L MIO 110% RISPONDE
La ristrutturazione edilizia apre la porta al Superbonus
LAVORI CON UNA
UNITÀ IMMOBILIARE IN PIÙ
Quesito
Sono proprietario di un fabbricato costituito da due unità immobiliari, una classificata C/1 («Negozi e botteghe»), sita al piano terra, l’altra, sita al primo piano, classificata A/3 («Abitazioni di tipo economico»).
In caso di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico del fabbricato, derivante dall’aggiunta di un ulteriore piano ed in presenza del rilascio delle relative autorizzazioni, posso fruire dell’agevolazione da Superbonus?
Risposta
L’agevolazione da Superbonus spetta anche a fronte di lavori realizzati mediante demolizione e ricostruzione inquadrabili come «interventi di ristrutturazione edilizia» di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del Testo Unico dell’Edilizia. Sono tali, per quanto di interesse nella fattispecie, gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversi sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico, laddove, inoltre, gli interventi stessi possono prevedere, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana.
La circ. min. 24/E/2020 precisa, inoltre, che (i) sono ammessi al Superbonus gli interventi realizzati su immobili a destinazione «residenziale» e (ii) gli interventi devono riguardare edifici o unità immobiliari «esistenti», non essendo agevolati gli interventi realizzati in fase di nuova costruzione.
Posto quanto sopra, si ritiene che il contribuente possa fruire dell’agevolazione per le spese sostenute in relazione agli immobili in questione solo a condizione che siano rispettati i requisiti sopra individuati, nonché i presupposti ex lege richiesti dalla normativa in materia di Superbonus e gli adempimenti altresì previsti.
Con riferimento all’immobile qualificato come C/1, infine, l’agevolazione è applicabile esclusivamente a condizione che (i) al termine degli interventi lo stesso risulti destinato ad abitazione, e (ii) nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso.
COLLABENTI, DEMOLIZIONE
E RICOSTRUZIONE
Quesito
Vorrei sapere se posso usufruire del Superbonus 110 con riferimento ad interventi di demolizione e ricostruzione di due ruderi, rispettivamente risalenti al 1942 ed agli anni 60 ed accatastati, il primo come C/2 (magazzini e depositi) e l’altro come F2 (unità collabenti).
Preciso che in ciascuno dei due immobili si rinvengono delle difformità edilizie.
Risposta
La circ. min. 24/E/2020 precisa che sono ammessi al Superbonus gli interventi realizzati su immobili a destinazione «residenziale».
La stessa agenzia delle entrate, tuttavia, nella faq 16, nella circ. min. 30/E/2020, nonché nella risposta ad interpello n. 17, del 7 gennaio 2021, ha precisato che, in presenza di tutti i requisiti ex lege richiesti, oltre che nel rispetto di tutti gli adempimenti specificamente previsti, devono includersi nell’ambito di applicazione dell’agevolazione in questione anche le spese sostenute per interventi qualificati, realizzati su immobili appartenenti nelle categorie catastali C2 ed F2, a condizione che (i) al termine degli interventi le unità immobiliari interessate siano destinate ad abitazione, e che (ii) nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso dell’immobile originario.
Per quanto riguarda, invece, la questione attinente ad eventuali difformità esistenti, l’articolo 34-bis del testo unico sull’edilizia, ha stabilito che il mancato rispetto di altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2% delle misure previste nel titolo edilizio. Inoltre, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche delle finiture degli edifici di minima entità, la diversa collocazione degli impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.
Ai fini di sanare la difformità rientrante nella soglia di tolleranza come sopra individuata, è sufficiente dichiarare all’interno dell’atto abilitativo che quest’ultima rientra tra le tolleranze previste dal richiamato art. 34-bis del TUE.