La clausola risolutiva ha effetti sostanziali


La clausola risolutiva ha effetti sostanziali

Quando il contratto di locazione di immobile commerciale contenga una clausola risolutiva espressa, i canoni non riscossi non sono più tassabili già dalla decorrenza; con la conseguenza che la pronuncia giurisdizionale che pone fine al rapporto ha efficacia retroattiva. Queste le conclusioni che si leggono nella sentenza n. 496/2019 emessa dalla quarta sezione della Commissione tributaria provinciale di Brescia. La vicenda nasce dalla notifica di un accertamento con cui le Entrate di Brescia indipendentemente dall’effettiva percezione del canone, ritenevano tassabili anche i canoni non riscossi per l’anno 2013 precedenti alla convalida giudiziale di sfratto. L’Ufficio finanziario riteneva, infatti, che solo dalla data di convalida dello sfratto i canoni di locazione non erano più produttivi di reddito essendo ininfluente l’effettiva percezione degli stessi canoni. Il contribuente, opponendo l’atto sosteneva che, trattandosi di locazioni commerciali, i canoni di locazione non erano stati percepiti; conseguentemente, la risoluzione del contratto coincideva con il mancato pagamento dei canoni mensili non pagati. La Commissione provinciale di Brescia ha accolto il ricorso e annullato l’accertamento fiscale. Il collegio provinciale ha motivato la sua decisione sulla base della sentenza n. 362/2000 della Corte costituzionale e più in generale sui principi fondamentali in materia di efficacia retroattiva della risoluzione dei contratti a esecuzione periodica o continuativa. La Commissione dice che in questa sentenza, la Consulta ha dato maggiore rilevanza al momento sostanziale della risoluzione contrattuale, stabilendo che i canoni non siano più tassabili già a partire dalla data dell’avvenimento della clausola risolutiva espressa o della diffida ad adempiere e che, la eventuale pronuncia giurisdizionale che pone fine al rapporto debba, comunque, avere efficacia retroattiva. La Commissione aggiunge che nella fattispecie come quella in esame, trova applicazione l’articolo 1458 del codice civile secondo cui: La risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti a esecuzione continuata o periodica, riguardo ai quali l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite. Accogliendo il ricorso, il collegio ha condannato l’ufficio finanziario a pagare le spese di lite quantificate in €. 5.530,00 oltre accessori. 
Benito Fuoco
(…) Il contribuente con istanza di annullamento in sede di autotutela ha comunicato che il contratto di locazione si è risolto per effetto di ordinanza di convalida di sfratto per morosità in data 5/09/2013 e che il canone è stato effettivamente percepito solo fino al 31/03/2013. L’Ufficio, in parziale accoglimento, ha rideterminato l’avviso di accertamento considerando tassabili i soli canoni dovuti fino al 5/09/2013, data dell’ordinanza di convalida di sfratto, a prescindere dalla loro effettiva percezione (…). Questo Collegio ritiene applicabili nella fattispecie il principio di diritto espresso dalla Corte Costituzionale nella importante sentenza n.362 del 26/07/2000 e più in generale i principi fondamentali in materia di efficacia retroattiva della risoluzione dei contratti a esecuzione periodica o continuativa.
L’interpretazione letterale dell’art.23 Tuir, ora art. 26 Tuir, che è quella qui sostenuta dall’Ufficio, faceva propendere per la tassabilità dei canoni di locazione relativi ai contratti a uso commerciale a prescindere dalla loro effettiva percezione da parte del proprietario. La Corte costituzionale, con la sentenza suddetta di tipo interpretativo, ha fatto salva la validità della norma qui applicabile di cui all’art.26 Tuir a patto che venga applicata secondo una interpretazione costituzionalmente corretta: la Consulta ha dato maggiore rilevanza al momento sostanziale della risoluzione contrattuale, stabilendo che i canoni non siano più tassabili già a partire dalla data dell’avvenimento della clausola risolutiva espressa o della diffida ad adempiere e che la eventuale pronuncia giurisdizionale che pone fine al rapporto deve comunque avere efficacia retroattiva.
Infatti, nelle fattispecie come quella qui in esame può e deve trovare applicazione l’art.1458 c.c. secondo cui la risoluzione del contratto per inadempimento ha efficacia retroattiva tra le parti, salvo il caso di contratti a esecuzione continuativa o periodica, riguardo ai quali l’effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite (Cass. sent. n.5771/2010).
In base ai principi giuridici sopra illustrati, nel caso in esame la risoluzione pronunciata con ordinanza di convalida di sfratto al 5 settembre 2013 ha efficacia retroattiva e implica il venir meno degli effetti del contratto a partire dal 31 marzo 2013, data del definitivo inadempimento del conduttore. (…) Per le esposte ragioni il ricorso merita accoglimento.(…)