Esenti gli immobili fatiscenti
Le unità immobiliari fatiscenti e prive di rendita non sono soggette al pagamento delle imposte locali, né come fabbricati né come aree edificabili. Questi beni immobili non possono essere assoggettati a imposizione fino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia alle aree per poter essere nuovamente edificate. Lo ha stabilito la Corte di cassazione, con l’ordinanza 28581 del 15 dicembre 2020.
Per i giudici di legittimità, in presenza di un fabbricato fatiscente è escluso l’assoggettamento a imposizione anche dell’area edificabile. Infatti il fabbricato collabente, oltre a non essere soggetto a Imu come fabbricato, «in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito». Per la Cassazione, l’esonero dal pagamento dell’imposta sul fabbricato collabente, iscritto nella categoria catastale F/2, in ragione dell’azzeramento della relativa base imponibile, non può essere superato prendendo a riferimento la diversa base imponibile prevista per le aree edificabili e costituita dal valore venale del terreno sul quale il fabbricato insiste. Del resto, per gli Ermellini, la normativa Imu prevede l’imposizione delle aree edificabili e non già di quelle edificate.
Dunque, sui fabbricati privi di rendita i contribuenti non pagavano l’Ici, e quindi anche oggi l’Imu, né sui fabbricati né sulle aree edificabili sottostanti. Questi fabbricati, cosiddetti collabenti, non pagano le imposte locali non perché manca il presupposto impositivo, ma perché non può essere determinata la base imponibile considerato che il loro valore economico è pari a zero. E la Cassazione ritiene che questo non autorizzi l’amministrazione comunale a richiedere il pagamento del tributo sull’area edificabile poiché si tratta di un’area che è stata già edificata. Per il fabbricato iscritto in categoria catastale F/2, privo di rendita, la mancata imposizione è giustificata non dall’assenza del presupposto, ma dalla mancanza della base imponibile. E non può essere presa a base l’area su cui insiste il fabbricato.
Le categorie catastali senza rendita. La categoria «F/2» (unità collabenti) viene attribuita ai fabbricati che non sono suscettibili di fornire reddito, come le costruzioni non abitabili o non agibili a causa di dissesti statici, fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, e comunque nel caso in cui la concreta utilizzabilità non sia conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Se le effettive condizioni dell’immobile siano tali da renderlo totalmente inutilizzabile, a meno di radicali interventi, viene disposto anche l’azzeramento della rendita catastale. E agli atti viene conservata l’unità immobiliare e i relativi identificativi con l’attribuzione della categoria F/2. Secondo la Cassazione, in base alla normativa Ici contenuta nel decreto legislativo 504/1992, ma la stessa regola vale per Imu e Tasi, non si può tassare l’area edificabile in presenza di un fabbricato regolarmente iscritto in catasto, anche se privo di rendita, perché per ragioni contingenti inagibile. Sull’esclusione dell’assoggettamento a imposizione degli immobili inquadrati catastalmente in categorie cosiddette fittizie ci sono pochi precedenti della Cassazione. Con sentenza n. 10735/2013, però, ha stabilito che ai fini Ici «la nozione di fabbricato, di cui al dlgs 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, rispetto all’area su cui esso insiste, è unitaria, nel senso che, una volta che l’area edificabile sia comunque utilizzata, il valore della base imponibile ai fini dell’imposta si trasferisce dall’area stessa all’intera costruzione realizzata». Pertanto, ciò che rileva è il fabbricato e non più l’area edificabile. Va ricordato che già in passato la Cassazione (sentenza 23347/2004) ha sostenuto che le aree edificabili sono soggette a imposizione fino a quando venga realizzata una prima costruzione, in quanto da tale momento oggetto di imposta è la costruzione mentre l’area fabbricabile diviene area pertinenziale esente. E non sono tenuti a pagare le imposte locali gli immobili in corso di costruzione e tutti quelli privi di rendita. In questi casi il tributo non è dovuto né sul fabbricato né sull’area edificabile utilizzata a fini edificatori.
Si tratta di un’interpretazione discutibile. In effetti la disciplina Imu, così come la vecchia normativa Ici (decreto legislativo 504/1992), dispone che in caso di utilizzazione edificatoria dell’area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell’articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 457/1978, la base imponibile è costituita dal valore dell’area, la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato in corso d’opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. Si ritiene che, ex lege, non si possa arrivare alla conclusione che porta a escludere l’assoggettamento a imposizione anche dell’area edificata, solo perché il fabbricato momentaneamente inutilizzabile sia privo di rendita.