Imu, l’inquinamento deprezza l’area
di Vincenzo Delli Priscoli
Se un’area edificabile si trova in un quartiere con un documentato alto tasso di inquinamento a causa della contiguità con l’imbocco autostradale e con un complesso industriale siderurgico è giustificabile un deprezzamento di quell’area, ai fini Imu, valutabile anche nella misura del 50% rispetto al valore espresso dall’ente comunale nel proprio piano regolatore non aggiornato. Così la sentenza n. 3723 del 21 novembre 2019 con cui la Ctp Salerno che ha accolto le doglianze di una società edile proprietaria di un terreno edificabile. La società, impugnando l’avviso di accertamento Imu emesso dal comune di Salerno, riteneva sproporzionato il valore che l’ente comunale attribuiva, ai fini Imu al terreno di sua proprietà pari a 189,95 euro al mq. Il terreno si trova in un’area extraurbana del comune in cui i prezzi di mercato si sono di gran lunga ridotti rispetto al 2007, anno in cui il comune ha adottato i parametri di valutazione dei terreni edificabili ai fini dei tributi locali. Però, mentre i valori immobiliari reali di mercato si sono ridotti con percentuali che in molti casi arrivano al 50%, i parametri valutativi adottati dall’ente comunale non sono stati rideterminati. E a subire maggiormente tale congiuntura sfavorevole sono stati soprattutto gli immobili ubicati nelle periferie urbane e nelle zone extraurbane, come nel caso di specie. La società, richiamando un consolidato orientamento giurisprudenziale di legittimità secondo cui spetta al contribuente l’onere di fornire elementi oggettivi sul minor valore dell’area edificabile rispetto a quello accertato dall’ufficio comunale, ha depositato una dettagliata perizia tecnica in cui è stato dimostrato come quest’area presenti una scarsissima vocazione per insediamenti residenziali, quindi il valore congruo del terreno in questione sarebbe dovuto essere pari a € 60 al mq. Inoltre, la ricorrente ha depositato non solo informative di agenzie immobiliari del territorio che testimoniano una scarsa commerciabilità degli immobili ubicati in quell’area, ma anche articoli di giornale e immagini fotografiche che mostrano quanto la presenza di un noto impianto siderurgico e dell’imbocco autostradale incidano sul quel territorio dal punto di vista ambientale, a differenza di quanto sostenuto dal comune nelle proprie memorie difensive, secondo cui non risulterebbero fattori ambientali negativi tali da rendere la suddetta area scarsamente vocata per l’edilizia residenziale. Insomma il valore delle aree fabbricabili è costituito da quello venale in comune commercio avendo riguardo, tra i vari fattori, alla zona territoriale di ubicazione ed ai prezzi medi rilevati sul mercato. Tuttavia, l’ente comunale utilizza i valori venali risalenti addirittura all’anno 2007, prima della crisi economica che ha colpito in particolar modo il settore edile, senza alcun adeguamento alle oggettive modifiche in pejus nel frattempo verificatesi in particolare nella zona in cui è ubicato il terreno della società. Peraltro è lo stesso regolamento comunale a prevedere che il comune di Salerno debba determinare periodicamente per zone omogenee i valori in comune commercio delle aree fabbricabili. I giudici di primo grado hanno stabilito che la particolare giacitura dell’area e l’alto inquinamento dovuto al traffico autostradale e alla presenza dell’impianto siderurgico comporta certamente un deprezzamento valutabile nella misura del 50% riducendo così da € 189,95 al mq. a € 94,97 al mq. il valore dell’area edificabile, ai fini Imu, di proprietà della ricorrente società edile.