LA CASSAZIONE SANCISCE LA NULLITÀ DELLA CLAUSOLA CHE PREVEDE L’ESCLUSIONE DALLA COMPROPRIETÀ
Stop alla riserva sul cortile
Ènulla, per violazione dell’art. 1118 c.c., la clausola contrattuale con cui il venditore, nel trasferire la proprietà di una unità immobiliare, si riservi ogni diritto sul cortile condominiale, a meno che venga dimostrato che lo stesso non è strutturalmente connesso all’appartamento o che non è comunque indispensabile per il suo utilizzo. Questa l’interessante decisione contenuta nella recente sentenza n. 1610 della seconda sezione civile della Corte di cassazione, pubblicata lo scorso 26 gennaio 2021.
Il caso concreto. Nella specie, gli acquirenti di un’unità immobiliare sita in un edificio condominiale avevano citato in giudizio il venditore per sentire dichiarare la nullità della clausola apposta al contratto con la quale quest’ultimo si era riservato la quota del 50% di alcune parti comuni (il cortile e la centrale termica). Nelle sue intenzioni gli acquirenti non sarebbero quindi diventati comproprietari di questi beni e non avrebbero dovuto utilizzarli.
La domanda era stata respinta in primo grado e la sentenza era stata appellata dai nuovi condomini, i quali avevano ribadito come le parti escluse dalla predetta clausola erano indubitabilmente di natura comune e, tenuto conto delle caratteristiche oggettive dei luoghi, risultavano incorporate in modo essenziale alle singole unità immobiliari.
Di conseguenza, secondo gli appellanti, la proprietà delle stesse avrebbe potuto essere ceduta soltanto con l’accordo dell’intera compagine condominiale. I giudici di secondo grado avevano però rigettato l’appello e la relativa sentenza era quindi stata impugnata in Cassazione.
La decisione della Suprema corte. Anche in sede di legittimità i nuovi condomini hanno quindi ribadito la convinzione che per mutare la natura di un bene comune, quale ad esempio il cortile, è necessario il consenso di tutti i condomini, ragion per cui il singolo condomino che ceda la porzione di piano di sua esclusiva proprietà non può riservare a sé il diritto di comproprietà sulle cose comuni. Sempre secondo i ricorrenti, la clausola del contratto di vendita di un’unità immobiliare di un condominio con la quale venga esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni deve considerarsi nulla, poiché con essa si intende attuare la rinuncia di un condomino alle predette parti, rinuncia vietata dall’art. 1118 c.c.
Sul punto la Suprema corte ha dato ragione ai ricorrenti, evidenziando a sua volta, anche sulla base di alcuni precedenti di legittimità, come una clausola siffatta, avendo come scopo quello di escludere dal trasferimento la proprietà di alcune delle parti comuni, sia assolutamente nulla poiché, mediante la stessa, si intende dare modo a un condomino di rinunciare alle stesse, possibilità chiaramente esclusa dall’art. 1118 c.c. (si vedano Cass. civ., n. 20216/2017; Cass. civ., n. 1680/2015; Cass. civ., n. 6036/95).
La Cassazione ha però operato una ulteriore e importante specificazione.
Nella sentenza appellata i giudici di merito avevano respinto la domanda svolta dagli acquirenti anche in considerazione del fatto che, a loro modo di vedere, le parti comuni delle quali si contendeva (ovvero il cortile e la centrale termica) non potevano considerarsi indissolubilmente legate alle unità immobiliari oggetto di compravendita. Secondo la Corte di merito, infatti, gli appartamenti in questione avevano un’autonoma consistenza, con accesso al fronte strada.
Anche questa parte della sentenza era stata ovviamente contestata dai ricorrenti, i quali avevano evidenziato come i giudici non avessero tenuto conto del fatto che le caratteristiche dell’indivisibilità e dell’inseparabilità del cortile e della centrale termica dal fabbricato principale, composto da entrambi i piani, erano state confermate dal consulente tecnico d’ufficio nominato nel corso del processo ed emergevano anche dalle fotografie allegate alla relazione tecnica del predetto consulente.
Il cortile, infatti, risultava incorporato ed era essenziale per l’edificio condominiale, posto che su di esso insistevano gli impianti condominiali e le fognature e solo attraverso di esso si poteva accedere all’ingresso posto sul retro del condominio e alla centrale elettrica. Secondo i ricorrenti non si poteva quindi ragionevolmente escludere che il cortile fosse un bene comune necessario ed essenziale per il godimento delle singole unità immobiliari.
La Suprema corte, intervenendo sul punto, ha quindi chiarito come il principio di diritto in precedenza enunciato sia valido soltanto a condizione che le parti comuni e le proprietà esclusive siano fisicamente incorporate o, in ogni caso, queste ultime non possano essere pienamente godute senza l’apporto costituito dalle prime.
Di conseguenza deve ritenersi che la cessione della proprietà esclusiva non possa essere separata dal diritto sui beni comuni soltanto quando questi ultimi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva siano, per effetto di incorporazione fisica, indissolubilmente legate le une alle altre oppure nel caso in cui, pur essendo suscettibili di separazione senza pregiudizio reciproco, esista tra di essi un vincolo di destinazione che sia caratterizzato da indivisibilità, trattandosi di beni condominiali essenziali per l’esistenza e il godimento delle proprietà esclusive.
Per quanto sopra deve ritenersi che soltanto nel caso i cui le parti comuni siano semplicemente funzionali all’uso e al godimento delle singole unità immobiliari, queste ultime possano essere cedute separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.
La cessione delle singole unità immobiliari separatamente dal diritto sulle parti condominiali è dunque vietata, ai sensi dell’art. 1118 c.c., solo in caso di condominialità, per così dire, necessaria o strutturale, ovvero per l’incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive così come per l’indivisibilità del legame, attesa l’essenzialità dei beni condominiali per l’esistenza delle proprietà esclusive.
Al contrario, detto principio non si applica nelle ipotesi di condominialità meramente funzionale all’uso e al godimento delle singole unità immobiliari, le quali possono quindi essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni.
Trattasi di un accertamento di fatto, nel senso che occorre, caso per caso, verificare in concreto quale relazione sussista tra i beni comuni e quelli in proprietà esclusiva. Fermo il principio di diritto come sopra individuato, la Suprema Corte, nel cassare la sentenza, ha quindi rinviato la causa ad altra sezione della Corte di appello per un riesame nel merito della controversia.