Surroga mutuo

Surroga mutuo, tre esempi per cambiare il mutuo e risparmiare (è l’ora del tasso «fisso»)
Da fisso a fisso/1: i prestiti sotto esame
Mutui, è ancora tempo di cambiare approfittando dei tassi più bassi di quasi un punto percentaule rispetto a un anno fa (qui, lo scenario più aggiornato sui mutui immobiliari). Se si ha in corso un mutuo a tasso fisso e lo si vuole cambiare con un finanziamento della medesima tipologia la convenienza è facilmente verificabile e anche un piccolo vantaggio in termini di tasso, e quindi di rata, moltiplicato per la durata residua del finanziamento permette di conseguire risparmi non trascurabili. Nella nostra simulazione ipotizziamo tre coppie di mutui in corso, partiti a dicembre e surrogati con decorrenza dicembre 2019. La prima coppia è di finanziamenti con Ltv 50 (loan to value: il rapporto tra prestito e valore della garanzia), di durata originaria 20 e 30 anni; la seconda con un prestito che copre il 60% del prezzo della casa e durata 20 e 30 anni; e la terza con Ltv 75, con durata 25 e 30 anni.
Da fisso a fisso/2: risparmi fino a 35 mila euro
Nel caso dei due finanziamenti partiti nel 2017 nel mutuo più corto, del valore originario di 200mila euro, oggi è possibile risparmiare 123 euro al mese, che moltiplicati per i 18 anni di durata residua garantiscono un tesoretto di 26.530 euro. La convenienza per il trentennale da 180mila euro è di 130 euro al mese, che, portando il finanziamento a scadenza, diventano addirittura 43.711. Analogo discorso vale per gli altri quattro mutui qui considerati, due avviati nel 2014 e due nel 2015 che consentono risparmi nel tempo che vanno da 17 a 35mila euro. Non abbiamo ipotizzato finanziamenti con tassi originari del 3% e oltre, partendo dal presupposto che chi aveva un mutuo di questo tipo lo ha già surrogato.
Da fisso a fisso/3: se si mantiene la rata si accorcia la durata
Un’idea che si può considerare nel passaggio da mutuo fisso a un altro fisso è quella di mantenere più o meno l’importo della rata che si paga con il vecchio finanziamento diminuendone così la durata. È un’operazione che però ha senso se la rata che si paga attualmente è sostenibile senza problemi e che risulta più conveniente per le durate residue lunghe. Se consideriamo infatti la prima coppia di finanziamenti, il mutuo più corto ha una durata residua di 18 anni. Continuando a versare una rata di 1050 euro al mese come quella del prestito in corso la durata si riduce a 15 anni e 8 mesi e il risparmio rispetto alla surroga di 18 anni è di circa 1200 euro. Sul prestito a 28 anni mantenendo la spesa mensile attuale il mutuo si estingue in 21 anni e un mese e il risparmio rispetto alla surroga con scadenza pari al mutuo originario supera i 15mila euro. La riduzione della durata del finanziamento per gli altri quattro mutui della tabella va dai due ai cinque anni.
Da variabile a fisso/1: la bussola dello spread bancario
La valutazione dell’opportunità della surroga di un mutuo variabile con uno a tasso fisso è molto più complessa di quella tra due mutui della stessa tipologia. In primo luogo perché se il mutuo variabile in corso è abbastanza recente e ha uno spread inferiore a +2% sull’Euribor oggi paga sicuramente una rata più bassa di quella di un mutuo a tasso fisso. Come vediamo dalle tabelle, che considerano le stesse tre coppie di mutui ipotizzate nell’articolo a fianco, passare a tasso fisso per i finanziamenti partiti nel 2017 e nel 2014 comporta, nell’ipotesi del tutto teorica che l’Euribor rimanesse ai valori attuali, un maggiore esborso complessivo, mentre per la coppia di mutui avviati nel 2015 ci si garantisce a tasso fisso un modestissimo vantaggio.
Da variabile a fisso/2: quanto costa la polizza sui tassi
Chi surroga passando al fisso lo fa per mettersi al riparo dal rischio di un aumento del parametro a cui i variabili sono indicizzati. In pratica stipula una polizza assicurativa. Come vediamo dalla tabella nei due mutui del 2017, con vita residua di 18 e 28 anni, l’aumento della rata è rispettivamente di 57 euro al mese (da 859 a 916) e di 64 (da 531 a 595). Eppure alla resa dei conti il costo maggiore stimabile è di 5.901 e 12.660 euro. Se si avesse la curiosità di dividere le due cifre per il numero di rate però si scoprirebbe che l’aumento medio in realtà è di circa 27 per il primo e di 38 euro per il secondo mutuo
Da variabile a fisso/3: le oscillazioni del parametro
Com’è possibile? Succede perché Euribor costante non significa affatto rata costante. La spiegazione è nelle modalità di ammortamento del mutuo variabile: quando il tasso di interesse è più basso di quello che si è pagato per la prima rata tendenzialmente cresce mese dopo mese perché la parte di capitale viene comunque restituita al tasso iniziale. Se all’aumento mensile della rata da mettere comunque in conto si dovesse aggiungere anche l’incremento dell’Euribor le conseguenze per le tasche del mutuatario sarebbero dolorose. Nella nostra simulazione non abbiamo considerato le altre due possibilità di incrocio tra mutuo e surroga perché di fatto non richieste: il passaggio da fisso a variabile, e quello tra variabile e variabile. A proposito di questa seconda ipotesi si può comunque aggiungere che, proprio perché i vecchi mutui variabili hanno rate oggi basse ma tendenzialmente crescenti, la convenienza della surroga non è data dalla differenza tra le rate, ma da quella tra gli spread praticati sull’Euribor.