L’autorizzazione è spartiacque
Niente Sismabonus acquisti se il titolo autorizzativo è precedente al 1° gennaio 2017. Infatti, nel caso di acquisto di case antisismiche, l’individuazione della data di inizio della procedura autorizzatoria è essenziale per la fruizione dell’agevolazione. Con la risposta a interpello n. 31 dell’11 gennaio scorso, l’Agenzia delle entrate ha escluso che possa assumere rilievo a tal fine la voltura del permesso di costruire in capo all’acquirente, in quanto non costituisce nuovo permesso. La risposta a interpello in questione risulta molto importante (anche) ai fini dell’applicazione del superbonus 110%, atteso che tale agevolazione ricomprende, tra gli interventi cosiddetti «trainanti», gli interventi di cui all’art. 16, co. 1-septies, dl 63, 2013. Ben potrebbe accadere, infatti, che, ai fini dell’applicazione della maxi detrazione, venga ora effettuata una voltura di un permesso a costruire rilasciato prima del 1° gennaio 2017. L’effetto negativo di tale circostanza, ex se preclusiva dell’applicazione del Sismabonus acquisti come si spiega in seguito, si riverserebbe inevitabilmente anche sulla maxi detrazione.
La questione posta all’Agenzia delle entrate La ragione dell’istanza di interpello presentata all’amministrazione finanziaria da parte di una società di costruzioni si rinviene nella necessità di chiarimenti in merito alla corretta interpretazione e applicabilità dell’articolo 16, comma 1-septies, del decreto legge 4 giugno 2013, n. 63, come modificato dal decreto legge 30 aprile 2019, n. 34, convertito con modificazioni dalla legge 28 giugno 2019, n. 58, disciplinante il cosiddetto «Sismabonus acquisti».
La questione posta all’Agenzia delle entrate può sintetizzarsi nei seguenti punti:
• la società istante ha acquistato un immobile nel 2018;
• la società venditrice nel 2013 aveva richiesto e ottenuto il permesso a costruire, pur non avendo mai effettuato alcun intervento;
• la società acquirente nell’anno dell’acquisto ha richiesto e ottenuto la voltura a proprio nome del permesso a costruire;
• né contestualmente alla prima istanza presentata dalla società venditrice, né in occasione della richiesta di voltura, è stata presentata un’asseverazione tecnica sulla riduzione della classe di rischio sismico attesa con l’esecuzione dei lavori, sulla base del fatto che il dl 34/2019, che ha esteso l’agevolazione «Sismabonus» anche agli acquirenti degli immobili situati nelle zone sismiche 2 e 3, non era al tempo ancora vigente, essendo entrato in vigore il successivo 1° maggio 2019.
Posto quanto sopra, e atteso che, sulla scorta di quanto indicato nella circolare ministeriale n. 13/E/2019, la detrazione in questione riguarda le spese sostenute per interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo il 1° gennaio 2017, la società istante pone all’Amministrazione finanziaria due interrogativi:
1. quale debba essere considerata la corretta «data di inizio della procedura autorizzatoria», ai sensi del comma 1-bis, del citato art. 16, in considerazione delle seguenti circostanze:
(i) il permesso di costruire è stato richiesto in data antecedente al 1° gennaio 2017;
(ii) successivamente a tale data ne è stata richiesta la voltura a favore del nuovo proprietario e il permesso è stato poi concesso a quest’ultimo;
2. se gli acquirenti delle unità immobiliari possano fruire o meno del Sismabonus acquisti in considerazione delle seguenti circostanze:
(i) l’impresa costruttrice ha posto in essere interventi antisismici su immobili situati in zona classificata a rischio sismico 3;
(ii) con riferimento a tale zona, il legislatore ha previsto la possibilità di fruire delle relative agevolazioni unicamente a far data dal maggio 2019;
(iii) l’impresa costruttrice depositi successivamente a tale data la perizia asseverata volta a dimostrare la riduzione del rischio sismico attesa con l’esecuzione dei lavori.
La proposta del contribuente. Con riferimento al primo quesito posto, l’istante ritiene che nella fattispecie la procedura autorizzatoria debba intendersi iniziata con la presentazione dell’istanza di voltura del permesso di costruire, intervenuta successivamente al 1° gennaio 2017.
Con riferimento al secondo quesito, invece, l’istante ritiene che la possibilità di depositare successivamente la perizia asseverata sarebbe funzionale a consentire di integrare la documentazione necessaria affinché taluni interventi edilizi possano beneficiare di un’agevolazione il cui ambito applicativo è stato esteso al caso di specie (intervento in zona 3) in un momento successivo rispetto a quello in cui è iniziata la procedura autorizzatoria, ancorché con effetto retroattivo.
Il quadro normativo di riferimento e la prassi intervenuta. L’Agenzia delle entrate, inquadrando in via preliminare il contesto normativo di riferimento, nonché la prassi nel tempo intervenuta, evidenzia quanto segue:
– il comma 1-septies del richiamato art. 16, dl 4 giugno 2013, n. 63, inserito dall’art. 46-quater, dl 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, nella versione attualmente vigente si riferisce agli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche (di cui al precedente comma 1-quater, che a sua volta richiama gli interventi relativi all’adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera i), del Tuir), eseguiti mediante demolizione e ricostruzione di interi fabbricati, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, nei limiti consentiti dalle disposizioni normative urbanistiche, che determinino il passaggio a una o a due classi inferiori di rischio sismico;
– beneficiari dell’agevolazione fiscale sono gli acquirenti delle nuove unità immobiliari;
– con riferimento agli interventi di riduzione del rischio sismico di cui al comma1-quater, dell’art. 16 citato, tra i quali rientrano anche quelli realizzati dalle imprese costruttrici che successivamente vendono le unità immobiliari, nella circolare 13/E/2019 è stato ribadito, confermando la precedente circolare 7/E/2018 che, a partire dal 1° gennaio 2017, la detrazione riguarda le spese sostenute per interventi le cui procedure autorizzatorie sono iniziate dopo la predetta data.
La soluzione dell’Agenzia delle entrate. Sulla scorta del contesto di riferimento, come sopra individuato, l’Agenzia in primis chiarisce che anche ai fini del cosiddetto Sismabonus acquisti, l’agevolazione spetta in relazione a interventi le cui procedure di autorizzazione risultino avviate dalle imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare a partire dal 1° gennaio 2017, restando esclusi quelli realizzati a seguito di procedure avviate in precedenza.
Ciò premesso, con riferimento al primo quesito posto, relativo alla corretta individuazione dell’avvio delle procedure autorizzatorie, evidenzia che il procedimento amministrativo per l’ottenimento del permesso a costruire deve ritenersi avviato nel 2013 con la presentazione dell’istanza da parte della società allora venditrice, con la conseguenza che le procedure autorizzatorie devono ritenersi avviate prima del 1° gennaio 2017. La «voltura» del titolo autorizzativo, come definita dall’istante non può essere considerata alla stregua dell’istanza di avvio di una nuova procedura, quanto piuttosto rappresentare il mero subentro dell’istante (acquirente dell’immobile) nel procedimento di rilascio del permesso a costruire già avviato a suo tempo dalla società venditrice.
Con riferimento al secondo quesito posto, invece, l’Agenzia delle entrate, pur ritenendo la questione, nella fattispecie, assorbita dalla risposta negativa fornita al quesito precedentemente posto, ritiene inoltre di precisare, per completezza espositiva che, alle imprese che effettuano gli interventi su immobili ubicati in zone 2 e 3 in base a procedure autorizzatorie iniziate successivamente al 1° gennaio 2017 ma prima del 1° maggio 2019 e che non hanno presentato l’asseverazione richiesta in quanto non rientranti nell’ambito applicativo dell’agevolazione in base alle disposizioni al tempo vigenti, è in ogni caso consentito di integrare i titoli abilitativi con la predetta asseverazione, al fine di consentire la fruizione della detrazione ai soggetti acquirenti. Tale integrazione, deve essere effettuata entro la data di stipula del rogito dell’immobile oggetto degli interventi di riduzione del rischio sismico.