Immobili ambigui fuori dal credito
Niente Superbonus sugli immobili che non sono riconducibili né al concetto di condominio, né a quello di edificio residenziale unifamiliare o di unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti. Così l’Agenzia delle entrate nella risposta ad interpello n. 15, in cui ha precisato che «non rileva la circostanza che al termine dei lavori sarà possibile individuare due unità indipendenti e con accessi separati su cortili di proprietà». Con riferimento alle detrazioni spettanti per le spese sostenute per interventi di recupero del patrimonio edilizio e per interventi finalizzati al risparmio energetico, infatti, «nel caso in cui i predetti interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa, vanno considerate le unità immobiliari censite in catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori». Nelle ipotesi di accorpamento di più unità abitative, dunque, va valorizzata la situazione esistente all’inizio dei lavori e non quella risultante dagli stessi ai fini dell’applicazione delle detrazioni.
La nozione di «indipendenza funzionale».
Nella risposta ad interpello n. 16, l’istante ha dichiarato di essere proprietario di un edificio composto da due «corpi» affiancati, di cui uno ospita l’unità immobiliare residenziale, sulla quale intende effettuare interventi di risparmio energetico, mentre l’altro corpo ospita due unità immobiliari (ad uso abitativo) concesse in uso a terzi. Al riguardo, secondo l’Agenzia, nel presupposto che l’unità immobiliare in questione sia «funzionalmente indipendente» e disponga di un «accesso autonomo dall’esterno», l’istante può accedere alla detrazione del 110%. Come infatti già chiarito nella circolare 24/E, le unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito dell’indipendenza funzionale e dell’accesso autonomo dall’esterno, «a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio».
I fabbricati di categoria F/2.
La detrazione del 110% viene ammessa anche nei casi in cui gli edifici oggetto di intervento antisismico siano costituiti da fabbricati censiti nella categoria catastale F/2 («unità collabenti»). Nella risposta ad interpello n. 17, infatti, viene chiarito che «per beneficiare del superbonus in relazione ad interventi antisismici su un fabbricato diruto, l’immobile oggetto degli interventi deve risultare classificato come unità collabente e, dunque, iscritto nel catasto fabbricati alla data di richiesta del titolo abitativo dal quale deve, inoltre, risultare che l’intervento sia di recupero del patrimonio edilizio». Sono ammesse al superbonus anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione. Tale possibilità è tuttavia subordinata alla condizione che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa.