Bene comune, uso con limiti
L’uso più intenso del bene comune da parte di un condomino non può sfociare in un vero e proprio abuso. Per fare in modo che ciò non avvenga occorre garantire una corretta applicazione del disposto di cui all’art. 1102 c.c.. Cioè l’uso più intenso della cosa comune è consentito, ma non deve comportare una violazione dell’equilibrio statico e della sicurezza dello stabile, né prevaricare gli altri condomini dalla possibilità di realizzare un uso quanto meno paritetico del bene. È questa l’indicazione che può desumersi dalla recente sentenza n. 97 pronunciata dalla seconda sezione civile della Corte di cassazione, lo scorso 8 gennaio 2021.
Il caso concreto. Nella specie un condomino che abitava all’ultimo piano dell’edificio aveva provveduto ad aprire una terrazza sul tetto condominiale e aveva incorporato nel suo appartamento il vano sottoscala. Gli altri condomini avevano prontamente reagito, provvedendo a contestare in sede giudiziaria l’illegittimità degli interventi edilizi compiuti dal proprietario dell’ultimo piano. Sia in primo che in secondo grado i giudici avevano accolto le domande dei condomini e la sentenza di appello è stata confermata anche in sede di legittimità, chiarendo vari aspetti legati ai limiti e alle condizioni alle quali è possibile a uno o più condomini operare un uso più intenso delle parti comuni.
Il pari uso, l’uso più intenso e l’abuso del bene comune. L’art. 1102 c.c. prevede che ciascun partecipante possa servirsi del bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il proprio diritto. L’uso delle parti comuni da parte di un condomino può anche avvenire in modo particolare e più intenso rispetto a quello praticato dagli altri condomini, purché siano rispettati non solo i limiti previsti dalla legge, ma anche quelli indicati nel regolamento. Il condomino non può però utilizzare le parti comuni in modo tale da rendere impossibile il pari uso agli altri comproprietari o, comunque, alterarne in modo apprezzabile la funzione originaria. Se è per esempio ammissibile collocare nel pianerottolo uno zerbino o una pianta ornamentale, appare illecito occupare detto spazio con oggetti di dimensioni tali da pregiudicare il passaggio. Allo stesso modo il singolo condomino non può pregiudicare la stabilità dell’edificio e il suo decoro architettonico.
A quanto sopra bisogna aggiungere che si può parlare di abusiva utilizzazione degli spazi comuni ogni volta che si impedisca agli altri condomini di partecipare all’utilizzo dell’area comune, ostacolandone il libero e pacifico godimento e alterando l’equilibrio tra le concorrenti e analoghe facoltà degli altri condomini. Un esempio classico è l’occupazione continuata di una porzione del parcheggio condominiale per diverse settimane, che non può ritenersi ricompresa nelle facoltà concesse al singolo condomino, il quale può trarre dalla cosa comune tutte le possibili utilità, anche se con modalità non perfettamente uguali, purché, beninteso, le stesse non comportino, per gli altri comproprietari, disagi rilevanti: in altri termini, si deve avere riguardo a un uso ragionevole del bene comune, non ostruzionistico, tale cioè da non alterare la destinazione dello spazio comune e impedire agli altri di farne parimenti uso.
Nel caso portato all’attenzione della Suprema corte, il condomino proprietario dell’ultimo piano, come detto, aveva trasformato in terrazza una parte del tetto. Sebbene in casi analoghi gli stessi giudici di legittimità abbiano in alcuni casi ammesso tale possibilità, proprio sulla scorta del concetto di uso più intenso di cui all’art. 1102 c.c., resta ferma l’esigenza che gli altri condomini non si vedano arbitrariamente privati della fondamentale funzione di copertura dell’edificio svolta dal tetto. Ecco perché, come ribadito dalla Cassazione nella sentenza dello scorso 8 gennaio, «la possibile trasformazione della cosa comune (…) comporta comunque il rispetto e la salvaguardia, attraverso appositi dovuti interventi, della funzione di adeguata protezione delle strutture sottostanti».
Quindi, oltre ai requisiti di stabilità e sicurezza dell’edificio, l’intervento modificativo posto in essere dal condomino sulle parti comuni per trarne un maggiore godimento deve salvaguardare l’originaria funzione del bene trasformato (seppure parzialmente). Nel caso concreto la realizzazione della terrazza al posto di una parte del tetto avrebbe dovuto garantire, attraverso specifici e dovuti interventi tecnici, per esempio relativi alla impermeabilizzazione, che le strutture sottostanti, tutto a un tratto private della copertura garantita dal tetto, non ricevessero comunque pregiudizio, per quanto potenziale, dalla modifica delle parti comuni.
La Suprema Corte ha giudicato del pari illegittimo l’accorpamento del vano sottoscala condominiale nell’appartamento dell’ultimo piano. Anche in questo caso il tentativo del condomino di trarre una maggiore utilità dalle parti comuni è stato ritenuto un abuso e non un semplice utilizzo più intenso. E questo perché l’accorpamento di tale parte comune al bene in proprietà esclusiva aveva avuto come effetto di privare definitivamente gli altri condomini dalla possibilità di farne uso. Il vano sottoscala, prima potenzialmente utilizzabile da tutti i condomini, sarebbe infatti stato usato soltanto dal proprietario dell’ultimo piano.
I concetti di uso esclusivo e diritto di uso. Occorre anche evidenziare che quando si parla di uso esclusivo di beni condominiali da parte di un condomino si intende generalmente fare riferimento alla circostanza di fatto che uno dei comproprietari possa utilizzare una parte comune per il proprio esclusivo vantaggio, escludendo quindi gli altri dalla possibilità di un pari godimento.
Sono tanti gli esempi di uso esclusivo di parti comuni in condominio, dai lastrici solari, di cui parla l’art. 1126 c.c., al cortile ecc.
Volta per volta, al fine di accertare la legittimità della condotta del condomino che pretenda di utilizzare in maniera esclusiva un bene comune, occorrerà quindi verificare se vi sia un titolo che giustifichi tale pretesa e che tipologia di diritto si sia inteso assegnargli con tale atto.
Come chiarito dalla Cassazione, l’uso esclusivo sulle parti comuni dell’edificio riconosciuto, al momento della costituzione di un condominio, in favore di una o più unità immobiliari private, al fine di garantirne un migliore godimento, non incide sull’appartenenza del bene alla collettività condominiale, ma opera soltanto sul piano del riparto delle correlate facoltà di godimento fra i vari comproprietari, che avviene secondo modalità non paritarie, quindi in deroga a quanto presunto dagli articoli 1117 (che elenca le parti dell’edificio condominiale che generalmente appartengono a tutti i condomini) e 1102 del codice civile.
La facoltà attribuita in tal modo a un condomino di utilizzare in maniera esclusiva un bene comune è quindi cosa affatto diversa dal diritto di uso previsto dall’art. 1021 c.c., in base al quale il titolare del diritto può servirsi di essa e, se la stessa rende frutti, ha diritto di raccoglierli nel limite dei bisogni propri e della sua famiglia. Quest’ultimo, infatti, costituisce un diritto reale di godimento su cosa altrui e, come succede per l’usufrutto, si estingue con il decorso del termine fissato dal concedente (per contratto, testamento, ecc.) e, in mancanza, con la morte del titolare.