La minore edificabilità riduce l’Imu

Al contribuente è consentito dimostrare, anche attraverso specifica perizia, che il proprio terreno sottoposto a Imu dal comune abbia delle capacità edificatorie più ridotte di quelle considerate dall’ufficio dell’ente locale, potendo così ottenere, conseguentemente a una riduzione dell’originario valore venale assunto a parametro per l’assoggettamento, anche la riduzione dell’imposta. Sono le conclusioni che si traggono dalla sentenza n. 841/16/2020 emessa dalla Ctr del Lazio. Una società immobiliare si era originariamente opposta, dinanzi la Ctp di Roma, a diversi avvisi di accertamento Imu emessi dal comune di Rieti in relazione a diverse aree fabbricabili attribuite alla ricorrente per le quali quest’ultima contestava che non fossero stati tenuti in debito conto i notevoli vincoli che incidevano sulla loro concreta edificabilità. A sostegno di tale doglianza, produceva una perizia tecnica che rilevava la presenza nelle aree di una faglia attiva e che, in effetti, soltanto un 25% di tutta la superficie degli immobili fosse edificabile. La Ctp romana, tuttavia, accoglieva solo in parte il ricorso, riducendo del 20% il valore venale dei beni immobili rispetto a quello inizialmente quantificato dall’ufficio comunale ai fini del recupero Imu. La pronuncia veniva appellata dalla società ricorrente, che insisteva nel ritenere non sufficiente la riduzione riconosciuta dai giudici di prime cure sul valore venale del bene, i quali non avevano correttamente considerato i limiti all’edificabilità delle aree oggetto del contenzioso. La Ctr ha quindi in primis richiamato la disposizione di cui alla lettera b) dell’art. 2 del dlgs 504/92, la quale prevede che «per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità». Ciò posto, ha evidenziato che nel caso di specie emergeva, anche dalle perizie depositate, che le aree assoggettate fossero notevolmente incise nella loro capacità edificatoria, dalla presenza di una faglia al loro interno, per cui si imponeva una ulteriore riduzione del valore delle stesse, utilizzato ai fini della liquidazione Imu, rispetto a quello già ridotto e riconosciuto dalla commissione di primo grado. Il ricorso in appello della società veniva parzialmente accolto e le spese compensate.
Nicola Fuoco
La società I. B. s.r.l., in persona del legale rappresentante, ha impugnato gli avvisi di accertamento in atti, emessi dal comune di Rieti e avente a oggetto l’Imposta municipale propria (Imu) relativa agli anni d’imposta dal 2013 al 2016.
La ricorrente eccepiva l’illegittimità della valutazione, effettuata dal comune di Rieti, delle aree fabbricabili site in Rieti, via (…) e censite al (…) in riferimento alle quali non sarebbero stati considerati i vincoli urbanistici che influirebbero sull’edificabilità delle aree.
All’uopo ha prodotto una consulenza tecnica da cui emerge che il terreno oggetto di contenzioso ha una superficie totale di mq. 8.170,00 e che solo una porzione pari al 25% è, in concreto, edificabile (…). La Commissione (…) riteneva il ricorso parzialmente fondato in quanto le circostanze evidenziate da parte ricorrente nella consulenza all’atto introduttivo influivano sul valore venale delle aree oggetto di causa site in Rieti (…) e inducevano a ritenere corretta una riduzione del 20% del valore delle stesse rispetto al valore determinato dal comune di Rieti nei gravati avvisi di accertamento.
Avverso detta sentenza ha proposto appello, (…) la società ricorrente la quale limitatamente alla riduzione del 20% (…) ritiene la sentenza parzialmente errata ribadendo (…) limitata capacità edificatoria delle aree e chiede di accertare il reale valore venale in complessivi euro 506.900,00, valore già dichiarato nell’anno 2013.(…)
Questa Commissione letti gli atti ritiene l’appello parzialmente fondato.
Difatti la circostanza rilevata nella consulenza tecnica da cui emerge che «il terreno oggetto di contenzioso ha una superficie totale di mq. 8.170,00 e che solo una porzione pari al 25% è, in concreto, edificabile (…)» non è stata vagliata nel giusto conto dai giudici del giudizio introduttivo che hanno ridotto solo del 20% il valore venale delle aree oggetto della presente vertenza.
In merito (…) in base all’art. 2 del dlgs n. 504/72, lett. b) il quale dispone che per area fabbricabile si intende l’area utilizzata a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione (…), occorre considerare che vi sono ben due perizie che abbassano di molto il valore dei beni, non contestate dall’Ufficio; che è presente una faglia attiva all’interno delle aree, pertanto ne discende una riduzione dal 20 al 30% del valore venale delle aree oggetto della presente vertenza.
Trattandosi di accoglimento parziale, le spese vanno compensate.
P.Q.M. la Commissione accoglie parzialmente l’appello. Spese compensate.