa è ancora ben lontano dai valori che si registravano prima della grande crisi globale del 2008. Ma dove i prezzi delle case hanno tenuto di più e dove viceversa hanno registrato un crollo più accentuato?
Per provare a rispondere a questa domanda abbiamo messo a confronto i dati dell’ultimo Osservatorio Fiaip (la Federazione italiana degli agenti immobiliari professionali) con quelli di dieci anni addietro. Abbiamo scelto questa fonte perché ha il pregio di aver mantenuto nel tempo la medesima suddivisione in zone delle principali città e i criteri di identificazione delle varie tipologie immobiliari. Come è norma nelle comparazioni di questo tipo il raffronto è stato operato sugli immobili usati abitabili; il nuovo sicuramente ha registrato cali minori di prezzo (per avere un termine di raffronto l’indice nazionale dei prezzi immobiliari dell’Istat, l’Ipab, segnala che dal 2010, primo anno rilevazione, le case nuove hanno registrato un calo del 2,4%, quelle usate del 24%) ma i cantieri rappresentano una quota molto minoritarie di vendite.
Per la lettura dei numeri serve un’avvertenza: l’andamento nel tempo delle quotazioni di un’azione o di un’obbligazione è sempre calcolabile con la massima precisione, quello di una casa invece è solo una stima della tendenza, quindi i risultati vanno considerati con prudenza.
Resta però il fatto che se di una zona il dato è che i prezzi di una casa sono scesi del 30% alla prova dei fatti il valore porta essere sensibilmente diverso ma è praticamente certo che si è comunque registrata una forte perdita di valore.Roma, crollo delle quotazioni: -21%. Il caso Prati
Il confronto sui valori della Capitale è condotto su ben 369 zone. Abbiamo suddiviso le quotazioni in tre fasce di prezzo, indicando per ognuna le cinque aree con i migliori risultati e le cinque con i peggiori.
A titolo di curiosità la media cittadina si pone a -21%, su 369 zone quelle con variazione positiva sono solo 19.
Tra gli immobili di prima fascia i migliori risultati sono ottenuti da Campo Marzio, con +11,4%, i peggiori dal Lungotevere Prati, con -35,4%.
Roma, fascia media: sale Montesacro
In seconda fascia prevale Montesacro, con +14,7% ha fatto segnare il migliori risultato della città, all’ultimo posto l’Ardeatina, con -43,9%.
Roma, fascia bassa: vince Ponte Galeria
Infine tra le zone più economiche il miglior risultato a Ponte Galeria, con -7,8%, il peggiore, in assoluto anche per la città, è quello di Cesano e di San Vittorino, con -51,9%.
Milano, fascia alta: vince Garibaldi
Molto meglio sono andate le cose a Milano, come peraltro confermato tutte le altre fonti disponibili.
Sulle 39 zone considerate da Fiaip ce ne sono 31 in territorio negativo; il valore medio cittadino è di -4,8%.
La suddivisione in tre fasce di prezzo con l’indicazione dei cinque quartieri migliori e dei cinque peggiori vede al primo posto tra le aree top l’area attorno a corso Garibaldi, come peraltro confermano altre rilevazioni. L’incremento di prezzo è stato del 20%. Il calo più vistoso è tra piazza Duomo e piazza Cordusio, -19,4%, dove peraltro le abitazioni sono poche.
Milano, fascia media: Rogoredo affonda
Tra le aree medie Piazza Firenze cede solo l’1,4% mentre la performance peggiore è quella di Rogoredo (-8,8%).
Milano, fascia bassa: male il Naviglio Pavese
Nella fascia bassa limita i danni Greco con -4,7%. L’area attorno al Naviglio Pavese con -37,7% ha invece il peggiore risultato della città.
A Torino un calo medio del 30%
Infine, abbiamo suddiviso Torino e Napoli entrambe in due fasce di prezzo e per entrambe segnaliamo le tre aree con i migliori risultati e quelle con i peggiori.
A Torino nella fascia alta prevale San Paolo con -5,1%, all’ultimo posto la Precollina con -50,9%; in fascia bassa migliore risultato per il Regio Parco (-17,2%) peggiore per Lucento (-55,1).
Sono state considerate 23 zone; tutte hanno andamento negativo, il dato medio è -30,1%.
Napoli, nessuna zona in attivo
Per quanto riguarda Napoli, 17 le zone, tutte con trend negativo. Il calo medio dei prezzi è stato del 28,7%.
Nella fascia di maggior pregio migliore risultato per Chiaia (-17,6%), peggiore per Corso Vittorio Emanuele (-45,5%). In seconda fascia bene Soccavo (-2,1), male il Centro Direzionale (-43,1%).