CASSAZIONE
Nulla la clausola che limita le parti comuni
Va verificato il tipo di condominialità del bene, se necessaria o funzionale
In tema di condominio, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio, va considerata nulla la clausola contenuta in un contratto di compravendita con la quale viene esclusa dal trasferimento la proprietà della centrale termica e del cortile. Lo stabilisce la Cassazione con la sentenza 1610 del 26 gennaio 2021, con cui cassa con rinvio una sentenza di merito che stabiliva il contrario.
L’assunto trova fondamento normativo nell’articolo 1118 del Codice civile, laddove prevede l’indivisibilità delle parti comuni. Si discorre, in tal caso, della cosiddetta «condominialità necessaria o strutturale», la quale ricorre quando, per incorporazione fisica e/o funzionale tra cose comuni e porzioni esclusive, sussiste un legame indissolubile.
Diverso è il caso della «condominialità funzionale», ove si fa riferimento all’uso e al godimento a vantaggio delle singole unità, che possono essere, quindi, cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni (Cassazione 18344/2015, dedicata però a un locale seminterrato in un condominio orizzontale).
Conseguentemente, la sentenza impugnata si è posta in contrasto con i principi esposti, lì dove aveva ritenuto valida la clausola oggetto di impugnazione (che aveva riservato al venditore la quota pari al 50% della proprietà del cortile interno al fabbricato) sulla base del rilievo che «gli appartamenti hanno un’autonoma consistenza, con accesso al fronte strada».
Il giudice dell’appello, infatti, avrebbe dovuto verificare se tale cortile, al momento della costruzione del condominio con il primo atto di divisione, fosse divenuto o meno, ai fini previsti dall’articolo 1117 Codice civile, un bene comune tra i proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio.
La Corte di merito aveva omesso di svolgere l’altra valutazione fattuale, consequenziale alla prima, vale a dire quella volta a verificare se tale cortile risultava indissolubilmente legato alle porzioni di proprietà esclusiva, per effetto d’incorporazione fisica ovvero d’essenzialità funzionale.