Pertinenze escluse dal calcolo
Pertinenze escluse dal calcolo delle unità che compongono l’edificio, stante il limite delle quattro unità. Sul conteggio, in effetti, si deve tenere conto delle sole unità abitative principali, in coerenza con quanto precisato a suo tempo dalle Entrate.
La legge di Bilancio 2021 (legge 178/2020) è intervenuta in ordine sparso sulla disciplina della detrazione maggiorata del 110% e in particolare sugli articoli 119 e 121 del dl 34/2020; per la corretta applicazione, quindi, si rende necessario verificare e integrare le varie risposte di interpello fornite dall’Agenzia delle entrate e tenere conto dei recenti chiarimenti forniti (circ. 30/E/2020).
Il comma 9 dell’art. 119 del dl 34/2020 elenca i soggetti che possono effettuare gli interventi agevolati con la detrazione maggiorata del 110%, escludendo dal beneficio gli interventi «oggettivamente» agevolabili che vengono effettuati da soggetti Irpef o Ires diversi da quelli indicati appunto nel comma 9 del detto articolo.
Alle citate limitazioni, si aggiungono quelle non specificatamente inserite nelle disposizioni indicate ma che sono state sono state fornite, in via interpretativa, dall’Agenzia delle entrate (circolari nn. 24/E/2020 e 30/E/2020), con particolare riguardo al fatto che gli immobili, oggetto degli interventi agevolati con la detrazione al 110%, debbano essere unità immobiliari abitative o edifici a prevalente destinazione residenziale. Con particolare riferimento, inoltre, all’affidamento dei lavori per l’esecuzione degli interventi agevolati, l’Agenzia delle entrate (circ. 30/E/2020 § 4.5.8) precisa che non sussistono preclusioni al fatto che il socio (azionista) di riferimento e l’amministratore della società, cui sono affidati i lavori, sia anche il proprietario degli immobili oggetto degli stessi interventi.
Quindi, i soggetti diversi da quelli espressamente contemplati dal comma 9 dell’art. 119, come per esempio le imprese individuali e le società, possono beneficiare della detrazione maggiorata del 110% esclusivamente in qualità di condòmini, per la quota parte a loro carico delle spese sostenute per l’effettuazione di interventi sulle parti comuni dell’edificio.
Per poter beneficiare del 110%, i soggetti che sostengono le spese per gli interventi agevolati devono essere possessori o detentori degli immobili oggetto degli interventi e devono soddisfare la condizione di titolarità di redditi imponibili in Italia. Sul punto, altra indicazione importante, riguarda il chiarimento fornito dall’Agenzia delle entrate sui condomìni, nel caso in cui il proprietario di un intero edificio composto da più unità distintamente accatastate doni al figlio una delle unità abitative prima dell’inizio dei lavori; in tal caso è stato precisato che si costituisce un condominio e di conseguenza si può accedere alla detrazione maggiorata per gli interventi sulle parti in comune.
L’Agenzia delle entrate ha chiarito (circ. 24/E/2020 § 1.2) che se l’edificio non è a prevalente destinazione residenziale, la detrazione del 110% non spetta ai condòmini che possiedono unità immobiliari non abitative.
Sempre sul tema degli interventi condominiali, il comma 66, dell’art. 1, con la lettera p), della legge di Bilancio 2021, il legislatore dispone che è sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, anche per deliberare la ripartizione delle spese, addossate ad uno o ad alcuni dei condomini, sempre che sia ottenuto il consenso espresso di questi ultimi. Prima delle modifiche introdotte dalla legge di Bilancio 2021, l’Agenzia delle entrate (risposta n. 329/2020) si era espressa per l’inapplicabilità della detrazione del 110% con riferimento agli interventi effettuati su un edificio composto da cinque unità immobiliari (tre appartamenti, un magazzino e un garage) interamente posseduto, in comproprietà, da due coniugi e i propri figli minori ma con la lettera n), del comma 66, dell’art. 1 della legge 178/2020; tenuto conto dell’irrilevanza delle pertinenze, ai fini del computo del tetto massimo di quattro unità immobiliari, di cui alla lettera a), del comma 9 dell’art. 119, è evidente che le conclusioni cui perviene la risposta dell’Agenzia delle entrate devono essere aggiornate, giacché in presenza di tre unità immobiliari e di tre pertinenze la detrazione del 110%, limitatamente a due unità, deve ritenersi chiaramente fruibile, per quanto indicato dalla stessa agenzia (risoluzione 167/E/2007 § 2). L’esclusione sussisterebbe, infatti, soltanto nel caso in cui, al contrario di quanto appena esplicitato e documentato, nel conteggio delle unità immobiliari, tenendo conto delle quattro unità, si dovesse considerare anche le unità pertinenziali.