Sì al condominio-luogo di culto
Pagine a cura
di Gianfranco Di Rago
Lo svolgimento di attività di culto all’interno degli edifici condominiali non può considerarsi contrario all’igiene e al decoro dell’edificio. I divieti regolamentari e le limitazioni al diritto di utilizzo delle proprietà esclusive, per poter essere ritenuti cogenti, devono infatti essere dettagliatamente specificati e risultare da espressioni chiare, in modo da non dare luogo a incertezze, né sono suscettibili di interpretazioni estensive. Questa l’interessante decisione assunta dal Tribunale di Udine con la sentenza n. 1016 dello scorso 19 agosto 2019.
Il caso concreto. Nella specie un condominio, a mezzo del proprio amministratore, aveva citato in giudizio il proprietario di una unità immobiliare e l’associazione culturale che la conduceva in locazione per sentire accertare la contrarietà al regolamento condominiale della destinazione della stessa e ottenerne quindi l’immediata cessazione. Il condominio aveva infatti evidenziato come la proprietaria avesse concesso l’immobile in locazione a uso non abitativo a una associazione che svolgeva attività di assistenza morale ed economica a favore dei propri associati, di accoglienza e aiuto degli immigrati appena giunti in Italia, nonché di formazione ed educazione dei figli di questi ultimi al fine di agevolarne l’inserimento sociale e scolastico e la conoscenza della propria cultura di origine. Il condominio riteneva altresì che i locali in questione venissero di fatto utilizzati anche come luogo di culto. Tutte queste attività, segnatamente l’ultima, erano però ritenute dai condomini contrarie a una previsione del regolamento dell’edificio, la quale disponeva che gli appartamenti fossero destinati a uso di abitazione e che non potessero comunque essere utilizzati come studio professionale, ambulatorio medico e uffici in genere, precisando che eventuali e diverse destinazioni dell’immobile avrebbero dovuto essere preventivamente autorizzate dall’assemblea con una maggioranza di almeno i due terzi dei millesimi complessivi.
Sia la proprietaria dell’unità immobiliare in questione sia l’associazione che conduceva la stessa in locazione si erano quindi costituite in giudizio per resistente alla domanda del condominio e avevano evidenziato come il riferimento operato da quest’ultimo al regolamento condominiale non fosse affatto pertinente, in quanto la disposizione richiamata riguardava espressamente la destinazione d’uso degli appartamenti, laddove l’immobile oggetto di causa era pacificamente posto al piano terra e da sempre utilizzato a fini non abitativi. In corso di causa il condominio aveva quindi parzialmente corretto il tiro, richiamando anche altre norme regolamentari che tutelavano in via generale la quiete dei condomini e il decoro e l’igiene dell’edificio, vietando in ogni caso di adibire le unità immobiliari a uso di ambulatorio di malattie mentali e infettive, scuola di musica, canto e ballo, o laboratorio rumoroso. Sia la condomina sia l’associazione avevano comunque evidenziato come nell’immobile oggetto di causa non venisse esercitata alcuna attività contraria al regolamento condominiale nel suo complesso, ivi compresa l’attività di culto, il cui effettivo svolgimento veniva comunque negato e che sarebbe quindi spettato al condominio provare.
La decisione del Tribunale di Udine. Nel respingere la domanda azionata dal condominio, il giudice friulano ha in primo luogo evidenziato le mancanze e le contraddizioni delle relative allegazioni processuali. Il condominio, infatti, nel chiedere l’accertamento dell’illegittimità della destinazione d’uso dell’immobile aveva fatto espresso riferimento a una serie di disposizioni regolamentari che si richiamavano unicamente alle unità immobiliari destinate ad abitazione, laddove l’immobile oggetto di causa era sito al piano terra ed era sempre stato destinato a uso commerciale, senza che vi fosse stata alcuna contestazione da parte degli altri condomini. Il condominio, seppure tardivamente, aveva quindi richiamato ulteriori disposizioni regolamentari che, in modo più generico, vietavano lo svolgimento nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva di qualsiasi attività contraria alla quiete e al riposo dei condomini, nonché all’igiene e al decoro del fabbricato. Il giudice ha poi rilevato come l’affermazione del condominio per cui nei locali in questione veniva svolta attività di culto non fosse affatto stata provata, evidenziando comunque come la stessa si potesse ritenere in qualche modo implicita nell’attività di formazione ed educazione dei minori stranieri riferita alla conoscenza della propria cultura di origine.
Il giudicante, infine, ha sottolineato come il condominio non avesse comunque nemmeno dedotto nel proprio atto di citazione per quale ragione e in riferimento a quali fatti l’attività svolta dall’associazione nei locali condotti in locazione avesse turbato la tranquillità dei condomini e avesse compromesso l’igiene e il decoro dell’edificio. Soltanto con le successive memorie difensive il condominio aveva infatti evidenziato come l’ingente afflusso di persone che si verificava nella predetta unità immobiliare fosse tale da arrecare per sé solo la lamentata turbativa della tranquillità di quanti vivevano nel fabbricato. Inoltre era stata denunciata la presenza di persone sempre diverse che stazionavano all’esterno e nelle parti comuni dell’edificio, anche a tarda sera, schiamazzando ed espettorando a terra. I capitoli di prova indicati dalla difesa del condominio e che avrebbero dovuto essere confermati a mezzo di testimoni erano però risultati generici e, quindi, non erano stati ammessi, portando di fatto alla mancata prova di tali circostanze.
Il Tribunale di Udine ha in ogni caso preso in esame le varie argomentazioni in base alle quali il condominio aveva sostenuto la propria domanda, riconoscendola del tutto infondata. In primo luogo è stato evidenziato come da tempo la giurisprudenza abbia affermato che i divieti regolamentari e le limitazioni al diritto di utilizzo delle proprietà esclusive, per poter essere ritenuti validi e cogenti, devono essere chiaramente specificati e risultare da espressioni chiare, in modo da non dare luogo a incertezze, né sono suscettibili di interpretazioni estensive.
Quindi, venendo alla questione se lo svolgimento di attività di culto possa essere ritenuta tale da turbare la tranquillità dei condomini o ledere l’igiene o il decoro dell’edificio, il giudice friulano ha fornito una risposta del tutto negativa, evidenziando come questa conclusione non si possa condividere a priori e in astratto. A sostegno di tale decisione il giudice friulano ha richiamato due interessanti precedenti giurisprudenziali che meritano di essere riportati. In una sentenza, un po’ più risalente, del 23 luglio 1991, la Corte di appello di Milano aveva infatti avuto modo di evidenziare come sia ammissibile la destinazione di un seminterrato di un edificio condominiale a centro culturale e di pratica religiosa, in quanto tali attività, anche se orientate diversamente dalle pratiche culturali e religiose predominanti, attengono alle manifestazioni più elevate dello spirito umano e non sono tacciabili di ledere il decoro o di turbare la tranquillità dell’edificio. Più di recente anche la Corte di appello di Genova, con sentenza del 13 gennaio 2017, ha stabilito che l’assemblea non può vietare in via generale di destinare le unità immobiliari private a luoghi di culto, poiché detto divieto si fonda su una premessa di fatto errata, ossia la valutazione astratta e aprioristica che tale destinazione sia contraria alla tranquillità di un edificio, comprimendo quindi i poteri dei proprietari oltre il limite consentito dal regolamento di condominio che faccia generico riferimento al decoro e alla tranquillità del caseggiato.